请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问： 雕叔你好，问一个关于卖房的问题。最近在天府新区买了一个改善房，另外手头已有一套位于神仙树的住宅(两室，85平，11年建成，贷款这个月内结清)，现在有两个计划：计划一：卖掉神仙树3期的房子，还掉二套房借的钱，并手头持有有部分现金流用于理财基金等投资，出去租房3-4年等新房装修完搬进去，目前租房一个月在3k左右。计划二：保留手头房子自住，咬咬牙坚持几年慢慢还借的钱(主要向父母借的，不是非常急着要)，等新房搬进去后再考虑卖这套房，家庭年收入30-40w，回头房贷在1w+综合考虑小区价值，未来房价预期，租房成本，租房搬家，现金流等因素，请雕叔建议下神仙树3的房子是否有继续持有的必要，谢谢

回答：方案二更好！每当你自己想要卖房的时候，就骂自己一句败家子。能别卖就别卖吧，任何时间想起自己曾经卖掉的房子，都想抽自己。眼下的艰难都是暂时的。普通人，唯一该欠的钱就是‬‬房贷。它其实相当于‬‬强制存钱，逼迫‬‬年轻人养成量入为出，认知‬‬工作的好习惯。一套‬‬房子供完，品格‬‬与财技，都得到‬‬提升。人生的风险就变小‬‬了。我对贷款买房的有三个原则：必须要做。尽量别错。不要太过。贷款买房子是普通人必须要做的事情。以前我们贷款是为了买更多房子，别人全款买一套，我们借钱就能买两套。往往翻身逆袭就是这么来的。

提问：雕叔你好，我想问问现在摇号政策改了，我是普通号,还有必要继续摇号?原本是想摇天府新区的，估计现在普通没得多大希望。在考虑顺销的东安湖的华润未来之城，和天府新区德商碧云天骄，碧云天骄这个盘听说价格有点偏高，位置在天府新区比较偏。请帮我分析一下，真是当局者迷。

回答：可以摇号，只是不能参与热点楼盘而已。性价比一般的，贵一点的楼盘，只要位置好、产品好，就还是可以买的。德商的价格是有点偏贵哈，但如果不是这个原因，你也买不到了。华润和德商，如果你看的房源价格差不多，我建议买德商，因为天府新区比东安新城的能级更高。德商位置其实不差，只是片区现状处于前期开发阶段，看起来荒而已，普通人只看眼睛能看到的现状就觉得地段不好，实际上那个位置是有发展潜力的，过几年自然会应验。另外还有一个佳兆业麓山壹号，你也可以关注。

提问：雕叔您好。我是高新的刚1资格，但是社保时长只有两年。总预算330左右，自己了解了一下，高新后面总价在自己预算内的盘基本都需要高社保，除非南城都汇开放大量房源。另外像保利和陆肖三期的小面积，数量都比较少，概率不是很高。结合前几天土拍情况来看，我认为后期的盘基本也是大面积改善为主，且高新南两宗地均是人才住房，我没有购买资格。虽说单价受限，但是总价应该不低。所以自己权衡了一下，准备着手考虑二手。所以想请教一下雕叔， 从自住角度出发，目前可以关注哪些板块的小区呢?

回答：说实话，刚一的话已经是顶级资格了，不买或者说不尝试看看高新新房，确实意难平，确实心有不甘，建议新川和几个网红盘遇到了都要去积极尝试，不要轻言放弃。另外土拍确实没太大亮点，两宗人才用地按照以往德性，到后面多半要对普通购房者开放，所以只要你不嫌弃它高低配，买到的概率还是很大的。最后你考虑二手房的话，我建议还是可以看看南城都汇系列;大源建发翡翠鹭洲、金控时代广场、时代晶座(高新)这类捡漏，甚至也可以看看新川的中德英伦联邦。

