两单公募REITs项目同日获批 产业园区和高速公路底层资产受垂青

4月25日晚，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金湖北科投光谷REIT”）、中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金山高REIT”）两单公募REITs正式获批。

产业园区和高速公路受青睐

上述两单REITs项目底层资产分别为产业园区和高速公路。其中，中金湖北科投光谷REIT拟投资的基础设施资产为位于湖北省武汉市东湖高新区的光谷软件园和互联网+项目两处产业园区，合计建筑面积约17.44万平方米，基础设施资产运营成熟稳定。中金山高REIT拟投资的基础设施资产为山东省鄄城县至菏泽市高速公路，全长43.149公里，是山东省“九纵五横一环七射多连”高速公路网最西边的“一纵”和绕山东环线“一环”的重要组成部分。

《证券日报》记者进一步梳理已上市的27只公募REITs底层资产，产业园区类型的产品数量最多，达到8只；高速公路类型的产品数量次之，为7只。

谈及产业园区在REITs底层资产类型中数量最多的缘由，中金基金管理有限公司（以下简称“中金基金”）相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，首先，产业园区作为各地区经济发展的重要载体，市场容量较大，资产分布广泛；其次，此类资产通常具有产权清晰、收益较为稳定、具备增值潜力等优势，契合公募REITs产品特性；最后，产业园区公募REITs为园区权益性融资与退出渠道缺乏提供了有效解决方案，可助力园区开发运营全生命周期管理。

“目前市场上高速公路类REITs项目数量较多主要有三方面的原因。”上述相关负责人进一步分析称，一是我国高速公路通车里程居世界前列，存量优质资产规模巨大，发行人综合实力强劲，潜在优质项目众多；二是高速公路类资产运营模式、投资逻辑标准化程度高，且资本市场不乏相关上市公司，已受到投资人普遍认可，发行效率较高；三是高速公路投资运营平台公司在交通现代化发展背景下仍存在大量的新项目建设需求，需要盘活存量资产带动新项目投资建设，融资端和投资端均存在较大需求。

需要关注的是，公募REITs还能解决产业园区和高速公路等基础设施相关发展痛点。上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平在接受《证券日报》记者采访时表示，产业园区普遍面临资金占用成本高、投资回报时间长、项目退出难、建设资金来源渠道窄等问题，通过REITs可以盘活存量资产、降低负债率、有效拓宽融资渠道、形成资金的良性循环，提升有效投资水平。

通过REITs可多维度解决高速公路发展难题，中金基金相关负责人认为，“一方面，发行人通过发行REITs有效盘活存量资产，降低资产负债率，实现企业的高质量、可持续发展；另一方，发行人通过发行RETIs构建资产上市平台，可实现基础设施项目的投、建、管、退全面闭环与循环。”

REITs项目扩募将常态化

4月25日，中国证监会债券部主任周小舟在北京市2023年基础设施REITs产业发展大会上表示，做好首批扩募项目发行上市准备工作，推动扩募常态化，支持已上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。

谈及产业园区类REITs和高速公路类REITs项目在扩募方面的优势，中金基金相关负责人表示，产业园区的发展与产业经济发展休戚与共，伴随我国产业结构调整和转型升级不断推进、城市化进程加快，产业园区发展具备持续动力，庞大的资产体量将为产业园区类REITs项目的扩容扩募提供扎实基础。目前已上市及待发行产业园区类REITs项目的原始权益人均为所在区域内重要的投融资及建设主体，储备资产充沛，可为公募REITs提供丰富的可扩募资产。目前已获批的四单扩募项目中有两单产业园区类REITs项目，成熟实践经验可为后续同类产品扩募提供有益借鉴。

“高速公路类REITs项目扩募有三方面优势。”上述相关负责人进一步介绍，一是可扩募项目储备丰富；二是原始权益人通过盘活存量资产来扩大新项目投资建设的需求比较旺盛，扩募意愿较强；三是高速公路资产价值评估理论与实践均较为成熟，扩募工作可操作性和易操作性强。

本报记者 昌校宇