主楼布阵-港加息温和 影响楼市微-美联物业住宅部行政总裁（港澳）　布少明_0

图：近期新盘市场畅旺，收票情况及销情均理想。　　虽则美国银行业依然危机重重，但美国联储局日前公布议息结果，仍然宣布加息0.25厘，一如市场预期。事实上，美国自从去年3月起已步入加息周期，港美息差持续扩大，金管局已多次出手捍卫联系汇率。执笔之时，本港银行体系结余已跌穿450亿元，跌至约445亿元。　　消息一出，本港有大型银行先后“跟加”，即日宣布跟加息0.125厘，是一个相对温和的升幅。究竟今次加息后，供楼一族每月供款额提升多少？若以P按计算，今次加息即将利率由原先3.375厘升至3.5厘，假设楼价600万元，承造九成按保（即借贷540万元），并以30年按揭年期去计算，每月供款（包括按揭保费）约2.5461万元，较未加息前增加约394元，是一个说多不多、说少不少的数字。　　谈起加息，较多人关心的是，究竟加息会否影响楼市，又或会否拖累楼价下跌呢？我们可从以下角度分析一二。　　首先，其实香港的业主及买家在入市前，一般会就承造按揭进行2厘的压力测试，间接令本港楼市具备强劲防守力，因为绝大部分业主在港银轻微加息下多数“顶得住”，毋须劈价卖楼。　　再者，数据显示，全港约有130万家庭住户居于自置居所，而自置家庭中已供满楼的家庭比率逾66%，持货力强，因此业主大减价沽楼诱因亦不大。近期楼市偶尔出现的蚀让卖楼个案，亦只是零星个案，并不属于“主流”情况，所以楼市再整固的空间不大。　　银行方面，目前对按揭业务态度转趋正面，有不少银行早前进一步调高按揭现金回赠金额，市场报道指该回赠金额创出16年历史高位，反映业界对承造楼按上取态相当积极，并透过调节优惠减轻加息议题对业务及楼市的影响，有助楼市进一步?复苏。　　本月一手交投或达两千　　值得留意的是，美国自去年3月起开始进入了加息周期，迄今共加息10次，累加5厘；反观，香港于去年9月才开始跟随上调最优惠利率，至今仅加息4次，累加0.75厘。由此可见，香港息率及加息无论次数抑或幅度，均少于美息。随着美国加息周期接近尾声，相信势对楼价带来正面支持，继续稳中向好之势。　　楼市交投方面，近期一手持续旺场，新近开售的大埔区焦点新盘，无论收票情况及销情均相当理想。个人认为，5月一手交投可达2000宗以上；二手交投则预期受惠息口明朗化，估计将进一步回升至4000宗水平。