“不动产统一登记”意味着什么？

【侠客岛|经济Ke】“不动产统一登记”意味着什么？

4月25日，自然资源部部长王广华宣布，中国已全面实现“不动产统一登记”。这意味着，无论是城市房屋、农村宅基地还是不动产、自然资源，覆盖所有国土空间、涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

这是一条重磅消息。有人认为，搞不动产统一登记，是为开征房地产税铺路；还有人说，这是为了反腐。那么，事实究竟如何？

一

不动产统一登记这件事已经推了10年。

2013年3月，党中央、国务院决定，建立不动产统一登记机构，整合分散在多个部门的不动产登记职责，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

具体登记什么？包括：不动产的自然状况，比如土地坐落、面积、用途等；不动产权属状况，比如权利人是谁，权利类型是建设用地使用权还是房屋所有权等；不动产权利的限制事项等，比如抵押、查封、异议登记等。

在许多人印象中，“不动产”意味着城市房屋、农村宅基地等建筑物及其产权。但其实，“不动产登记”的内涵更宽泛。

按照物权法定原则，目前主要对10类不动产权利进行登记：(一)集体土地所有权；(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权和土地经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；(十)居住权；以及法律规定需要登记的其他不动产权利。

因此，全面实现不动产统一登记，被称为“让山山水水也有了‘户口本’”。

需要注意的是，不动产登记依当事人申请启动，作为行政行为，依法登记是基本原则，违法用地和建筑不能登记，不能通过登记将其合法化。

不动产统一登记的意义何在？

自然资源部自然资源确权登记局局长田文彪表示，一方面，产权制度是社会主义市场经济的基石，不动产登记是产权保护的重要制度，是自然资源管理不可或缺的重要基础性工作；另一方面，土地、房屋等不动产是企业和群众最普遍、价值最高的财产，通过不动产统一登记明晰产权、定分止争，依法对重大财产权进行统一、严格的保护，可以避免不同类型权利交叉重叠，防止企业、群众权益受损。

二

一项工作需要10年完成，难度可想而知。

新中国成立后，各类不动产登记的职责，曾长期分散在国土、住房、农业、林业等多个部门。2014年，时任国土资源部不动产登记局负责人表示，以前分散登记，由于各部门登记方法、技术规程不一致，很容易导致不动产权利的重登、漏登，产生不动产权利纠纷问题，比如农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界线不清，权利归属不明确，引发矛盾和纠纷。

推进不动产统一登记，既难在条块分割的分散登记体制，也难在众多历史遗留问题，更难在多方利益主体之间的调和博弈。比如一些人没有及时办理登记就进行交易流转，导致不动产权属存在纠纷；有人“东拼西凑，终于在县城买上一套房”，谁料施工单位验收手续不全，房本办不下来。再如，在集体林权制度改革时，将林地承包经营权细化为林地所有权、林地使用权，存在确权登记历史遗留问题等。

可见，解决这些问题有多难。不少省份打出了“绝不能把历史遗留问题再留给历史”的口号，全力推动不动产统一登记制度落地实施。

具体到个人层面，中原地产首席分析师张大伟认为，推进不动产统一登记一度面临两大阻力：首先，国人秉持“财不外露”观念，怕泄露个人隐私，对统一登记配合度低；其次，部分既得利益群体名下房产多，进行不动产统一登记、住房信息联网直接牵动其利益。“不动产登记不存在技术问题，最关键的是顶层设计。目前看，政府相关部门在加快推进政策落地。”张大伟说。

自然资源部数据显示，目前全国约有3000个大厅、4万个窗口、10万人的登记队伍，每天为40万群众和企业提供各类登记服务，10年来累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份，电子证书证明3.3亿多本。随着近年“四统一”改革推进，各级自然资源主管部门共解决了1100多万套房屋办证问题，惠及2600多万群众。

据悉，目前国家、省、市、县四级联通的不动产登记基础信息平台平稳运行，不动产登记数据库实时更新，已包含超过15亿条不动产登记信息。分析认为，全国不动产信息实现互通，不仅为及时准确掌握物权情况提供了重要抓手，更对加快构建完整内需体系、系统推进全国统一大市场建设有重要意义。

三

聊完不动产统一登记是什么、为什么，再展望一下未来。网友们关心，这是为开征房地产税铺路吗？名下房子一查就知，能助攻反腐吗？

中国农业大学土地资源管理系主任朱道林认为，不应简单将不动产统一登记与不动产征税联系到一起，与反腐也没有直接关系，“至少不是直接目的”。

“没有不动产登记，就无法明晰不动产产权，就无法合法占有、使用、收益，无法充分发挥不动产的经济价值，就没有社会主义市场经济制度的建立和完善，就没有社会主义市场经济的稳定和发展。”分析人士指出。

北京大学法学院教授楼建波称，社会上一度认为实施不动产统一登记是为了开征房地产税，这是误解。登记本身是为保障不动产交易安全、保护不动产权利人的合法财产权。至于税收征管，跟物权保护是不同的制度安排，实施不动产统一登记制度不是为了征收房地产税，但实施登记，可以辅助支撑税收征管。

啥意思呢？在分散登记模式下，税务机关需要分别从房屋登记机构和土地登记机构那里获取房屋及土地登记信息，汇总后作为课税依据；实施不动产统一登记后，税务机关就能直接从不动产登记机构获取全部信息。理论上讲，征税更方便了，但房地产税是否征收、何时征收、征收多少，应由法律规定。

华夏新供给经济学研究院院长贾康说，就国际经验而言，不动产的产权与信息登记是任何国家都要实施的，我国也早有明确时间表。单就房产税来说，2021年，财政部就提出要积极稳妥推进房地产税立法和改革。不动产登记和房地产税征收，目前看虽有逻辑上的呼应，但具体方案落地还有待官方公布。

从现阶段看，尽管房地产税尚未落地，但全面实现不动产统一登记，可使国家更精确识别刚需和改善需求，也利于更精准执行“房住不炒”。

本栏目由侠客岛与《中国经济周刊》联合出品

这是经济Ke的第95篇文章