房产租赁(不要太过悲观房地产还有发展空间，住房租赁或成突破口)

4月12日，“新发展模式下的住房租赁”主题论坛召开。业内人士认为，随着住房市场供求关系、城镇化格局等发生变化，房地产业进入了结构优化、品质提升的新阶段，在房地产业新发展模式中，住房租赁将“唱主角”。

• 房地产行业是缓慢下行还是持续向好？

2月以来，不少城市出现楼市回暖迹象。据数据显示，2月份，杭州二手房成交近7000套，创下20个月新高，3月成交量继续大幅攀升，成功突破10000套大关。3月成都二手房成交面积逼近300万平方米，创近年来新高，新房、二手房价格均连续14个月环比上涨。

但与此同时，部分城市进入4月份后销售数据又出现了快速下跌，甚至相比2、3月份直接腰斩的情况，这让楼市复苏的真实情况饱受质疑。

《中国投资发展报告（2023）》指出，在人口下降、城镇化率放缓等因素叠加的背景下，中国房地产行业可能经历一个漫长的下行周期。

目前，中国房地产市场呈现供大于求的特点，虽然在局部地区和部分一、二线城市还存在供给不足的情况，但大部分中西部地区和三、四线城市已经出现了过剩的情况。

克而瑞研究中心预测，考量到复苏动能尚不稳固，随着一季度需求释放完毕，二季度同比大概率持稳或小幅微降。各城市分化行情延续，北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放，预期高位运行、整体维稳，而多数城市或将在阶段性放量后重回筑底状态。

但日前，中国人民银行行长易纲在二十国集团会议上指出，中国经济正在企稳回升，房地产市场出现积极变化，预计今年GDP增速将达5%左右。

尽管房地产市场短期内仍承压，但对于未来的房地产市场，龙头房企几乎也都持乐观态度。绿城中国副总裁李骏认为，目前市场整体已经出现了回暖的迹象，如果宏观经济能够持续向好，居民购房信心持续恢复，2023年房地产市场的复苏是非常大概率的事件。

中国社会科学院金融研究所所长张晓晶也表示，不要一片悲观，从财富积累角度，拥有住房仍是重要的手段。应对通缩压力的当务之急是保持宏观政策的连续性、稳定性和必要的扩张力度，积极引导和改善市场预期，帮助居民修复资产负债表。

• 未来房地产行业将转向高质量发展

关于未来房地产行业的发展方向，有专业人士分析认为，房地产业新发展模式的核心内容是从解决住房有没有，转向解决住房好不好。

从中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。

前不久，#官方统计全国6亿栋房！房子严重过剩？#话题登上微博、头条热搜。不少网友发出“目前房子已经过剩了吗？”、“14亿人口住着6亿栋，早就不缺房子了！”、“房子白菜价的时代要来了！”的感慨。

但张晓晶认为，中国房子没有过剩，只有不足，中国房地产还有发展空间。

他分析到，这几年楼市疲软、房价下跌，局部出现供大于求，说是过剩不为过。但是，这并不是“中国房子太多了”，而是房产投资错配复合作用的结果。

什么意思呢？说简单点就是小城市房子过剩，大城市房子不足，开发商的钱没有用在刀刃上。很多经济欠发达、人口净流出的地区强推房地产开发，没有真实的市场需求支撑，只留下一堆有估值没市价的泡沫资产，而一些一线、超一线城市仍旧住房紧张，限售限购政策并未完全放开。

“中国房地产市场在分化，将来很多房子是会被废弃的。”张晓晶说道。

由于教育、就业、医疗等资源不断向大城市聚集，未来，或许只有北上广深等经济发达地区的中心城市等地区才有真实的房地产市场，长期发展前景毋庸置疑；而一些中小城市如果无法吸引投资与人才，房地产市场或许会经历“寒冬”。

因此，长远来看，解决住房问题的民生困境，增加有效供给才是正解。中国企业单纯的规模扩张的时代已经过去了，需要通过质变推动量变。

• 住房租赁或将迎来黄金发展时期

房地产经纪人学会会长柴强在论坛上发表意见认为，我国住房租赁发展还有很大空间。

2023年末，我国常住人口城镇化率为65%，而我国常住人口城镇化率达到75%才算基本饱和，未来还有10个百分点的提升空间。大约1.4亿农业人口转移到城镇，未来新市民和青年人大多需要租房住，大城市就业机会多，收入较高，租住率也越高。

据住建部数据显示，现阶段我国一、二线城市的租房比例已达到50%以上，规模化住房租赁的企业市场份额却仅有2%。同时，《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，预计2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，行业将迎来发展的“黄金十年”。

目前，租赁市场由于租售比偏低，投资回报率达不到合理回报，所以重资产的开发与持有意愿偏低；同时，租购同权还未全面落实，不少租户难以体验到归属感和获得感。但随着租赁住房用地、金融支持等政策的继续发力，住房租赁行业将取得更大发展。

《2023中国城市租住生活蓝皮书》预测，在我国千万人口级城市中，住房租赁市场规模预估或破千亿，北京、上海、广州两千万人口级城市，其市场规模更高，预估分别可能超过2800亿、3700亿、2500亿。

不过，不少闲置的存量房因房龄偏高、品质不足等问题，与青年人高品质租住需求之间仍存在结构性错配。

所以未来，住房租赁企业需致力于打造专业化的租赁服务和精细化的运营能力，提升产品丰富程度、生活服务配套、科技与数字化能力、租房居住体验等，坚持“品质先行”，以“分散式”与“集中式”并行发展的策略进行差异化布局，来满足不同的租房需求和职住平衡。