法拍房源(每天法拍成交5-6套且大多还是溢价成交？实探主城东门法拍楼盘)

近日，阿里法拍网集中上线了102套位于成都市成华区和秀路88号的住房，正是10月中旬四川省蒲江县人民法院发布的一则拍卖公告中的拍卖房屋。

拍卖信息显示，这102套房源均位于成华区隆鑫印象东方小区的6号楼，于11月25日-12月12日陆续拍卖。拍卖房源除两套跃层户型外（建面约163-168㎡），主力户型建面约90-113㎡，起拍单价集中在16700元/㎡（清水）左右。

△隆鑫印象东方部分拍卖房源展示截图

截至12月1日，已有30套房源拍卖结束。除1套跃层户型外，其余29套房源全部成交，其中28套房源为溢价成交，成交房源单价主要集中在17000-18500元/㎡。

这一拍卖价格及成交价格意味着什么？为何在成都11.17新政松绑后，在法拍市场上，隆鑫印象东方这个项目的房源还能有如此成交行情？是什么原因让该项目引发购房者的强势围观？近日，带着这些疑问，小全全实地探访了一番。

到达项目现场后，小全全了解到，隆鑫印象东方项目共有6栋住宅和4栋独栋商业。住宅1-5号楼已早于2018-2019年先后交付，进入法拍的6号楼也于2020年就已竣工。房子可谓“看得见摸得着”，是成都整个新房市场难得的现房。

△隆鑫印象东方现房实景

实际上，今年6月隆鑫印象东方6号楼就有20余套房源进入法拍市场，主力户型为建面约125㎡的套四，最终溢价成交，成交价约1.9-2万元/㎡。这一批次房源拍卖时，小全全也曾撰写过文章进行了分析。（首批12套法拍房源溢价成交，TA们为何押宝隆鑫印象东方？）

此次实地探访，小全全在6号楼中偶遇一位6月份拍到房子的业主。从他那里了解到，隆鑫印象东方的法拍房，有专门的担保机构提供担保服务从而解决贷款，要求基本跟购买新房、二手房住宅一样。他的这套房源就是通过担保公司出具担保，银行凭担保即可放款，用于支付剩余款项，且无需在完成过户后将不动产证抵押给银行。虽担保机构会收取一定的担保费用，但这个成本确实也不算高。

现场询问得知，6月份的那一批房源，完成拍卖流程后约2周，买受人即陆续拿到了房产证。快速拿证，可快速装修，快速出租/入住，这都是隆鑫印象东方项目的“现房”优势对购房者的吸引力所在。

在6号楼里转了一圈，发现6月份完成法拍的房源确实已有不少正在进行装修。更看到有业主直接委托了自如增益租模式进行托管出租，因此装修施工方直接就要自如的团队。

△装修现场实拍

隆鑫印象东方位于东三环外侧，属于成华区成渝立交板块。区域新房住宅已断供5年，住宅用地也是断供7年后才于今年6月再上新2宗土地。目前，区域内尚无新房项目亮相，更无新房住宅房源入市。而如今进入法拍市场的隆鑫印象东方，自然成为了上车该区域的好机会。

同时，在现在的区域房地产市场，无论是1.67万元/㎡的起拍价，还是1.7-1.85万元/㎡的成交价，都与周边其它项目的二手房成交价有着较大的“剪刀差”，依然呈现出巨大的价格优势。

根据贝壳找房数据，目前隆鑫印象东方项目挂牌二手房价格约2-2.2万元/㎡。区域内项目相邻的海上海、荣盛紫提东郡等小区的二手房挂牌价也在2-2.4万元/㎡左右。

在新房住宅市场，成渝立交板块新房住宅已五年无供应，区域真实房价水平可以参考邻近的东客站板块和龙泉十陵板块。

在东客站板块，定位改善的人居九林语，最新批次推出户型建面约132-260㎡小高层，单价在2.7-3.3万元/㎡（带装修）；雪松雅居乐IN天府项目的101-190㎡的高层和小高层产品，前几批次的入市房源均三倍熔断，上批次带装修均价为2.1-2.6万元/㎡，上批次房源开盘销售距今已近一年，下批次房源入市时间还未可知。

在十陵板块，新房项目较多，包括华润置地时代之城、华润置地玺宸上院、龙湖三千云锦、东叁金茂逸墅等，住宅价格大多集中在2-2.3万元/㎡的水平。

土地市场也在助推着成渝立交板块的房价上涨。板块内今年已出让的一宗纯住宅用地成交楼面地价达12900元/㎡，限定住宅清水均价为27900元/㎡。可见，即便新房项目未来不顶着27900元/㎡的清水限价卖，价格也远在2万元/㎡以上。

所以不管从哪个维度看，隆鑫印象东方的这些法拍房源，就算有一定幅度的溢价，也算是买到就赚到的“彩票盘”。尤其是11.17新政后，刚需群体想要在新房市场买到房源价格有“剪刀差”的项目，难度已经成倍提升。

以近日取证入市的天府公园未来城为例，其取证的这部分建面约164-194㎡房源共161套，预售价格约2.2-3万元/㎡（带装修），总登记购房人数超1500组，其中无房（棚改）则超1300组。也就是说，无房（棚改）资格购房者报名人数接近所推出房源数的8.5倍，所有房源将仅对无房（棚改）购房者销售，并且还带上了“三倍热盘，限售五年”的限制条件。

△数据截图来源：成都购房通

隆鑫印象东方现在100余套法拍房源位于项目6号楼，共27F，2梯5户。即便溢价，购房者以总价160-200万左右，即可拿下主城东三环醇熟住区的建面90-113㎡套三、套四，这放在全成都，也实属难得。并且，6号楼已经是项目仅剩的未售房源。

从项目所在区域地段来看，各类配套齐全，生活氛围醇熟。

交通方面，项目北侧约500米即为蜀都大道，西侧1公里为三环路，四周社区道路均已打通，路网通达性高。且项目1.5公里范围内即有成渝立交地铁站和高铁枢纽成都东客站，轨道交通便捷。

商业配套方面，除了周边较为丰富的社区底商，项目1公里范围内还有凯德广场、魅力新天地等商业中心；教育资源上，根据目前的入学划片政策，隆鑫印象东方小学正读成都树德小学（和韵校区），对口初中是成都市第四十九中学（和美校区），距离均在1公里范围内。

此外，区域内的四川省人民医院东院、和美公园等医疗、生态配套，都满足了日常生活所需。且项目距离青龙湖湿地公园也只有1公里左右，“后花园”含氧量极高。

不仅地段打动人心，项目产品户型也相当难得。从本次已经在阿里平台挂出的102套房源来看，主力户型包括建面约90㎡的套三双卫、109㎡的套四双卫、113㎡的套四双卫。

三大户型不仅功能性强，且套房式主卧设计，全赠送飘窗、半赠送阳台让室内实得面积更大，适合三口之家、二胎家庭及三代同堂等家庭结构的刚需及首改置业群体。

最后，小全全想提醒一下不少想留在主城、总价预算又有限的刚需购房者，隆鑫印象东方目前还剩下的约80套房源，真值得围观考虑。按照每天拍卖5-6套房源的节奏，手速不够快、太过犹豫的购房者恐怕没什么机会了。如果对这些房源感兴趣，建议也可通过更加专业的辅拍机构了解并搞定整个拍卖流程。