消委会报告-管理费制定欠透明 小业主无奈照交

　　图：本港逾半人口居于私人住宅楼宇，但不少业主不清楚管理费如何制定、是否用得其所。大公报记者麦润田摄　　本港逾半人口居于私人住宅楼宇，大部分业主每月要缴交物业管理费。消费者委员会调查发现，受访业主每月要缴交200元至3700元管理费，占家庭每月收入7.4%，但不少业主不清楚管理费如何制定、是否用得其所，部分屋苑小业主甚至缺乏“话事权”。消委会检视249个发展项目，有5个项目的住宅业权份数，占整体不足一半，意味即使集合全体住宅业主，也无足够票数通过决议；75%的公契经理人与发展商有关联，或引起潜在利益冲突。　　消委会提出设立管理费参考资料库、修例允许在大多数业主同意下修改不公平的公契条款等建议，完善物管制度，增加市场公平性及效率。　　有住在私人屋苑的小业主表示，不清楚管理费制定细节，只有无奈照交。　　大公报记者 邵颖　　694宗投诉 半数涉收费争议　　消委会在2020年底至2021年中，访问了1103名业主，每月管理费介乎200至3700元，平均是1108元，占受访家庭平均收入7.4%。消委会推算，本港住宅市场的物业管理服务总收入估计达到551亿元，约占本地生产总值2%。　　过去11年，消委会接获694宗与物业管理有关的投诉个案，约半数与“价格／收费争议”相关，主要涉及份数分配、楼宇某些部分是否公用部分、费用分摊是否公平等问题。研究发现，大厦公契及售楼书，未有列明相关业权数据的计算方法，业主要查册才能了解。由于业权份数的分配基础缺乏透明度，导致业主入伙后，才得悉管理费及维修开支水平。　　消委会发现，部分发展商会在项目的公契订明首任物管公司，在调查的249个项目中，75%物管公司与发展商有关联，有潜在利益冲突；其中5个项目的住宅业主获分配业权不足50%，变相无法通过投票更换物管公司。有关项目的住宅业权份数介乎14%至48%，全部属于商业和住宅的混合用途。　　翻查资料，在2015年，一个青衣私人屋苑因不满大厦维修费高达1.7亿元而希望筹组业主立案法团，但所有小业主只占29%业权，不足三成业权成立法团的门槛，最终由土地审裁处颁令，准许引用《建筑物（管理）条例》第四条，以较低门槛筹组业主立案法团，成为全港首宗同类案例。　　　　消委会建议发展商在售楼书交代资讯，如发展商或任何业主的业权份数逾三成，应该申报利益，并避免过度参与物业管理决策。消委会总干事黄凤嫺指，若发展商料自身或项目商用业主业权分数较大，可将商住业权分拆成两张契约处理，认为可令业权分配得更加公平，管理费计算亦可更仔细。 　　倡75%业权人同意可修改公契　　消委会指，公契一经注册，如要修改就要先取得所有业主同意，但随着时间推移，可能已不再符合业主利益，要取得业主一致同意是极其困难，建议政府考虑放宽大厦公契机制，允许10年以上楼宇、在民政署监督下，只要75%业权份数即可修改不符业主利益的公契条款。　　九龙城区议会副主席吴宝强说，不时会有居民因物业管理问题求助，认同要多管齐下改善安排，部分项目因商户或持有大量业权，认为决策权不应只由业权份数影响，还应将单位户数纳入考虑。　　前观塘区区议员、淘大花园业主委员会主席叶兴国认为，法团要与管理公司有紧密的沟通，加强监管，物管公司亦要交代清楚开支报告；他续指，今年八月起，物管公司都须持牌，相信届时行业会更规范。　　住在东区私人屋苑陈先生坦言，不清楚管理费如何厘定，感觉上年年都话加，只有无奈照交。