一季度土地市场跌幅收窄，部分民企正在重返赛道

2023年楼市局部复苏，各地土拍市场也出现点状升温。　　据中指研究院数据，一季度百强房企拿地总额达1930.0亿元，拿地规模同比下降15.0%，但降幅较1～2月收窄1.15个百分点。3月50家典型房企拿地总额同比增长7.3%，拿地热情出现较明显回升。　　与此同时，土拍中民营房企的身影正在隐现。今年杭州两次土拍中，参拍企业均在50家以上，其中民企数量占比近一半，民企拿地金额占比达57.9%;南京土拍中，伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限，民企拿地金额占比达26.9%;三四线也有部分高溢价地块由民企摘取。　　业内认为，在城市基本面较强的支撑下，房地产市场好转预期增强，企业拿地情绪较高。此外，去年房企整体拿地力度缩水、甚至频繁变卖资产补充现金流，如今补仓的意愿较为强烈。不过，土拍热度是否能延续热度，与楼市回暖程度高度相关，大部分爆雷民企也丧失了拿地能力。　　房企拿地预期增强　　“房企经营就像踩单车，不前行就会跌落。”近日，金地集团董事长凌克对外表示。　　这句话的背景是，就在三月末，西安土地市场出让6宗地，其中西安浐灞生态区一宗地被金地旗下公司摘得，成交总价约3.4亿元，折合楼面单价5749元/平方米，这是金地今年首次在公开市场出手拿地。　　当晚在接受媒体采访时，凌克表示，地产公司要生存，就要努力做一些优质的投资，实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环。同时，投资项目必须兼顾安全性和流动性，优选基本面强、市场波动趋势向好的一二线城市，以及需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目。　　金地方面对拿地的表态，是近期土拍市场预期增强的缩影。在近日密集召开的业绩会上，诸多房企管理层积极表态土拍问题，称会在土地市场择机拿地，同时聚焦基本面较好的高能级城市。　　一向重仓三四线的碧桂园，也表态要参与一二线市场。该集团管理层表示，目前在手土储9500亿元，其中约40%为一、二线城市。自去年开始公司正进行土储结构调整，三、四线市场稳定性或者波动性比较大，未来一段时间会积极参与西安、上海、宁波等高确定性市场。　　不过，因整个市场目前在筑底复苏的阶段，在拿地预算上仍会“行稳致远”，以整个经营性安全为先。上半年，一线强二线市场逐渐触底复苏，碧桂园会在市场曲线右侧获取土地;在预算方面，今年不会规定公司投资量，而是更注重投资的质，根据实际销售和市场机会进行安排。　　近两年发展生猛的越秀地产，则表示拿地的好时机时刻在。该集团管理层表示，这几年无论深圳、上海还是北京的地，集团都在加大力度去拿;好时机时刻在，去年尽管市场不好，越秀也拿了37宗地。后续，大湾区是主战场，长三角也是重点发展区域，中西部核心城市也会配置。　　龙湖方面则表示，龙湖的土地储备比较充裕，会坚持以销定支，同时主动把握好投资节奏。第二，严守投资刻度，尽可能地优中选优，按照20个主力城市和14个机会城市来布局，重点是北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京、西安等区域，确保周转率和利润率。　　总体来说，穿越过去一年的行业环境震荡，随着楼市销售、融资环境都出现向好信号，房企也有意愿加大投资力度，重回积极的经营轨道。但在投资节奏和力度上，依然偏向于安全与谨慎。　　一位央企房企人士告诉第一财经，目前集团在拿地上坚持“以销定支”，每个区域必须达到相应的销售水准才能出手拿地，或者区域能自己找到融资渠道，不要通过集团层面融资。整体来讲，想方设法促进销售是第一要务，投资拿地要经过资金、安全等多方面考量。　　