佩玛山丘(上海楼市：买房这几点认知很关键)

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问:你好老师，我最近考虑在上海买房，因为公司在浦东卡园，所以主要考虑的是买浦东的板块，因为公司是在世纪大道，广兰路，金海路有班车，所以优先考虑的是9号线和2号线地铁口附近，手里可支配现金大概最多260，因为我本人未婚且刚工作两年，积分打新基本没什么机会，只能看看二手房了，请问您有什么建议和推荐的板块小区吗？

沪叔:你好，您的问题我已经了解，您的积分50+2.4分要买浦东新房这边确实有难度，唐镇融创能买但是有风险不建议哈，曹路的新房-佩玛山丘可以选择；

二手首付首套60%，可以选择唐镇、金桥的动迁两房，曹路的商品两房。

提问:沪叔好，孩子在浦东世博附近上班，积分50多分，15个月的社保，买新房机会少，买旧房不甘心，预算总价500万，有好的建议吗?谢谢!

沪叔:你好，这个预算积分，浦东得买到新场比如同润欣汇名邸，浦西得要到徐泾老城的俊灿星城，上班还得来回3-4h通勤，版块涨幅也一般，如果首付能达到300w的前提，建议买个二手。

提问:沪叔你好，想咨询一下，上海户籍（非集体户口）外地工作，积分比较低，上海无房但全国有贷，手上200万首付，新房可以考虑哪几个盘，临港新城书院镇板块和临港105地块将要上的楼盘怎么样

沪叔:你好，有贷款记录算二套，首付七成，能考虑的区域：

浦东临港片区；

奉贤老城，金汇；

金山；松江小昆山；

宝山罗店罗泾；

崇明；

临港不是算积分，是看是否有政府颁发的人才编码or临港重点企业是否缴纳一年社保，所以不走人才的话，存在不确定性.

提问：沪叔你好，本人去年毕业的，目前61分左右，首付能拿出270-280w左右，目的是投资+自住，投资的比例要大一些，前几年是不准备自住的。 1. 今年本来是准备打新房的，但是第一批次四季都会分数不够，第二批次的招商璀璨和江桥南山项目估计也不太够，其他的项目感觉都太偏了，所以想问下是否应该继续打新呢？看着新房的联动价和最后的挂牌价都在不断上涨，也有点着急。 2. 如果买二手房的话，本人比较看中地铁以及房龄，希望近地铁，房子能是2010年后的，对学区的要求不大。最近看了嘉定南翔和江桥的二手房，看南翔路站附近的地铁房已经到6万甚至7万了，是不是现在南翔的房价是高位了，不知道性价比和升值潜力还高不高？江桥我主要看的龙湖天濮附近的小区，沪叔不知道您推荐南翔还是江桥板块，如果是江桥的话，我应该重点关注哪个区域？ 3. 投资角度看，还有哪些二手房区域是我可以再关注一下的？谢谢！！

沪叔：你好，目前在上海打新和二手房的资金比例是不一样的，在关注积分的同时，提前要做好首付的了解和准备。新房首贷首付最低35%，二贷首付最低70%。

二手房按照新政“三价就低”原则，首贷首付成本65%左右，二贷首付成本80%左右。

由此再根据你的收入情况，月供还款能力，大致确认自己可否贷足余下的比例。

①今年二批次新房开盘价有部分是比新房联动价或是3年前旧批次推出来的要高，但也不乏有持平的价格。但整体仍处于限价水平下，但凡非远郊新盘，和同板块次新相比，仍然有或多或少的倒挂价格。

②北江桥和南翔的部分版块，形成了次新社群，短期看价格6-7w甚至更高，有些已经高出了外区客的价格认知，但本区房源仍在此价位段有不低的换手率，说明当下不论是龙湖天璞，保利江桥二手的7w，还是留云湖华润中央公园二三期的7w+，森林公馆的6.3w+，这个价格都是市场所认可的价格。次新商品电梯房在整个片区又都是香饽饽，短期内不会有高点一说，下一轮楼市期依赖版块就看谁在划水，谁会领跑。

③是否继续打新？61分的积分相对来讲，属于中间段积分，地铁盘难买，近郊非地铁盘好买，但这类盘注定是有鸡肋的缺点。三批次后续入市的颛桥宝华紫薇花园，房源较多，也可以关注。

房地产注定具有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

很多人给沪叔留言提问，沪叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“沪叔说房”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料;重要信息只在知识星球发布。