提问：老师你好，坐标天津，买了一套房子，想做纯公积金贷款，公积金管理中心说可以贷30年，开发商合作银行说最多25年，谁说的是对的？我想自己去找银行办，开发商不让，说必须找合作的银行，这个是规定吗？我能自己找银行办贷款吗？开发商会不会以此为由给我退房！

回答：公积金借贷买房，男性最长可借贷至65岁，女性最长可借贷至60岁，最长借贷年限不能超出30年，二手房最长借贷年限不能超出20年。所以公积金管理中心说的是借贷最长时间30年，但是具体还要根据每个人的年龄，以及银行相关政策来看，一般开发商都有指定合作银行。其实你完全没必要纠结在这5年时间上，可以采用公积金贷款+商贷组合，买房还是要灵活一点，核心还是把重心放在选筹上。

提问：雕叔你好！昨晚刚刚向您请教要不要买公寓后，可否解读一下呢？买公寓到底可以投资吗？

回答：公寓从来不受待见，是坑！别跳！公寓跟住宅相比：1、40年产权；2、无学区，无法落户；3、贷款年限最多10年，且上浮；4、首付比例5成及以上。因此，公寓的增值相对较缓。是智商税，是开发商为了商办去库存，不得已为之的营销手段。公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。但优点也存在。相对而言，住宅图的是增值，而公寓图的是有稳定的租金收益。供需关系，房子并不稀缺，住宅尚岌岌可危，更何况公寓呢。人口决定需求。而且公寓往往没有阳台，采光日照不好，平均一梯多户、租户多，商业、办公和租住较多，鱼龙混杂，不适合家庭居住，公寓服务质量和物业，只适合短期或中期的中低端商务人群，需求其实不大，因此注定租金一般，增值差。

提问：你好，雕叔。家庭现有锦江区二号桥05年套三，翡翠城套二，卓锦万黛套三。一直想二换一，卖锦江区二号桥和翡翠城5期，550万左右，买复地金融岛，145平，去年九月朋友买成500万，现在买基本报价700左右了，（ 首付550，贷100多的样子）有没有必要置换，主要不满意现在的学区和住房条件。还有没有其他更优选择的楼盘，请推荐锦江，青羊，高新，天府新区上班太远暂不考虑。考虑学区和自住。由于去年父母有资格买房，现金流不多，总价650左右我们觉得比较合适。一直不想放弃置换，没想到合理方案。谢谢！

回答：卓锦万黛是限售了不能卖？二号桥不知道你说的是哪个楼盘，如果是天涯石小学的话，学区还是相当不错的了，另外翡翠城的学区在锦江不算一流，但也中上，这才保证了它的房价段位，当然套二的居住属性确实不佳。如果对当下的学区不满意，那么寻求高新五区，兼顾自住和学区的话，确实是一个很大的升级，而其余比如锦江、青羊、天府新区，并不能解决多大的实际问题，我们不建议你浪费时间和精力。单就高新而言，当下可选项也是不少的，除了你觉得单价总价过高的复地金融岛，还可以看周边的银泰泰悦湾和招商大魔方。如果到金融城其他核心区，仁和春天国际花园、保利锦湖林语都可以。

提问：雕叔你好，请问武侯区的德商石榴春和天骄和青羊区的玉润金沙比较，投资的话，哪个更好，比较下两个楼盘呢？

回答：投资就是看当下的性价比和未来的成长性，怎么看都是德商占优。德商当下的清水单价2.3万，而玉润金沙是2.8万；成长性的话德商所在的机投是武侯新城大力开发的区域，而玉润金沙所在的外金沙却有点后继无力的感觉，武侯的鸡头和青羊的凤尾，青羊未必就更好。产品就不比对了，都是洋房小高层，半斤八两，差距不大。

提问：雕叔您好，我打算成都投资买房，没有近郊区购房资格，只有五城区和天府新区以及高新区，请问哪里买房最安全？哪里最有投资价值呢？另外学区，地铁。商业配套我应该更看重什么。地铁离小区门口是不是越近越好呢？300米和500米对价格影响大吗？另外新房现在还有剪刀差，我是不是应该努力摇到什么买什么？避开二手房呢？