重现的民企身影　　房企拿地预期增强，从土拍市场实际表现看，各项数据也在走暖。　　诸葛找房数据研究中心表示，一季度房企整体拿地热情回升，二线城市更是“高溢价低流拍”。　　从溢价率与流拍率来看，流拍现象好转，溢价率呈现明显上升趋势。一季度全国主要地级市溢价率为5.46%，环比上升3.6个百分点，同比上升1.29个百分点;流拍率为17.71%，同比下降4.86个百分点。　　分等级城市来看，二线城市溢价率最高，为6.4%，同环比分别上升0.9、5.02个百分点。其次，三四线城市溢价率为5.01%，同环比上升幅度赶超一二线，一线城市溢价率表现则较为平稳。　　与楼市情况类似，各区域土拍市场的热度极具分化。3月城市土地出让金TOP10榜单中，长三角城市占据半数份额。其中，南京以188亿元位居土地出让金首位，杭州凭借159亿元位居土地出让金第二，西安位居第三，成都、合肥、绍兴的土地成交热度也颇高。　　值得注意的是，沉寂许久的民营房企积极现身，曾经大力托底的城投则逐步退出。　　诸葛找房数据研究中心数据显示，自2月起，民营房企拿地积极显著上升，1月拿地金额T0P15榜单中无民营房企身影且城投身影较多，2～3月民营房企占比处于半数左右份额，预计随着销售市场的逐步回暖，房企资金流动性压力获进一步缓解，民营房企占比份额有望继续提升，城投占比逐步降低。　　克而瑞方面也表示，一季度土地市场呈现“央国企强势、民企积极复苏”的态势。销售TOP10央国企是土地市场的主力军，华润、保利、招商、建发、绿城等一季度拿地金额超过70亿元。民企中，以去年拿地积极的企业龙湖、滨江、伟星为主。　　一方面，滨江、伟星持续加码浙江、安徽市场，滨江一季度拿地金额近85亿，同比增长71%;龙湖也在核心城市多次参与摇号未得后，月末在深圳斩获两宗地。“民企投资呈现弱复苏状态，新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍，伟星、中天美好集团等区域型民企依旧表现强势。”　　平安证券表示，部分央国企和优质民营房企拿地意愿有望改善，对资产负债表相对优质的开发商而言，当前拿地吸引力在上升。首先，随着销售端刺激政策逐步奏效、居民预期缓慢修复，房地产销售早已过了最差阶段;其次，房企融资“三箭齐发”，提供更多元的融资渠道;多地调整供地节奏，供地出让时间跨度拉长，地块供应也以主城区土地为主、优质地块占比较多，有利于提高房企拿地的积极性。　　申港证券表示，3月房企土拍中，民企及混合制房企占比提升，地方城投占比降低。核心城市土拍将保持高关注度，一二线优质土地获取难度将提升，在控制溢价率背景下，土地最终获取取决于运气(摇号)与资金充裕水平(同时参与多宗地块提升获取概率)，给房企经营带来一定不确定性。　　克而瑞则认为，整体而言，今年上半年投资压力依然较大，央国企依然是整个土地市场的主力，在资金穿越周期的能力、开发进度及成本管控上领先于其他房企。城投托底压力较大，将逐渐退出核心城市土地市场，近两年已拿了近五成的地，且开工意愿低，开发能力弱，负债压力不比一般民企小。　　“民企虽有拿地意愿，但受制于资金、保交付等压力，大部分爆雷民企丧失拿地能力。”克而瑞称，滨江、龙湖等财务优质、区域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排头兵，受到去年年底三支箭利好的民企有补仓动力。土拍热度是否能延续热度，与楼市回暖程度高度相关。　　值得注意的是，过去一年多到处“托底”的城投，今年在土拍市场比例大幅减少。克而瑞表示，虽然在三四线城市依旧只能靠城投支撑，但在核心22城市，城投拿地比例已经降至35%，为2023年以来最低，杭州、苏州、北京土拍几乎难见城投出现，甚至部分城市城投也参与了摇号。