东方瑞景苑(擅改物业用房作酒店 朝阳区澳瑞物业收最高限罚单)

继8月4日三家违规物业企业因“物业服务不规范”被查处后，又有一家物业公司被房管部门点名，并收到最高限罚单。市住建委8月13日对外发布的最新物业执法检查结果显示，因侵占公共利益等违规行为，朝阳区东方瑞景苑项目的物业服务企业被处以多项罚款，并被予以警告，其他违法违规行为也已被移转相关部门。在业内看来，北京市自5月以来开展的专项物业整治行动，有利于对物业服务企业形成威慑力，减少此类物业服务不规范行为的发生；同时，也将敦促市区住建房管部门进一步健全制度，明确物业企业需公开的事项、流程和标准。

侵占公共利益 涉事企业收最高限罚单

根据市住建委方面的披露，就近期媒体报道的“北京一小区物业用房成了酒店”问题，该委执法总队迅速启动执法程序，于6月24日会同朝阳区房管局、朝阳区建外街道办事处对东方瑞景苑项目进行联合执法检查。

东方瑞景苑项目位于朝阳区建国门外大街16号，于2005年1月建成交付，总建筑面积125574平方米，包括1、2、3号3栋住宅楼、692户，物业服务企业为北京市澳瑞物业管理有限责任公司（以下简称“澳瑞物业”）。

检查发现，澳瑞物业涉嫌存在擅自改变物业管理用房用途，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，未按规定如实公示有关信息等违法违规行为。承租人高联酒店管理（中国）有限公司（以下简称高联酒店）涉嫌存在擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为。朝阳区房管局对上述违法违规行为均依法进行了严肃查处。

据通报内容，对澳瑞物业的处罚包含以下几项：一是，擅自改变物业管理用房用途行为，按高限处以10万元罚款；二是擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为，按高限处以20万元罚款；三是对澳瑞物业未如实公示有关信息行为处以警告。同时，朝阳区房管局还对澳瑞物业的其他违法违规行为移转相关部门。

此外，对高联酒店擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为，按高限处以20万元罚款。

物业整治行动“提速” 8月查处多家违规物业公司

从近期市住建委对外披露的物业专项执法检查结果来看，8月以来，已有多家物业服务企业因“物业服务不规范”等问题，被执法部门通报查处。

8月4日，记者从市住建委方面了解到，日前该委联合东城区住建委、朝阳区房屋管理局、丰台区房屋管理局对媒体曝光的东城区新景家园小区、朝阳区恋日绿岛小区、丰台区顶秀金瑞家园小区进行综合执法检查发现，上述三个小区的物业服务企业均存在电梯广告、售水机等利用小区公共部位、公共设施经营的情况。市住建委已分别对涉事企业进行了警告以及立案调查。

记者了解到，自《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）于5月1日正式施行以来，为推进《条例》更好落实，市住建委执法总队联合公安、消防、城管等部门，会同多区房管局和属地街道，以群众反映的突出问题为重点，对辖区内小区开展联合执法检查。其中，物业公司利用公共部位、共用设施经营情况以及公共收益收支公示情况，是市住建委开展本轮物业执法检查的重点。

最高限处罚利于形成威慑力

事实上，物业服务企业侵占公共利益，在《物权法》和《物业管理条例》中都是被明文禁止的。

克而瑞研究总监马力向北京商报记者表示，《物权法》第73条规定了小区内所有公共场所、公用设施、物业用房都属于所有业主共有。所以，物业公司作为服务方，是无权擅自将物业用房改变成经营用房。即使要改变，也需要经过业主同意，收益需要与业主分成。《物业管理条例》第65条更是规定了，若未经业主委员会同意，擅自改变物业用房用途的，房地产行政管理部门会责令整改和罚款。

马力指出，北京市开展物业专项执法检查中发现的违规现象，在物管行业不算少数。在他看来，此类现象多发，背后的原因是多方面的，除了小区居民自身的维权意识以及对自身合法权利的认知不到位，主要的原因在于物业管理行业的主要收入来自物业费，而物业费的涨幅较为缓慢与困难，所以部分物业公司为了多增收，选择了铤而走险，在诸如电梯广告、社区公共空间租赁、将物业用房改为经营性用房等方面动起了“歪脑筋”。

“规范的物业公司会通过业委会的同意，并与业主分享收益。不规范的就擅自操作，收益全部装进自己腰包。物业公司个人的灰色收入很大部分也来源于此。” 马力说道。

对于此轮开展的物业专项执法检查，在市住建委相关负责人看来，已经积累了诸多典型经验。一是联合街道共治，强化市区联动。市住房城乡建设执法总队在接到办件后及时启动联动执法机制，市区两级住建执法部门密切联动协作、合力推进查处工作，属地街道办事处第一时间参与协调，充分发挥党建引领下基层政府在物业管理中的统筹协调作用。同时，市级部门通过联合街道开展执法检查，积极推进物业管理“赋权街道”试点工作，有效推动街道开展综合行政执法活动。

二是严肃查处违法违规行为，形成强大震慑。在对东方瑞景苑项目调查过程中，执法人员以媒体曝光的擅自改变物业管理用房问题为切入口，对整个项目进行了全面系统的检查，对发现的其他违法违规线索及时立案展开调查，第一时间锁定、调取、收集关键证据，对物业服务人澳瑞物业及物业使用人高联酒店的一系列违法违规行为均给予了顶格高限处罚，且整个查处流程依法依规、高效有序，对违法企业形成了强有力震慑。

三是强化线索移转，形成闭环管理。对检查过程中发现的涉及其他部门的违法违规线索，朝阳区房管局在检查当日随即将问题线索及相关资料移转各有关部门，通过规自、消防、市场监管、城管执法等多部门协同联动，以罚促改，督促物业服务企业合法规范经营，有效形成工作闭环。

就涉嫌侵占公共利益后的处理进展等问题，北京商报记者致电澳瑞物业，截至发稿，未有人接听。

北京商报记者 卢扬 荣蕾