房地产企业化债已迈入关键阶段

王丽新

4月13日，融创中国复牌，这表明其拿下经营恢复的关键一役，其背后的核心因素是化债取得实质性进展。

在笔者看来，经过积极努力，部分出险房企化解债务风险进程已明显提速，由寻求债务展期阶段进入拿出核心资产消债阶段，这意味着房地产企业化债已进入关键时期。

如何稳妥有序化解房企债务风险？这是一场复杂的攻坚战，需要各涉事主体以一盘棋思维共同发力。仅对出险房企而言，是否能实现自我救赎重回正轨，关键是能否在今年内尽快拿出行之有效的债务重组方案，与债权人达成一致。

实际上，自规模上市房企出现债务违约以来，除了降价卖房外，裁员降薪、卖资产变现、寻找战投、债务展期、置换到期债券等成为房企自救的“标准动作”。此前，将存量债务展期是成功率更大、更有效的暂时化债方式，这也是上一阶段房企探索债务重组的发力点。但这往往需要付出较大代价，更重要的是，即便成功也只是换得一个喘息的机会，以时间换空间，并不意味着偿债危机已除。

与上个阶段不同的是，从近期规模房企的化债模式来看，已经进入消债阶段。化债方案虽各有各招，比如打出现金支付、以新还旧以及债转股等不同组合拳，但共同点是将家底和盘托出，拿出核心资产股权来抵债。比如，华夏幸福选择了“幸福精选”“幸福优选”两个平台，装入物管、代建等资产；恒大拿出了恒大物业和恒大汽车；融创中国拿出了融创服务；易居中国拿出了克而瑞，乐居及天猫好房等股权，开展“债转股”事宜。总体思路是，拿出比开发业务估值更高的轻资产业务抵债，让债权人看到债务重组的诚意，跑通“化债”新模式。

诚然，整体债务重组方案最终能否成功仍存在着诸多挑战，但化债工作确已迈出重要一步。这其中要防范不确定性因素，核心仍在于企业是否能恢复经营造血能力。换言之，在降杠杆、赢得喘息时间之际，地产企业需抓住市场回暖的窗口期，积极销售去化，对于推动债务重组工作至关重要。

接下来，地产企业掌舵人“三省其身”后，仍需稳扎稳打，保证项目交付质量，做好现金管理，找回经营节奏，告别传统房地产开发模式，回到健康发展的轨道上来。