星源汇(北京楼市：部分区域救市，或无法阻止房价下跌；)

2023-04-28 富美财经浏览量：次

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总，您好！新人首次提问，这几天就去北京买房了，心里忐忑不安，烦请京总指点迷津！工作在北京西站附近300米，女朋友在西城上班，结婚刚需，想保值并能跑赢北京房产大盘，首付（含中介费、税费等全部）400万，总价600以内，首套房二套贷。想购一套二居室。

咨询一：有没有合适的小区房源请京总推荐一下具体小区；二自已根据自己的情况，大体看了看想买丰台草桥欣园或万科西华府的房，不知预算合适不合适；三看了民岳家园的房子，明年打算要孩子，父母过来帮带孩子距离我们较近，房子稍大，住着宽敞；四前两天刚加入知识星球，看了您的文章，对您真诚的回复，独到见解，深度思考的专业精神折服。在此敬请京总赐教，在下不胜感激！

A:回答:您好,感谢信任!草桥板块还可,草桥欣园、恋日花都都是草桥不错的盘,热度和品质在区域内排名靠前,保值性不错,涨幅也很稳健;其中恋日花都品质最好,600以内的预算买这个盘的2居室很适合,岳各庄板块很差,所以民岳家园价格便宜,这样的房子未来您在卖是同样价格不会有优势,2017年之前全市普涨都带不动的楼盘未来基本上是处于横盘下跌的状态,这就是我说的严重分化,一个区域值得买得房子不超过10%;整个北京值得持有的房子不超过20%;

丽泽商务区所有的写字楼全部交付使用之后会聚集大量的产业和人才，附近一带的品质盘会有一个不错的市场;丽泽算是丰台的龙头位置,未来能不能丰台能不能出坑主要看丽泽;所有的资源也都会向丽泽倾斜,买这个板块确定性更高;

科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象;优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净;从中短期看草桥板块确定性更高,科技园位置短期存在溢价买入会横盘一段时间

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询

Q:提问:求教京总：二代人，有2房各自自住，老人已退休，年轻夫妇分别在昌平沙河和海淀魏公村工作。现有1套朝阳潘家园南里3居公房，1套丰台望东里2居，价值各600万左右。现因工作距离、未来孩子教育、老人改善等问题，打算置换。手头还有800万预算（视情动用），月供可接受2万左右。

西城学区已解决，不考虑学区，需求是两套自住、其中一套海淀较新三居、小区居民素质高，有保值或增值空间。目前有以下几个方案：一是卖丰台望园东里，保留潘家园南里，加200～300万预算，总价1100到1200，在海淀富海中心或增光佳苑或知春路、中关村等购置；二是卖潘家园南里，保留望园东里，加200到300万，总价1100～1200，在海淀增光佳苑或富海中心或知春路、中关村等购置；三是望园和潘家园均保留，再以800万为首付，贷款200～300万买一套海淀房。请问哪种方案最佳？或者是否有更好的方案建议？

A:回答:您好,感谢信任!建议丰台望东里和潘家园南里全部出掉效率更优,望园东里虽然在板块流通性不错,但七里庄板块在丰台属于发展落后的区域,这个盘从2017年到现在一直处于横盘不温不火的状态,潘家园房价一直处于洼地的原因是这个区域的人文素质比较一般,大部分居住的业主全是最早东城区拆迁的安置户,整个区域很乱;导致房价水平很低,也常年跑输大盘,

两套全部出掉+手中的现金在热门板块选择居住体验好的即可,从长期看北京的房价水平只会上涨不会下跌,如果有条件应该尽快完成本地布局,您们夫妻双方分别在沙河和魏公村工作,清河可能更适合你们,您提问说需要2套,从效率原则2000的预算在清河选一套霸盘持续吃5年左右板块的红利,保留一张房票,房价上涨后再把上涨的部分贷出来建仓效率更优;当下的市场逻辑是好房子持续上涨,并且上涨的很夸张,差房子持续横盘最终回归的理想价格,好房子在市场上是稀缺的,应该持有这种稀缺盘,比持有的数量更为重要

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？

A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;

这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算可以按照我们的会员文章认真淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问

