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松江火爆楼盘！！

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▼项目概况

开年以后，上海二手房市场蹭蹭蹭回暖...

有2套+房子的人，小心思开始活络起来， 把手上的二手房置换成新房，提高手头 资产质量以及 潜力价值，跃然成为今年要完成的头等大事！

挂牌、咨询、带看、寻觅合适的新房源...

从此上班摸鱼终于感到充实

不过作为手头有点钱但也没有很多钱的普罗老百姓，除了自住的房子外，早些年，很大一部分选择在上海市区投资一套 面积不大总价不高的老公房。

举例：我身边也有这样的人，这位朋友2016年前在虹口某小区买入一套老公房，经过了这几年的行情的洗礼，目前 市场价大概在300w+。

市区 已经有一套自住房产，那么对于这套“闲置”资产，TA的想法就是能置换成 小区品质更好， 区域发展空间更大的住房，当然，作为老市区人， 近轨交是首要需求。

不过，作为以躺平为人生目标的TA（现在基本也是半躺状态），不希望背太多的贷款压力。

那么问题来了，如果等价置换

300万+市区老公房置换新房

能否牺牲一定距离换到 轨交新房？

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Part.1

300w+轨交房

选择并不多 但不是没有

其实这个问题问出来，比较关注上海新房市场的旁友们肯定要摇头了。

300w？新房？还要轨交房？这年头还有这种好事？

实际选择确实不多

但也不是没有

注：紫色为今年二批次预计入市项目

△给大家列了张表，其实如果算上嘉闵线的话，可以腰板硬一点说轨交房的，可能只有2个项目......具体我们来看一下：

先说说 金地新乐里&莘松绿嘉园，

轨交情况可以说“难兄难弟”

因为他们均由一条 22号线串联。

这条22号线，我们也叫TA金山小火车。

1.2公里金山线，车墩站/新桥站......你说TA有轨交吧，好像也不全是...

首先 新乐里，整盘均价约3.7万，目前主推的是98平米户型，虽然搜一下多是288万+的总价段宣传，不过那应该是之前90平出头的房源， 98平米的户型总价集中在300-360万，总价区间根据楼层高低变化。

项目是金地褐石3.0社区，金地褐石社区一直是非常具有特色的，个人非常喜欢，大家感受一下......

售楼处实景图，仅供参考示意，具体以实际交付为准

户型是三开间朝南的布局，开间至高约9.6米大尺度的飞机户型，带装修交付。

项目主打的还是主城区生活氛围，五大新城规划，产业+宜居“双优双待”。

莘松绿嘉园 70-124㎡ 松江新桥 4.347

其实就是新城尚品二期项目，今年一批次项目，70平米的户型，4.3w+的均价， 300w+基本也只能买70㎡户型，这次一共推88套。

项目一期交付实景图

钱江大家文澜府 浦东惠南 3.4w 89-132㎡3-4房

项目所在的惠南近年供应偏少，以前还有个海玥瑄邸...现在也无了，以后只能期待港城惠南东项目。

项目位置 图源网络

去年11月首开推出310套，并触发 积分38.9分，开盘售罄！ 双国企开发，市场认可度不错，同时也得益于 惠南已经比较成熟的生活配套。

这次89、95、98平米这3个户型， 最低套总价不足270万，总体价格区间也基本不超过350w，资金压力比较小。另外128平米户型总价在400W+。

项目效果图 颜值还是很高的

项目3月15日开盘， 目前认购已经结束，这一批，如果才关注的话可能来不及，可以期待一下下批次。

佳兆业城市广场目前在售的是 5期房源，1、2、3期已经交房入住，4期正在交付，另外还有在建的6、7期商业综合体，大城规模初显……整个体量 60万方，建成后基本的衣食住行不用担心，生活氛围也已形成。

项目效果图

嘉闵线是一条市域铁路，连接闵行和嘉定，南北走向的线路，并且嘉闵线经过虹桥交通枢纽， 预计2027年底通车，可与9条地铁形成换乘。

春申阳光，虽然标的是嘉定徐行，emmm...基本到太仓了，总价低，位置远......虽然有嘉闵线，也要3km而且还是北延伸，通车也不知道要等到“猴年马月”，既然说到了就提一下，大家随便看看吧。所以，为什么这个项目会混进来......

恒都云湾 价值点在于松江新城规划（比如，五大新城，百万级人口规划、G60科创走廊、“一城九镇”......）

且松江新城在五大新城中，生活配套发展都算比较成熟的，目前的宜居性还是排在前列的。非常推荐TA的 73㎡户型，面积虽然有限，但是做到了 南向3开间、户型方正，面宽9米、双卧飘窗。而且这次预计 二批次有望入市，可以关注一波。

安联湖山悦，今年1批次入市项目，据说 认购率在185%，触发积分。87平米的户型就1套， 主要还是以98、99平米的户型为主，总价段虽然是3字头起的，不过根据一房一价表来看，基本在400万左右。

项目是江南风新中式社区，和朱家角整体的气质非常般配， 低密洋房，据悉为一梯两户设计， 得房率约80%-82%，居住舒适性和性价比被进一步放大。

悦达玲珑湾 ...刚刚哔哔了这么多，其实只有这个项目，是符合我们本文开头的初衷—— 近地铁。

全新盘，国企开发商，预计二批次会开，房地联动价4.41万......

