楼花(“炒楼花”的前世今生,“房住不炒”还有哪些课题要做?)
2023-05-05 富美财经 浏览量:次
上世纪80年代有一个热词叫“楼花”。什么叫“楼花”?“楼花”不同“校花”,亦不同“楼王”,它源自香港,是一种不动产期货,是指一些尚未竣工的地产发展项目,在施工阶段就推向市场上销售。炒“楼花”的方法是,买家在楼盘没落成前,花费少量订金,订下一套或多套单元,同时获得房屋认购书,之后再将认购书转手卖给他人,从中赚取差价。90年代起,海南开全国内地炒楼花之先河。
“炒楼花”渐成流行之动力是因为无论钱多、线少、甚至没钱都能炒。有钱的大炒,钱少的小炒,无钱支付定金的通过内部认购获得房号,再加价转手。“快进快出”行为准则,让不少人在这段期间暴富。北京、上海、广州、深圳、温州等曾上演过“炒楼花”闹剧。
“炒楼花”先决条件是有关系或能搭上关系,有人刻意揭乱,揭秘一些政府公职人员“以权谋房”或“以房赚钱”,曾经热衷炒楼花。在我看来,先发展后规范的初期,这些现象见怪不怪。跟开发商比较熟悉,往往在内部认购阶段就订下多套户型、位置都比较好的房子,然后再委托中介公司或售楼人员转手,如果实在炒不掉,还可以退给开发商。
谁在“炒楼花”?有散客,还有渠道炒楼?他们曾经是“炒楼花”剧情中的主要演员。不过炒楼花阶段,只是炒房史上的一个小片断,如今已成为过眼烟云,后生代几乎大部分不知情。不过,无论是外部个人炒楼花,还是销售渠道炒楼花,比起后来“海陆空合成部队”的“联合炒房”,只是小巫见大巫。开发商、房地产代理公司、门户网站、媒体机构、专家学者、自媒体、金融机构,专当写手的自媒体人、老业主的联合炒房。可谓是阵容整齐,分工精细,专业老道。 最富炒作经验老手,很会把过去、现在、未来连接在一起去进行资源禀赋的深度挖掘与伟大联想,让“古为今用”及“未来为今用”成为一种惯常现象。楼市炒作序幕是让陌地变热土 。炒陌生板块不是房企一家的战斗,也不仅是房企与媒体的并肩作战,而是一支特别能战斗的海陆空齐全的合成部队(房企、媒体、机构、专家、地方政府)。这么多年来板块炒作的方法经久不变,老套而实用。
第一步——先炒土地。炒土地先炒地王,炒地王其实是炒土地资源的稀缺性、炒城市配套环境的优越性和成长性,通过高地价推算楼面价,通过楼面价推算房价,顺理成章地为高房价埋下伏笔。
第二步——炒房企品牌实力。通过渲染品牌房企的知名度、美誉度,以及在板块的集聚度企图表达板块现在是商家必争的热土,未来的价值高地。
第三步——炒产品概念。炒产品概念,宣传纪律強调“一荣俱荣一损俱损”,不要揭别的项目的疮疤,而是小心翼翼地使用错位竞争,板块内突显人无我有,板块外強调人有我优。刻画“大家都好,模范板块皆优房”的印象。
第四步——炒市场认同度。以板块内各楼盘的定价、成交均价、成交量的不错表现,以及比拼现象来佐证市场的认同,板块的热度。
从“炒楼花”到“炒房价”套路多多,这里只是略举一二。因为涉及利益群体之广,违规违法界线不清晰,调控的约束力仍未达到无死角的程度等等原因。所以,非常痛心地说,炒房现象并未绝迹,房价上涨的风险尚未消失,“房住不炒”尚未如愿!所以警钟仍要常鸣。如何铲除炒房的土壤,仍是值得深研的大课题。
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