专家：全面实现不动产统一登记与征收房产税无必然联系

席志国 中国政法大学教授

在4月25日召开的全国自然资源和不动产确权登记工作会议上，自然资源部部长王广华宣布，中国全面实现不动产统一登记。

全面实现不动产统一登记是坚持习近平法治思想、深入落实党中央全面依法治国大政方针的根本要求。早在2007年公布并生效的《中华人民共和国物权法》第10条即规定“国家对不动产实行统一登记，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”为了落实物权法规定的不动产统一登记，国务院于2014公布了《不动产登记暂行条例》，规定“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作”，随后，自然资源部制定并公布了《不动产登记暂行条例实施细则》，正式将不动产统一登记提上日程。2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》第9条延续《物权法》第10条再次明确规定“国家对不动产实行统一登记”。

然而有鉴于长期以来，中国法律并未强行要求所有的不动产均纳入登记范畴，且由于存在土地、森林、草原、建筑物等不同不动产主管机关针对不同的不动产推行不同的登记制度，加之东西部差异、城乡差距等各种客观原因，一直未能全面实现不动产统一登记。此次，自然资源部宣布全面实现不动产统一登记，是履行民法典所赋予的法定职责，是坚持依法行政、严格执法的必然要求。

所谓不动产统一登记，首先是统一不动产登记机关，即所有不动产登记，无论是土地还是建筑物或是森林、草原、矿产资源等，均由唯一的不动产登记机关予以登记。其次是统一的不动产登记效力。依据民法典第209条的规定，除了法律另有规定之外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，除了法律另有规定的情形外，不动产登记是所有不动产物权变动的生效要件，这也是开展全面不动产统一登记的重要原因之一。再次，不动产统一登记要求建立统一的不动产登记簿，依据统一的不动产登记程序予以进行。

全面实现统一不动产登记的重大意义和价值，首先在于保护人民群众的合法财产。以土地使用权（宅基地使用权、土地承包经营权、土地经营权、建设用地使用权）、房屋所有权、居住权等为核心的不动产权利是人民群众最重要的财产权，是人民群众安身立命之本，党和国家依法对广大人民群众财产权予以保护，是新时代中国特色社会主义全面依法治国的根本任务，是习近平法治思想的核心要义。对于不动产权利的保护，需要明确权利主体、清晰的权利客体（不动产）以及精确的权利内容，这些均有赖于不动产登记加以具体确定。在全面完成不动产登记之后，无论是国家对不动产进行征收补偿，还是民事主体之间就不动产权利归属发生争议从而进行确权，都以不动产登记簿的记载为依据，而对于不动产登记簿发生错误的特殊情形，则依据民法典的规定进行更正登记和异议登记予以纠正。

其次，全面实现不动产统一登记是全面深化改革、推行社会主义市场经济、实现乡村振兴与城乡一体化的必然要求。社会主义市场经济进一步向纵深发展，要求包括土地经营权、宅基地使用权在内的广大农村地区的不动产作为市场要素参与到市场交易之中，从而提升其利用率，以充分实现广大农民的财产权，提高农民的收入，促进广大农村经济繁荣。只有将集体土地使用权、房屋所有权等均纳入到统一不动产登记的范围，才能够降低交易成本、保护交易安全、促进市场的繁荣与发展。

再次，全面实现不动产统一登记也是国家对于土地、森林、草原、矿产资源等不动产自然资源进行科学化管理的基本前提。在信息化、数字化时代，不动产等重要资源亦需实现数字化管理，不动产登记系不动产数字化的基本途径和方法，是国家依法科学开展自然资源生态环境保护、开发利用的基础。

当然，全面实现不动产统一登记也可以为征收不动产税（房地产税）提供保障，但是全面实现不动产统一登记与是否征收不动产税（房地产税）并没有必然联系。换言之，即便没有实现不动产统一登记也可以征收房地产税，反之，即便进行了统一登记也不是必然要征收房地产税。是否征收房地产税是需要由全国人民代表大会及其常务委员会在党的领导下，依据国家发展的实际需要，进行的立法抉择。