Q:提问:京总好，请问亚运村小营的亚运花园这个小区如何？我看他地理位置和户型都还不错，但是均价偏低，是否有什么硬伤？谢谢

A:回答:您好，亚运花园价格低的主要原因是楼盘比较小，只有三栋楼，居住氛围很差，其次年代较旧，同区域的亚运豪庭比这个盘价格稍高一些，但居住环境比亚运花园有优势，还有其他类似的盘，像欧陆经典，凯旋城都比这个盘有优势，价格上并没有高出多少，所以导致这个盘在市场上处于劣势，缺乏竞争优势，价格一直起不来，热度也一直在同区域靠后，祝一切顺利！

Q:提问:您好，现在在通州工作，家在朝阳红庙老破小，一年后孩子上幼儿园会去通州住，住单位分的宿舍。这个宿舍离单位近，离幼儿园和北京学校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州买个大点的房子投资或自住，或者不在通州买也可以，在城区买个投资的房子，但是自己不住。想问一下，在通州买，看了春和景明155的，融御140的，不知道怎么选？在城区应该选哪儿;选多大合适？谢谢

A:回答:您好,感谢信任!春和景明和融御属于两个不同性质的板块,融御在武夷花园商圈,通州新城的核心板块,位于政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，

璐苑商圈和武夷花园商圈只有一条河之隔，房价比武夷花园便宜将近1万一平米，这个区域的优势就是距离运河商务中心，价格比较友好，整个区域的界面还是很不错的，老旧小区比较少;一般买这个区域的多位刚需为主,武夷花园商圈多位改善为主,

1000万的总价如果买璐苑春和景明属于资源错配,这两个盘相比融御的价值高于春和景明;需要注意的是通州虽然定位较高,但现在依然还在兑现中,投资通州需要做好长持的准备,尤其是偏大的户型,通州属于利好长期,兑现周期会长一些,如果想尽快吃到板块红利,可以往朝阳东部看看,这些热点板块不会大起大落,涨幅比较稳健,金融属性也有优势,可以关注下朝青、望京板块,关于户型上2-3居都可,尽可能选一些居住体验较好的楼盘,北京的楼市正在发生结构性变化,一些居住体验较差的楼盘即便在核心区也会被市场慢慢弱化,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问：京总好！通州运河铭著两居这几年没有任何上涨，中间换手过，得明年3月才能卖（无增值税）。现在一直在看房，爱人玉渊潭地铁通勤，我通州开车通勤，现在主要有两个方案，只考虑居住体验，还没有孩子。

方案一：在双井朝青附近选盘，最近看到金都杭城东区两居很心动，通勤尚可，小区环境没的说。可以上手不？明年3月是否太迟？

方案二：丰台高品质楼盘，郭公庄万科蓝、西华府等，或者万年花城两居，居住舒适交通方便，但是担心丰台整体不行，而且郭公庄还有垃圾填埋场。综上，我该怎么选？明年3月换房是不是太迟了？又赶不上这一波行情了。

A:回答：您好,1、百子湾不如大望路、朝青,朝青的区域价值在于配套成熟，品质商品房扎堆，可以说是东部承接国贸最优质的刚需兼改善板块，购买力不缺，这个区域属于朝阳的龙头板块，常年处于领涨的趋势。

2、百子湾最大的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体，商业比较繁华，夜生活比较丰富，整个区域居住的年轻人偏多，尤其是十八线小明星，这个也是造成这个区域比较乱的主要原因，这一带稍微年限新一点的住宅流通性比较不错，但跑赢大盘有点困难。北京过去是靠刚需购买群体推动房价，现在包括5-10年会是改善群体驱动房价上涨，刚需已经被市场掏空，从近几年的市场成交和房价上涨可以看出，刚需购买力在市场上表现比较匮乏，如果您计划置换的话可以根据资金情况往热门板块换，换房的逻辑是次级板块换核心板块或热门板块;

3、科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象。优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城;这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净;这三个商圈朝青更稳健一些,从目前的政策看明年3月份是有点迟,但具体需要看疫情过后市场的变化;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！

