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2023-05-08 富美财经 浏览量:次
杭州拱墅「建发缦云 」
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建发缦云,在周末公开了户型图,今天我们聊聊这个项目。
我在之前的文章《大还是小?》中提到:
建发对河西南是不容置疑的真爱,鱼腹这16宫格,建发操盘的项目就占了5格——珺和府、金鼎湾、缦云。
建发前两个项目的销售十分顺畅,珺和府上市时,河西南的市场还处在明显的供不应求,金鼎湾和禧上市时,也是河西南开闸放水的前期,建发都抓住了出货窗口期。
当然,建发的操盘水平也不可小觑,比如其标志性的中式门头、中式景观示范区;
再比如金鼎湾和禧全17层、高得房率、1梯1户的产品方案。
建发总能精确把握客户偏好,圆满完成销售,产品呈现虽不比金基双子,但也稳稳站在第二梯队。
所以,对河西南的观望客户来说,建发缦云是鱼腹市场的重要补货,如果有朋友正在考虑那几个老大难的在售项目(就是上了分销的那几个),那不如等等。
不过,本文并非建发广告,观点如题: 聪明反被聪明误。
建发是聪明的房企,缦云的户型设计可圈可点,甚至祭出了远古大招——阳台偷面积,此招在江湖上消失已久,如今再现,不可谓不大胆。
不过在操作层面上肯定不同以往,以前会在交付前由开发商完成改造,而现在,赠送的面积就在那里,想改造?请自己动手。
下面,我们逐个分析各户型:
182㎡
182㎡户型,设计非常工整,工整到确实挑不出什么问题。
四房三卫,两个带独卫的朝南卧室,餐客横厅,与涵樾府类似的岛台。
最亮眼的莫过于主卧阳台,如果拆掉阳台门,主卧可扩大近一半面积,户型图中给出了交付示意和改造方案,也像是免责申明——阳台门是业主自己拆的,面积是业主自己偷的,跟我建发可没有关系。
改造完,主卧窗户落地,效果秒杀鸡肋的飘窗。
网图,仅供参考
这波操作真的是艺高人胆大,不得不给建发鼓个掌,我估计未来会出现大批效仿者,好房子还在后头。
这户型得房率大概多少?据说不含赠送就有近84%(仅供参考,以官方为准),如果算上主卧阳台的赠送面积,妥妥超85%。
建发深知在南京市场上得房率才是王道,所以在方案设计上,对得房率的追求非常极致。
但,也正是这种追求,令其聪明反被聪明误。
如果我们将户型图镜像拼接,就得到粗略的楼层平面图(上图),你会发现同层的两户人家门对着门,入户门还是外开的,门前空间十分逼仄。
夸张一点说,如果两个业主都是大胖子,同时开门回家,可能会屁股撞屁股。
我们再对比金鼎湾和禧的一梯一户设计(上图),归家独立通道,门前空间私享,让人不禁想问:
建发,你失了智?
其实我大概能猜到建发的意图,缦云的方案电梯间面积被进一步压缩,公摊更小,套内更大,得房率更高。
但很显然,建发对得房率这一单一指标的无脑追求,已显病态。
得房率固然重要,但并非百利无害,“万恶”的公摊面积中,也包含了入户大堂、电梯间等公区面积,公区对居住体验的影响同样不可忽视。
在建发的操作下,得房率也许些微上升,但如此别扭的门对门设计,成了该户型最大的槽点。
所以朋友们,这是不是聪明反被聪明误?是不是失了智?
143㎡
143㎡户型,套内布局也没什么毛病,主卧也通过阳台偷了面积,整体得房率也不会低,门对门的问题较182㎡稍好一点。
123㎡
123㎡户型,因为方案限制,朝南开间一般,进深倒不小,所以建发再次做出了创新设计——北房间被设计成大进深、两面采光的双床房,作为二孩的成长空间。
说实话,就现在的生育率,这种需求可能不大,但确实不失为一种思路。
我觉得该设计可能会有奇效——当年轻伴侣走进样板间,看到那一条长书桌,想到的未必是二孩成长空间,也可能是双人电竞/办公空间..
配图为新玄武复地公寓的样板间(非推荐)
另外,123㎡也存在门对门问题,但因为没有连廊、2梯2户,对小户型客户来说,抗性小一些。
以上为户型简析,与户型图一起公布的还有一些效果图,贴在下面,仅供参考。
关于缦云的产品定位,已知的是:未设置小区会所,应该也没做科技系统(待确认),123㎡小户型占比超过一半。
图中户数配比为预估,请以官方为准
种种迹象表明,建发对缦云的定位偏保守,产品端不会使出全力,但在如今的市场应该也不敢怠慢,具体要等样板间公开。
其实我原本对缦云寄予厚望,一方面地价低,一方面我觉得建发有能力做好产品,但随着研究深入,其简单粗暴的设计逻辑、保守的产品定位、缺乏诚意的配置,令期待值大大降低。
最近也有朋友十分纠结,报名涵樾府还是等缦云182㎡,我们不妨做个对比。
涵樾府总价近千万,缦云182㎡总价预计千万左右,但不管是产证面积还是得房率还是户型实用性,缦云都明显优于涵樾府——套内相差约20㎡。
再看地价,涵樾府35655,缦云32404,价差3251之多。
再看售价,尽管缦云还没有放风价,但大概率低于涵樾府。
在这种条件下,居然还能让买房人纠结,建发,你比金基,究竟差了几千里?
我只能说,聪明如建发,始终良好,难得良心。
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