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杭州拱墅「建发缦云 」

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建发缦云，在周末公开了户型图，今天我们聊聊这个项目。

我在之前的文章《大还是小？》中提到：

建发对河西南是不容置疑的真爱，鱼腹这16宫格，建发操盘的项目就占了5格——珺和府、金鼎湾、缦云。

建发前两个项目的销售十分顺畅，珺和府上市时，河西南的市场还处在明显的供不应求，金鼎湾和禧上市时，也是河西南开闸放水的前期，建发都抓住了出货窗口期。

当然，建发的操盘水平也不可小觑，比如其标志性的中式门头、中式景观示范区；

再比如金鼎湾和禧全17层、高得房率、1梯1户的产品方案。

建发总能精确把握客户偏好，圆满完成销售，产品呈现虽不比金基双子，但也稳稳站在第二梯队。

所以，对河西南的观望客户来说，建发缦云是鱼腹市场的重要补货，如果有朋友正在考虑那几个老大难的在售项目（就是上了分销的那几个），那不如等等。

不过，本文并非建发广告，观点如题： 聪明反被聪明误。

建发是聪明的房企，缦云的户型设计可圈可点，甚至祭出了远古大招——阳台偷面积，此招在江湖上消失已久，如今再现，不可谓不大胆。

不过在操作层面上肯定不同以往，以前会在交付前由开发商完成改造，而现在，赠送的面积就在那里，想改造？请自己动手。

下面，我们逐个分析各户型：

182㎡

182㎡户型，设计非常工整，工整到确实挑不出什么问题。

四房三卫，两个带独卫的朝南卧室，餐客横厅，与涵樾府类似的岛台。

最亮眼的莫过于主卧阳台，如果拆掉阳台门，主卧可扩大近一半面积，户型图中给出了交付示意和改造方案，也像是免责申明——阳台门是业主自己拆的，面积是业主自己偷的，跟我建发可没有关系。

改造完，主卧窗户落地，效果秒杀鸡肋的飘窗。

网图，仅供参考

这波操作真的是艺高人胆大，不得不给建发鼓个掌，我估计未来会出现大批效仿者，好房子还在后头。

这户型得房率大概多少？据说不含赠送就有近84%（仅供参考，以官方为准），如果算上主卧阳台的赠送面积，妥妥超85%。

建发深知在南京市场上得房率才是王道，所以在方案设计上，对得房率的追求非常极致。

但，也正是这种追求，令其聪明反被聪明误。

如果我们将户型图镜像拼接，就得到粗略的楼层平面图（上图），你会发现同层的两户人家门对着门，入户门还是外开的，门前空间十分逼仄。

夸张一点说，如果两个业主都是大胖子，同时开门回家，可能会屁股撞屁股。

我们再对比金鼎湾和禧的一梯一户设计（上图），归家独立通道，门前空间私享，让人不禁想问：

建发，你失了智？

其实我大概能猜到建发的意图，缦云的方案电梯间面积被进一步压缩，公摊更小，套内更大，得房率更高。

但很显然，建发对得房率这一单一指标的无脑追求，已显病态。

得房率固然重要，但并非百利无害，“万恶”的公摊面积中，也包含了入户大堂、电梯间等公区面积，公区对居住体验的影响同样不可忽视。

在建发的操作下，得房率也许些微上升，但如此别扭的门对门设计，成了该户型最大的槽点。

所以朋友们，这是不是聪明反被聪明误？是不是失了智？

143㎡

143㎡户型，套内布局也没什么毛病，主卧也通过阳台偷了面积，整体得房率也不会低，门对门的问题较182㎡稍好一点。

123㎡

123㎡户型，因为方案限制，朝南开间一般，进深倒不小，所以建发再次做出了创新设计——北房间被设计成大进深、两面采光的双床房，作为二孩的成长空间。

说实话，就现在的生育率，这种需求可能不大，但确实不失为一种思路。

我觉得该设计可能会有奇效——当年轻伴侣走进样板间，看到那一条长书桌，想到的未必是二孩成长空间，也可能是双人电竞/办公空间..

配图为新玄武复地公寓的样板间（非推荐）

另外，123㎡也存在门对门问题，但因为没有连廊、2梯2户，对小户型客户来说，抗性小一些。

以上为户型简析，与户型图一起公布的还有一些效果图，贴在下面，仅供参考。

关于缦云的产品定位，已知的是：未设置小区会所，应该也没做科技系统（待确认），123㎡小户型占比超过一半。

图中户数配比为预估，请以官方为准

种种迹象表明，建发对缦云的定位偏保守，产品端不会使出全力，但在如今的市场应该也不敢怠慢，具体要等样板间公开。

其实我原本对缦云寄予厚望，一方面地价低，一方面我觉得建发有能力做好产品，但随着研究深入，其简单粗暴的设计逻辑、保守的产品定位、缺乏诚意的配置，令期待值大大降低。

最近也有朋友十分纠结，报名涵樾府还是等缦云182㎡，我们不妨做个对比。

涵樾府总价近千万，缦云182㎡总价预计千万左右，但不管是产证面积还是得房率还是户型实用性，缦云都明显优于涵樾府——套内相差约20㎡。

再看地价，涵樾府35655，缦云32404，价差3251之多。

再看售价，尽管缦云还没有放风价，但大概率低于涵樾府。

在这种条件下，居然还能让买房人纠结，建发，你比金基，究竟差了几千里？

我只能说，聪明如建发，始终良好，难得良心。

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