Q:提问：京总您好，我目前想买非刚需品质房，因考虑到父母在东高地，想离那儿近点好照顾，看了亦庄的熙悦云上和旁边的和锦诚园，这俩是不是属于您说的河西南？但熙悦云上没有配套，与和锦诚园公用设施，都在7w左右，请问会站岗风险吗，以及请问这两之间您看好哪个呢？

如果不考虑离父母家近的因素，也去看了朝阳的绿城沁园，配套都有计划，虽然目前还都没有，但这个盘融合了多种面积的户型，小到55大到149，感觉之后居住环境会很复杂，不安逸，您怎么看？与刚才说的熙悦云上和和锦诚园相比，您更推荐哪个？

因现在手头有约300w，在广外有一个40来平的开间，大约能卖400左右吧？想凑个700多全款买，以后生活没压力了。但目前看广外这一直长势良好，又有点不舍得，您建议是全款还是带点呢？

我们目前没有孩子，以后也不打算要，可以不考虑上学问题，单纯提升品质，以及保质增值方面，同等条件东边或南边还有什么地块值得入？希望赐教。感谢！

A:回答：您好,感谢信任!和锦诚园、熙悦云上单价7w,亦庄核心区的海梓府、万科金域东郡7W,北侧的枫丹壹号6W5,上述您提到的两个盘存在严重的溢价,不是站岗的问题,二手房市场大概率会下跌

瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强;

豆各庄有大量的回迁安置房,后期区域的居住品质很难提上去,焦化厂不是最要命的,优势是有地铁,距离市区比较近,但北京的地铁已经不是稀缺性配套;品质楼盘只有富力又一城，其他全为政策福利房，人群结构比较一般。

北临京哈高速,南临京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限.富力又一城已经横盘多年;这两个板块都存在硬伤,一个是硬件设施,一个是严重溢价,广外的价值还可,未来有丽泽的辐射,如果您卖广外买这两个板块建议慎重

不考虑学区,考虑保值增值可以看看常营的苹果派、万象新天、柏林爱乐,常营属于国贸的次级溢出板块,未来有通州大运河的利好,可以承接东西两大产业的刚需购买力,配套也比较成熟,房价相对稳健一些;建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:您好！本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇，目前闲置未住人，装修较好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房，2024年底交房，准备给自己及自己父母住，偏刚需兼带投资，

关注点：一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续可能去雄安上班，为高铁通勤做准备，即使不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会发展潜力较大。请教：一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智？二是星源汇的住宅如何处理比较好？

A:回答:您好,环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,

东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,

投资不是DB,投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长,得到确定的回报,买入大兴高铁站不是很建议,不确定性太多,或者说大概率会亏损,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块,不如看看亦庄核心或者溢出板块,如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总好，目前考虑孩子积分落户问题，看了您之前回的帖子，自己观念有所改变，具体情况如下：1.自己目前居住丰台七里庄，市值360；2.自己在外地有些房产，卖出回流一部分资金大概70；3.夫妻二人每年到手100左右，目前都在海淀上班；两个小孩，老大马上上小学二年级；

4.自己现在其它资金主要在投资基金类方向，现在时机不合适，不太想动用主要部分，可以出来50-100；5.目前考虑孩子积分落户，主要区域放在昌平（国风美唐二期、）和大兴亦庄附近瀛海地铁（紫宸院）；目前目前想法：如果其它都不动（自有住房和投资基金），可凑齐大概200左右，自有住房倾向暂时不动（主要原因对于未来在哪里居住还没有考虑清楚，目前周围配套和交通还可以，其中关联孩子上学问题和上班变化等因素）

1.想法一：自己的住房不动，然后考虑买一个两居，作为积分用；自己还是居住丰台七里庄。如果首付不够，就买一个便宜的，比方房山(康泽佳苑，大概总价200)，资金没压力;2.想法二：目前的资金如果其它不动，总价550-600，首付按照400-450左右评估，自己首付大概方便的也就200左右，还差200-250左右，是否有其它加大杠杆的方式？解决首付问题。亦庄紫宸院两居室总价大概450吧，首付大概330左右，压力小，只是自己上班在北面，感觉北面是否更适合？

