存货周转率迅速提升 金地债务融资加权平均成本为4.53%

2023年，“房地产是国民经济的支柱产业”再次被重申。楼市逐渐筑底、行业持续分化也成为了房地产年度“关键词”。　　克而瑞数据显示，行业TOP100房企2023年全年累计业绩规模同比降低41.6%。全年有近9成百强房企累计业绩同比下滑。　　房地产行业上行周期时，大多数入局者都能享受到“风口”红利。当行业步入下行通道时，一些能穿越行业周期的房企才“被看见”。　　在克而瑞研究中心发布的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，2021年金地集团全口径金额2865.3亿元，位居是第11位，权益金额1775.3亿元，排名第12位。　　2023年报显示，金地集团年内实现签约面积1019.8万平方米、销售额2218亿元。单从数据来看，相比2021年，金地集团的销售额并没有上升。　　但同样是克而瑞地产研究发布的《2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，金地集团以全口径金额2218亿元、权益金额1374.3亿元的成绩位列榜单第7名。　　有业内人士直言，行业下行期，金地集团的排名上升，靠的是同行的衬托。　　大公房产关注到，这家老牌房企重归行业前十后，存货周转率已经飙至TOP10第一。在穿越周期中，金地集团能否再次复兴，我们近距离观察。　　机构给出“买入”评级　　在2023年，债务危机依旧是限制房企发展甚至拖垮房企的一个大问题。　　细观金地集团年报，截止2023年末，金地集团资产负债率为72.3%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后的实际资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.13倍。从三道红线方面来看，金地集团处于“绿档”，债务风险较小。　　2023年金地集团全额偿还了年内到期的所有债务及利息。同时，金地集团还在开拓公司债券、中期票据、资产证券化、超短期融资券、经营性物业贷等多元化的融资渠道，优化整体债务结构，降低融资成本。　　2023年报显示，截止报告期末，金地集团的有息负债为1152.16亿元，其中银行借款占比为60.84%，公开市场融资占比为38.12%，其他融资占比为1.04%；从期限分布上看，长期负债占全部有息负债的比重为64.1%，债务融资加权平均成本为4.53%，债务结构及融资成本均保持在合理水平。　　可以看出金地集团仍在强化经营现金流管理，截止报告期末，其持有货币资金545.07亿元，而综合近年的财报数据，金地集团的经营性现金流已经连续3年保持增长，尤其在2023年达到了199.07亿元，同比增加近111.79%。　　截至2023年末，金地集团获得各银行金融机构授信总额2549亿元，已使用银行授信总额914亿元，尚剩余授信额度仍有1635亿元。　　楼市大变局下，稳健与持久力战胜了高周转和高杠杆。　　年报发布后，中金公司给出了“跑赢行业”的评级；招商证券则给了“强烈推荐”评级；申万宏源、华泰证券、瑞银证券、中信建设、天风证券、国信证券则给出了“买入”评级。其中，国信证券-财报点评：预计公司2023-2024年归母净利分别为60/62亿元，对应最新股本的EPS分别为1.33/1.38元，对应最新股价的PE分别为6.1/5.9倍，维持“买入”评级。　　投资聚焦一二线城市　　除了稳健，发展也是硬道理。　　对于开发企业来说，土地是基础的生产资料。土地储备不仅影响企业的综合实力和发展潜力，还决定了企业的可持续发展性。　　截止2023年末，金地集团共进入了全国78个城市，总土地储备约5182万平方米，权益土地储备约2345万平方米。金地集团的权益土储占比为45.2%。　　机构也给出了相应的观点。光大证券表示，公司深耕一二线城市多年，销售边际改善，核心土储充裕，财务运营稳健，信用保持稳定，维持“买入”评级。　　数据显示，2023年，金地集团新拿地总价368亿元，新增士储建面248万平米，拿地强度为16.5%，保持量入为出。截至22年末，公司总土储5182万平米，其中权益土储占45.3%，一二线城市土储占71%。　　据中指院数据，2023年4月，除三四线代表城市新房价格环比跌幅收窄外，一线及二线城市新建住宅价格环比均继续上涨。　　克而瑞研究中心指出，当前土地市场呈现四个特征：第一，城市、区域分化加剧，即便是集中供地城市热度同样差异显著；第二，优质地块参拍靠“抢”和“运气”，整体竞争十分激烈；第三，城市选择高度集中，鲜有三四线城市受到企业的“青睐”；第四，尽管土拍火热，但拿地主力仍是规模化央企、品质地方国企和优质民企组成的“老面孔”。　　今年伊始，金地也把目光瞄准一二线高能级城市。　　3月底，金地集团在西安摘下了开年首宗地块，耗资3.4亿元。　　4月，上海首轮集中供地开拍，金地集团一共报名了5宗地块，最终拿下嘉定区两宗地块，总耗资约40亿元。　　对于金地集团在上海地区的动作，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，金地集团频频布局的动作可以说明其上海项目利润可观。此次在上海接连竞得2宗地块也为稳定团队、提升品牌影响力等方面带来正向帮助。　　值得注意的是，在今年4月份获取的几块土地中，仅有嘉定区一块10亿左右的地块是与国资企业开发，剩余均是单独操盘。　　这样看来，金地集团的投资，在自己的安全边际内。　　金地集团的董事长凌克表示，投资项目必须兼顾安全性、流动性。　　凌克认为，在城市选择上，优选基本面强、市场波动趋势向好的一二类城市；项目选择上，要求需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目；在经营层面，项目也要能够实现快开盘、快销售和快回款。　　存货周转率位居TOP10房企榜首　　其实，买到合适的土地只是前提，提高经营效率是关键。　　存货周转率是衡量公司经营效率的重要指标，也是衡量公司盈利能力与财务健康的重要依据。　　在房地产行业，存货周转率高的企业，其经营效率相对较高，能够更快争取市场份额，从而带来更高的市场占有率和经济效益。图：数据来源同花顺（大公房产制图）　　克而瑞数据显示，2023年末典型房企的加权平均存货周转率为0.32次/年，同比下降0.03次/年，约有六成房企周转效率下滑。在2023年权益销售TOP10房企中，金地集团以0.56次/年居于首位，龙湖、绿地均在0.5次/以上。金地集团保持了较高的存货周转率，一方面在于其2023年审慎拿地，拿地规模较小，更一方面更依赖于其高效的开发运作能力，确保了竣工结转的稳定。　　年报显示，2023年金地集团新开工面积522万平方米，竣工面积1418万平方米；房地产项目结算面积616.67万平方米，同比上升9.42%；结算收入1091.81亿元，同比上升23.56%；房地产业务结算毛利率达19.96%。　　金地集团2023年实现签约销售金额2218亿元；在交付方面，全年交付房屋10余万套，交付率达102%，创历年新高。　　年报显示，在其入驻的许多大城市如深圳、上海、南京、大连、福州等地，金地集团的年度销售“市占率”均位居当地前列。　　在2023年，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润61.07亿元。　　在金地集团年初的内部经营会上，凌克谈了对房企经营的看法：房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落。