回答：成都高新区金融城这一片是成都房价的高地，最贵的板块，我一般不太关注这些楼盘。因为这些楼盘一般涨幅都比较小，属于CEO贵妇盘。天府新区太远，价格也不便宜，现在限价慢慢放开，也没有必要去了。优先主城区吧。依次优于商圈 地铁 学区。地铁300米和500米区别不大，投资最主要还是性价比，不是说离地铁越近越好。新房，二手房都可以考虑，最重要还是价格，如果能摇到倒挂新盘更好，没有摇到再淘二手次新笋。目前房地产市场是分化的市场，城镇化已经进入到了下半程，未来10年人口将主要流向都市圈、城市群。不同地区情况不同，所以有的城市热一些，有的地方冷一些。但不管怎么说，未来大城市的房产相对安全，真正有风险的是县城和小型地级市。原因有两个：一是后者基本属于人口流出地，大量的房子不容易被消化。二是由于教育、医疗等公共服务资源存在地区差异，所以人口都会往大城市流动，自然就会对大城市的房价形成支撑。

提问：雕叔你好！坐标成都，子弹50个，眼看今年新房价格越涨越厉害，二手房的价格却比较平稳甚至略微下降，这是怎么回事？

回答：楼市出现“买不起卖不掉”这种僵局，最主要还是因为房价涨得太快，开发商和房东又不愿降价，这样就形成了一个拉锯战，购房者和开发商都不愿妥协。当前新房涨价，属于开发商定价，不是市场定价，一是开发商准确把握住了消费者买涨不买跌的心态，降价的话有时会陷入越降越卖不动的死胡同；二是市场上确实还有少数性价比较高的新盘，如青秀、恒大，川发等，适度涨价也合理，次售罄说明刚需盘需求旺盛；新房的备案价大幅上涨需要上面默许，懂了就好。而二手房呢，是属于市场定价，涨跌反映的是市场的情绪，目前成都今年二手房相比于往年，在个别板块上价格是有略微下调的，对买二手房挑选的空间也更大；但是，需要留意的是，5.1以来，二手房的交易异常旺盛，优质房源很多都是被秒杀。

提问：雕叔你好，手里有一套环路边的单位老房子，四室交通方便可自主有40万贷款，还有北二环边万达一套50平米公寓，正常出租有15万贷款以租养贷还有一点收益，想在青城山准备买给父母作为养老同时投资的房，不知道有没有升值潜力？目前手里还有子弹120，想再投资一个房产，现在非常纠结，能否给个建议!

回答：你好，从资产配置角度来说，你的资产不是很优质，甚至很多方向不对，简单来说，就是老房子+公寓+全款景区房，这几种类型的标的，投资我一直是不太看好的。说说新手买房易踩的几大坑：1、再次强调不要买旅游地产，公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。这些存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。买了就是个大坑，上百万的房子就这样砸在自己手上了。2、除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。3、不要只求“量”不求“质”。同样的首付款，是买2套郊区房还是买1套中心地段房呢？郊区的房没那么好租，没那么好涨，也没那么好卖，看着房产数量是多，但价值却很难上得去。4、不要滥用自己的首贷资格。每人一辈子就一次三成首付的机会，一定要好好珍惜从银行拿7成贷款的机会。不要随随便便的房子就把自己的首贷资格用了，在能力范围内，从银行借出尽量多的筹码，买总价值尽量高的房子。5、不要被房子的“外貌“迷惑。影响买房的宏观因素先后顺序是：地段>学区>小区品质>地铁，单套房的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足，然后再根据微观因素去筛选单套房源。所以我建议可以优化一下资产配置，太老的房子和公寓可以考虑出手置换成核心地段新一点的纯住宅长持，景区房除非养老自住，投资很难有接盘侠。另外子弹120投资，可以考虑成华龙潭寺，大丰，书房。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。