3.想法三：针对这两个区域和所在小区，主要从保值方面，我看您之前也提到过，是否适合我目前情况；4.想法四：自己自有住房换到海淀区域或是丰台的草桥区域，目前了解的区域只有马连洼和清河区域，对这边只是关注，总是感觉不是很了解，所以也不敢轻易动手，这样的话自有住房肯定要卖掉了，首付自有的话500-600应该没问题，海淀区域相对上班近一些，草桥区域感觉品质相对好一些，但上班有一些距离，但是具体哪个区域和小区还是没有目标。希望您在百忙之中能给些建议。

A:回答;您好,感谢信任!我没太明白您的主要目的;第一:从投资效率考虑,您们的收入和积累都可,但资产分布比较零散,应该加杠杆配上这座城市的优质房产,尽早让房产的增值大于家庭的主要收入,如果丰台七里庄这套房子涨幅比较一般可以出掉集中资金,建议重点考虑方案四;首付500-600的预算可以在丰台的草桥、海淀的清河选到涨幅不错的楼盘,

第二:如果是方案四的话,和您上述所提积分落户目的相违背,那么就不能买海淀或者丰台了;房山确实便宜,对于您们比较省心,但涨幅很弱,房住不炒的背景下就决定了普涨的行情会越来越少，后期补涨的可能性基本为0，这种趋势会继续蔓延和分化，只有高端人口集中的区域购买力才足够强，北京每一轮的上涨行情都是置换群体推动，70%的置换群体都集中在核心区

远郊区要谨慎购买，虽然有规划利好，但是大部分只停留在图纸上，进展缓慢人口导入严重不足供过于求，楼市进入下半场，在一个几轮行情都没出现涨幅的板块买入风险比较大;房山现在就是纯通勤居住板块,本地缺乏产业;主要购买人群也都来自于通勤人员,所以房价很弱,便宜并不是主要的卖点,回龙观和大兴价值更健康一些;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利;有问题可再向我提问.

Q:提问:1200资金购房，无学区要求，经常到各地出差。选丰台的玺萌公馆、恋日花都;怎么样，机场和高铁站好像都不远。

A:回答:您好,玺萌公馆、恋日花都都是草桥不错的盘,热度和品质在区域内排名靠前,保值性不错,涨幅也很稳健,但1200放这个地方有点浪费,丽泽这个地方,主要还是以刚需为主,玺萌公馆、恋日花都也都是刚需盘,1200是改善的预算,可以到更优质的板块选筹;矮子里面拔将军是大忌;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？

加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,

建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

Q:提问:京总您好，东西城各有一套房产，目前居住西城，孩子就近上学。东城的一居准备卖掉，换个大一点的房子，改善需求。平时老人养老居住，我们周末回去。预算1000以内，打算考虑郊区的叠拼，看了玖瀛府价格合适，距离较远，天樾书院位置还不错，价格偏高，请问京总怎么看玖瀛府，有什么其他建议？

A:回答:您好,天樾书院比玖瀛府位置稍好,但这两个盘大概率会亏损,可以看下天樾书院旁边的珠江壹千栋,涨幅波动性很大,从2017年到现在一直处于下跌趋势,今年下跌了大概15%,这种盘只有市场好起来时才会上涨,上涨过后马上就会出现下滑现象,玖瀛府的位置更差了,北京的别墅区有很多个,但真正的别墅区屈指可数,西山算一个,中央算一个,发展最好的是中央、其次西山;

昌平这个地方称为奥北别墅区;也是发展最差的,十几年了还是老样子,本地缺乏优质配套,城中村又太多,居住环境很差,比这两个盘更好位置的丽春湖院子从开盘一直处于下跌中,沙河以南的碧水庄园、玫瑰园涨幅也很差,昌平实际上已经和主城区脱节,本地又没什么核心产业支撑,购买力没这么强,呈现出的市场反应就是高端需求不旺盛,供大于求;这种远郊的别墅没有投资属性,;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!

以上问答来自公众号|京房会
关注公众号|京房会
加入“知识星球”可进行提问,有问必答

重要内容只在知识星球发布

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2023-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