看了下他们的户型，73平米、97平米、99平米，虽然没有公布具体价格，根据联动价， 73平米的户型总价在320w左右，距离轨交800余米，还是香的，积分盘预定了。

悦达玲珑湾实景合成图

贴一段宣传， 商配还是NB的：外享三大商圈资源，距绿地缤纷城购物中心直线距离仅约900m，距宝龙商业广场直线距离仅约1.5km，与吾悦广场直线距离仅约4km，约一公里内畅享青浦主城区的醇熟商业配套；且项目自建有2栋商业配套。

上海300w级的新盘并不少，但是距离轨交直线距离2km以内的，可以说 非常难得。还有同学说临港有两港快线...其实近期临港新盘供应挺多的，而且有很多300w-400w新盘，这里就不做具体讨论，如果有想看的留言给我们。

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Part.2

+100w预算 选择是否升级

400w的选择或许更符合预期

对于置换要求比较多的，如要近地铁、成熟商圈、未来发展等......

300w级的选择多少有点“缺胳膊断腿”

那么， +100万预算，会有哪些选择？

比起之前

400w+的选择是否“巴适”了很多？

注：紫色为纯新盘且一批次已过会或二批次有望入市

有几个项目300w的表格出现过，因为TA的大户型符合400w+的标准，这一部分就不重复赘述了。

金鼎阅府 52-223㎡1-4房 7.95w 浦东金桥

项目效果图

能满足400w级别置业的 只有53平米户型，86平米直接就是600w+的级别

这个项目还是个 高积分盘，前期75.12分，非常热门

先不说50平+的户型存量有多少，高社保分竞争小户型就比较亏

另外，从市区40-50平左右平移置换金桥50平的房子......就hin没意思

保利和颂 宝山顾村 88-124㎡3-4房 4.75w

地处生活配套发展比较成熟的顾村板块，3种户型，89、99、124㎡， 400w+级别的可选89和99平米，超低能耗社区，距离 顾村公园很近，纯新盘。

800米可至7号线刘行站，区域内还有15号线，也算是比较难得的 双轨交配置。

再来看菊园2盘

南山·嘉荟领峯 90-141㎡3-4房 4.1w 菊园

今年1批次项目， 目前已过会。区域内 双轨交，一条在建中的 嘉闵线，一条 11号线（直线距离约 2.5km）整个项目距离 嘉定老城生活区很近，约2km范围内有信业购物中心、日月光购物中心、百联嘉定购物中心、罗宾森购物广场、东方商厦等，此外，项目还自带约1.84万方商业，建成后能很好的 满足业主生活购物需求。

项目前期开盘没有触发积分，不过去化很快，一期已经售完了。介于现在400w级的选择不多，这一批次105㎡户型多数也是个抢手货。

路劲象屿都匯云境

相比嘉荟领峯，轨交距离优势更明显，均价（联动价）也比南山嘉荟领峯高 4千/平，距离相差一站地铁，都能享受到 老城区成熟配套。

项目效果图

104㎡户型是首开主力，置业总价在450w+，可以自行取舍，据说这个项目今年二批次也要开了。

中铁湖光逸景 奉贤新城 99㎡3房 3.91w

中铁湖光逸景我们上周刚刚重点和大家盘过，也是今年一批次红盘，点击：买到立省100万？！一批次“送分题”就TA！南上海两开两罄红盘返场！今日认购！

中铁湖光逸景交通区位图

22年10月，一期入市，认购率高达209%，开盘售罄。“亲民”价格+核心区位+醇熟配套+央企品质，项目前两期入市，均价约在4万+！三期难得3字头！

中国铁建花语天境 79-99m2洋房、160m2联排 松江泗泾 5.1w

今年 二批次可能会开，450w+的房子，均价5.1w，请注意，这个小区 容积只有1.2,而且79-99㎡的是 洋房产品，居住品质应该是本文所提到项目中拔尖的。

结合 泗泾7w左右的二手次新房挂牌价，这个项目是可以闭眼冲的。

天安象屿·萃湖臻境 约97-143㎡高层&叠加 4.9w

今年 1批次项目，全新盘，已经过会，400w+。1公里处有中集美兰城 70万方巨型TOD，预计于2024年开业，再加上 美兰湖景观资源......而且，美兰湖供应其实并不多，新盘还是非常稀缺的。

陆家嘴·锦绣澜湾

非常新的一个盘，今年上半年很可能入市，户型有89、99、105、127m23-4房，4.84w的联动价， 400w+预算的话，可以重点关注89、99平米2个户型。

项目鸟瞰效果图，仅供参考

航头的新房供应也是凤毛麟角，之前也只有金地和华润的2个项目支撑供应，不过自从 18号线通车后，航头这个板块就“支棱”起来了！

海明汇领城新，也就是惠南老盘，海玥铭邸，基本已经快清盘了，没什么好多说的。

万业紫辰苑·博萃 为数不多的 双轨盘，体量巨大，卖了好多年，下批卖的应该是最后一批房源， 现房交付，同小区 前期二手房挂牌价在5.2w+......

杨行现有2条轨交，根据规划有望迎来7、19（已规划公示）、24号线（远期规划南北快线）、市域铁路北南线（远期规划）、市域铁路宝嘉线（远期规划）等......

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Part.3

手头房子还没出手怎么办？稳住不急

未来还有很多机会

还有些拿地不久

还没公布规划和案名的地块

想再盘盘看看等等的可以重点关注这张表

如有疏漏之处，欢迎留言处补充及更正。

另外，相信同学们还有更多的买房要求， 更高的预算，更为针对性的 区域要求。

没有关系，你尽可以提问！

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