房价走势(2023年房价涨跌:别瞎猜,答案来了)
2023-05-04 富美财经 浏览量:次
2003年非典扩散,2003年房价大涨;
2008年次贷危机,2009年房价大涨;
2015年高库存,大家都觉得要凉了,结果2016年房价又大涨。
现在,三年黑天鹅在2023年结束,很多人说,2023年的房价必然也会大涨。
真的是这样吗?
如果时间周期有用的话,每个人都是预言家。影响房价涨跌的,不在于过去发生了什么,而在于过去是怎么发生的。
以2016年为例,实际上深圳房价在2015年就开始大涨。次年上涨趋势延伸到二线及以下城市的时候,深圳已经到了收紧阶段。
当年的“104政策”,购房社保1年改3年,后面又3年改5年,直到2018年深圳还在打补丁,住宅限售3年。
大家还记得去年《一周一课》,经常说的调控松绑、收紧规律吗:
调控收紧,从一线城市,或房价涨幅比较大的城市开始,然后强二线城市、弱二线、三四五线城市跟进;调控松绑的规律则与之相反。
事实上,2015年一线城市房价上涨、2016年全国普涨,现象的背后逻辑是当时正在经历多达十几次的降准降息,是棚改货币化在迅速提速,是房价上涨以后的大众情绪滚雪球。
2023年的房价趋势,仍然跟政策密切相关。目前最值得关注的,自然是3月份大会对房地产及经济的表述:
加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题;
有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。
总结起来,是两个词:促需求,防风险。
面对房企,解决好危机,让企业活过来;面对个人,你是刚需,或者改善,政策上对你买房提供支持。当然,还会提供一些保障房。
有的人可能要问,那这跟房价有啥关系?
高层说话向来含蓄,我们经常在网上看到“稳房价、稳地价、稳预期”的表态。房价高的时候,它可以明确大声地说:我要打压。
但是房地产萎靡的时候,它会直接说出来,我要涨房价、涨地价、增预期吗?
历史的规律是只做不说或少说。给货币支持,给限购松绑,给限贷、限售松绑,这些都是我们现在看到的、正在做的事情。
但是,在这个过程中,大家不要期望于我们能够再次重现全国范围的普涨。单个城市内,也很难出现各个板块的全面普涨。
原因还是出在大会的表述上:促需求。
促的不仅仅是刚需、改善的需求,还有低收入群体。
加强住房保障体系建设——这句话不好解释地太直白。以深圳为例,你们觉得深圳会把保障房建在什么板块?是光明,还是南山,还是龙岗,还是福田?
保障房的价格约是商品房的一半,未来大量出现保障房的板块,是不是深圳“定义”的保障板块?
在购房者角度,大量的人会不会因为“便宜”,涌进那些板块,这对板块的房价是好还是坏?在高层角度,会允许这些有强烈“保障”色彩的板块,房价飙涨得让人买不起吗?
追涨不追跌是人性,涨价去库存是历史用过的大招,你猜猜,会不会再拿出来用?
这对第一次买房,或者换房改善的人来说,是机会,但注意——也有风险。如果你总喜欢冲着便宜买房,保障房最多的地方一定是房价最便宜的地方,你现在冲着便宜过去,也就牺牲了未来。
房地产已经过了普涨时代,涨价也是核心城市涨,核心城市的上涨也集中在核心板块。很多低能级城市、城市边缘板块,正在沦为没价值的“赔钱货”,抓住机会,早点把这类差房子处理掉,拖得越晚代价可能就越大。
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