一点灵犀-美国商业地产拉响警报-李灵修

　　图：美国商业地产未来五年内共有2.5万亿美元的债务到期，行业的整体偿债压力不容小觑。　　美国两个月内出现第三家区域性银行倒闭。本周一（1日），第一信托银行（又称第一共和银行，First Republic Bank）被美国联邦存款保险公司（FDIC）接管。其后摩根大通宣布，将向FDIC支付106亿美元，用于收购第一信托银行。作为协议的一部分，FDIC与摩根大通分担第一信托银行贷款的损失，估计存款保险基金支付的成本约为130亿美元。　　而就在第一信托银行倒闭的前一天（4月30日），伯克希尔哈撒韦副董事长查理．芒格在接受媒体采访时直言，美国银行业堆满了地产坏账。“美国商业地产市场正在酝酿一场风暴，随着地产价格下跌，美国银行业充斥着不良贷款。”他特别指出，与六个月前相比，目前美国每家银行对房地产贷款的收紧程度都要高得多。　　恐触发中小银行倒闭潮　　早在硅谷银行危机爆发后，美国金融界就开始担心风险会传递至商业地产市场。截至2023年2月，美国商业地产贷款在国内大型银行资产中的占比仅为6.5%，而在中小型银行资产中的占比达到了28.5%，而后者正是本轮倒闭潮的高危群体。　　美国商业地产的险情不仅来自最大债主的争相暴雷，其自身的经营环境也面临巨大挑战。由于疫情期间，很多企业转向远程办公，不再需要大量的线下办公空间，造成写字楼的空置率持续上升。2023年1月，美国前五十大城市的写字楼平均挂牌价为38.04美元，同比涨幅仅为1.1%（远低于CPI房租通胀）。与此同时，美国写字楼空置率上升至16.6%，较去年同期上升了0.8%。在此其中，科技企业聚集的西雅图和三藩市的写字楼空置率上升了1.5%和2.9%。　　2023年四季度，美国商业地产贷款违约率出现上行，环比上升3个基点至0.68%。尽管绝对水平仍处历史低位，但边际变化仍引发广泛关注。而明晟（MSCI）Real Assets部门发布的研报显示，美国商业地产在2023年将有4000亿美元债务到期，2024年另有近5000亿美元贷款到期，未来五年内共有总计2.5万亿美元（约17.2万亿港元）的债务到期。这也反映出，商业地产行业的整体偿债压力不容小觑。　　储户信心受损 存款持续减少　　另须注意的是，中小银行危机极大动摇了储户信心，造成大批存款资金持续流出。美联储数据显示，自3月8日至29日的三个星期内，美国商业银行存款规模减少了约4111.6亿美元。“出逃”后的资金流向何处？大概率是转投了货币市场基金。据美国投资公司协会（ICI）统计，美国的货币市场基金共增加了超过3043.3亿美元的资金流入。　　具体操作来看，储户应该是将低收益存款从银行取出，并将其投入到货币基金等相对较高收益的产品中，非银行金融机构再将这部分资金投入到美联储逆回购工具中以获取超额收益，从而出现了存款流出的局面。　　商业地产的困境也引起了监管当局的重视。FDIC在2023年8月发布的《监管见解》（Supervisory Insights）报告中曾表示：“考虑到疫情后工作和商业变化的不确定长期影响、利率上升的影响、通胀压力和供应链问题，在即将到来的审查周期中，审查人员将加大对银行商业房地产贷款交易测试的关注。”　　不过，美联储主席鲍威尔在本周议息会议后表示，目前美国银行风险已较3月份明显改善。考虑到银行倒闭引发的信贷紧缩，在一定程度上抑制了美国通胀水平，联储局现时的确没有理由将“防风险”摆在优先位置。