凤凰股份(凤凰股份：2023年亏损391亿元)

中证智能财讯 凤凰股份（600716）3月30日披露2023年年度报告。2023年，公司实现营业总收入6.08亿元，同比增长37.76%；归母净利润亏损3.91亿元，上年同期盈利3529.53万元；扣非净利润亏损3.50亿元，上年同期盈利2923.76万元；经营活动产生的现金流量净额为-25.38亿元，上年同期为-1.27亿元；报告期内，凤凰股份基本每股收益为-0.4181元，加权平均净资产收益率为-7.19%。

公告显示，公司全年营业收入变化主要由于本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，上年泰兴文化广场3号楼交付，本年交付量比上年有较大幅度增长。

数据统计显示，凤凰股份近三年营业总收入复合增长率为-22.43%，在住宅开发行业已披露2023年数据的15家公司中排名第13。近三年净利润复合年增长率为-266.44%，排名15/15。

年报显示，公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。

分产品来看，2023年度公司主营业务中，宜兴凤凰怡然居项目收入4.61亿元，占营业收入的75.82%；泰兴凤凰项目收入0.55亿元，同比下降82.70%，占营业收入的9.03%。

2023年，公司毛利率为26.38%，同比下降2.00个百分点；净利率为-64.41%，较上年同期下降72.34个百分点。

报告期内，公司前五大客户合计销售金额0.70亿元，占总销售金额比例为11.45%，公司前五名供应商合计采购金额1.97亿元，占年度采购总额比例为77.69%。

数据显示，2023年公司加权平均净资产收益率为-7.19%，较上年同期下降7.80个百分点，已经是连续第四年下行；公司2023年投入资本回报率为-5.90%，较上年同期下降6.49个百分点。

截至2023年末，公司经营活动现金流净额为-25.38亿元，同比减少24.11亿元，主要系本年通过招拍挂成功竟得南京NO.2023G22地块，支付土地款、契税等项目支出金额较大，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅下降所致；筹资活动现金流净额16.50亿元，同比增加22.32亿元，主要原因是上年16凤凰01债到期兑付，筹资活动产出的现金流量净额较低；本年收到凤凰集团借款及项目开发贷，综合导致本年筹资活动产生的现金流量净额较上年有较大幅度增加所致；投资活动现金流净额1722.76万元，上年同期为-1980.34万元，主要因为2021年缴纳2020年出售的南京证券股票相关的所得税，导致支付其他与投资活动有关的现金金额较大，本年未出售南京证券股票，导致本年投资活动产生的现金流量净额较上年大幅增加所致。

进一步统计发现，2023年公司自由现金流为-10.44亿元，上年同期为-0.66亿元。

2023年，公司营业收入现金比为64.45%。

营运能力方面，2023年，公司总资产周转率为0.08次，上年同期为0.05次（2021年行业平均值为0.20次，公司位居同行业83/87）；固定资产周转率为39.83次，上年同期为24.46次（2021年行业平均值为23.86次，公司位居同行业41/87）；公司应收账款周转率、存货周转率分别为41.36次、0.12次。

2023年全年，公司期间费用为7861.46万元，较上年增加1520.47万元；但期间费用率为12.94%，较上年同期下降1.44个百分点。其中，销售费用同比增长7.51%，管理费用同比增长6.78%，财务费用同比增长255.58%。

资产重大变化方面，截至2023年末，公司存货较上年末增加54.49%，占公司总资产比重上升18.97个百分点，主要系凤凰和昇项目支付土地款，镇江和颐居项目本年计提存货跌价准备，致使本年末存货较上年有较大幅度增加；货币资金较上年末减少47.04%，占公司总资产比重下降11.51个百分点，主要系本年支付G22双拜巷地块土地款；应收账款较上年末减少90.74%，占公司总资产比重下降0.31个百分点，主要系本期收回苏州写字楼出售尾款；预付款项较上年末减少30.86%，占公司总资产比重下降0.04个百分点，主要系年初预付工程款到票结算。

负债重大变化方面，截至2023年末，公司合同负债较上年末减少60.09%，占公司总资产比重下降4.06个百分点，主要系宜兴凤凰怡然居4组团集中交付、结转收入；长期借款较上年末增加111.17%，占公司总资产比重上升2.65个百分点；应付账款较上年末减少23.58%，占公司总资产比重下降0.76个百分点；其他流动负债较上年末减少60.35%，占公司总资产比重下降0.36个百分点。

在偿债能力方面，公司2023年末资产负债率为37.10%，相比上年同期上升10.45个百分点；有息资产负债率为7.48%，相比上年同期上升2.66个百分点。

2023年，公司流动比率为2.82，速动比率为0.62。

年报显示，2023年末公司十大流通股东中，新进股东为周雅园，取代了此前的泽元稳进5号私募证券投资基金。在具体持股比例上，王帮利、阮彩友、阮友林、周雅美持股有所上升，冯建霖、俞红霞、张广君持股有所下降。

筹码集中度方面，截至2023年末，公司股东总户数为3.05万户，较三季度末增长了4686户，增幅18.18%；户均持股市值由三季度末的14.63万元下降至12.01万元，降幅为17.91%。