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2023-05-08 富美财经 浏览量:

松江火爆楼盘!!

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▼项目概况

开年以后,上海二手房市场蹭蹭蹭回暖...

有2套+房子的人,小心思开始活络起来, 把手上的二手房置换成新房,提高手头 资产质量以及 潜力价值,跃然成为今年要完成的头等大事!

挂牌、咨询、带看、寻觅合适的新房源...

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从此上班摸鱼终于感到充实

不过作为手头有点钱但也没有很多钱的普罗老百姓,除了自住的房子外,早些年,很大一部分选择在上海市区投资一套 面积不大总价不高的老公房。

举例:我身边也有这样的人,这位朋友2016年前在虹口某小区买入一套老公房,经过了这几年的行情的洗礼,目前 市场价大概在300w+。

市区 已经有一套自住房产,那么对于这套“闲置”资产,TA的想法就是能置换成 小区品质更好, 区域发展空间更大的住房,当然,作为老市区人, 近轨交是首要需求。

不过,作为以躺平为人生目标的TA(现在基本也是半躺状态),不希望背太多的贷款压力。

那么问题来了,如果等价置换

300万+市区老公房置换新房

能否牺牲一定距离换到 轨交新房?

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Part.1

300w+轨交房

选择并不多 但不是没有

其实这个问题问出来,比较关注上海新房市场的旁友们肯定要摇头了。

300w?新房?还要轨交房?这年头还有这种好事?

实际选择确实不多

但也不是没有

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注:紫色为今年二批次预计入市项目

△给大家列了张表,其实如果算上嘉闵线的话,可以腰板硬一点说轨交房的,可能只有2个项目......具体我们来看一下:

先说说 金地新乐里&莘松绿嘉园,

轨交情况可以说“难兄难弟”

因为他们均由一条 22号线串联。

这条22号线,我们也叫TA金山小火车。

1.2公里金山线,车墩站/新桥站......你说TA有轨交吧,好像也不全是...

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首先 新乐里,整盘均价约3.7万,目前主推的是98平米户型,虽然搜一下多是288万+的总价段宣传,不过那应该是之前90平出头的房源, 98平米的户型总价集中在300-360万,总价区间根据楼层高低变化。

项目是金地褐石3.0社区,金地褐石社区一直是非常具有特色的,个人非常喜欢,大家感受一下......

售楼处实景图,仅供参考示意,具体以实际交付为准

户型是三开间朝南的布局,开间至高约9.6米大尺度的飞机户型,带装修交付。

项目主打的还是主城区生活氛围,五大新城规划,产业+宜居“双优双待”。

莘松绿嘉园 70-124㎡ 松江新桥 4.347

其实就是新城尚品二期项目,今年一批次项目,70平米的户型,4.3w+的均价, 300w+基本也只能买70㎡户型,这次一共推88套。

项目一期交付实景图

钱江大家文澜府 浦东惠南 3.4w 89-132㎡3-4房

项目所在的惠南近年供应偏少,以前还有个海玥瑄邸...现在也无了,以后只能期待港城惠南东项目。

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项目位置 图源网络

去年11月首开推出310套,并触发 积分38.9分,开盘售罄! 双国企开发,市场认可度不错,同时也得益于 惠南已经比较成熟的生活配套。

这次89、95、98平米这3个户型, 最低套总价不足270万,总体价格区间也基本不超过350w,资金压力比较小。另外128平米户型总价在400W+。

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项目效果图 颜值还是很高的

项目3月15日开盘, 目前认购已经结束,这一批,如果才关注的话可能来不及,可以期待一下下批次。

佳兆业城市广场目前在售的是 5期房源,1、2、3期已经交房入住,4期正在交付,另外还有在建的6、7期商业综合体,大城规模初显……整个体量 60万方,建成后基本的衣食住行不用担心,生活氛围也已形成。

项目效果图

嘉闵线是一条市域铁路,连接闵行和嘉定,南北走向的线路,并且嘉闵线经过虹桥交通枢纽, 预计2027年底通车,可与9条地铁形成换乘。

春申阳光,虽然标的是嘉定徐行,emmm...基本到太仓了,总价低,位置远......虽然有嘉闵线,也要3km而且还是北延伸,通车也不知道要等到“猴年马月”,既然说到了就提一下,大家随便看看吧。所以,为什么这个项目会混进来......

恒都云湾 价值点在于松江新城规划(比如,五大新城,百万级人口规划、G60科创走廊、“一城九镇”......)

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且松江新城在五大新城中,生活配套发展都算比较成熟的,目前的宜居性还是排在前列的。非常推荐TA的 73㎡户型,面积虽然有限,但是做到了 南向3开间、户型方正,面宽9米、双卧飘窗。而且这次预计 二批次有望入市,可以关注一波。

安联湖山悦,今年1批次入市项目,据说 认购率在185%,触发积分。87平米的户型就1套, 主要还是以98、99平米的户型为主,总价段虽然是3字头起的,不过根据一房一价表来看,基本在400万左右。

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项目是江南风新中式社区,和朱家角整体的气质非常般配, 低密洋房,据悉为一梯两户设计, 得房率约80%-82%,居住舒适性和性价比被进一步放大。

悦达玲珑湾 ...刚刚哔哔了这么多,其实只有这个项目,是符合我们本文开头的初衷—— 近地铁。

全新盘,国企开发商,预计二批次会开,房地联动价4.41万......

看了下他们的户型,73平米、97平米、99平米,虽然没有公布具体价格,根据联动价, 73平米的户型总价在320w左右,距离轨交800余米,还是香的,积分盘预定了。

悦达玲珑湾实景合成图

贴一段宣传, 商配还是NB的:外享三大商圈资源,距绿地缤纷城购物中心直线距离仅约900m,距宝龙商业广场直线距离仅约1.5km,与吾悦广场直线距离仅约4km,约一公里内畅享青浦主城区的醇熟商业配套;且项目自建有2栋商业配套。

上海300w级的新盘并不少,但是距离轨交直线距离2km以内的,可以说 非常难得。还有同学说临港有两港快线...其实近期临港新盘供应挺多的,而且有很多300w-400w新盘,这里就不做具体讨论,如果有想看的留言给我们。

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Part.2

+100w预算 选择是否升级

400w的选择或许更符合预期

对于置换要求比较多的,如要近地铁、成熟商圈、未来发展等......

300w级的选择多少有点“缺胳膊断腿”

那么, +100万预算,会有哪些选择?

比起之前

400w+的选择是否“巴适”了很多?

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注:紫色为纯新盘且一批次已过会或二批次有望入市

有几个项目300w的表格出现过,因为TA的大户型符合400w+的标准,这一部分就不重复赘述了。

金鼎阅府 52-223㎡1-4房 7.95w 浦东金桥

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项目效果图

能满足400w级别置业的 只有53平米户型,86平米直接就是600w+的级别

这个项目还是个 高积分盘,前期75.12分,非常热门

先不说50平+的户型存量有多少,高社保分竞争小户型就比较亏

另外,从市区40-50平左右平移置换金桥50平的房子......就hin没意思

保利和颂 宝山顾村 88-124㎡3-4房 4.75w

地处生活配套发展比较成熟的顾村板块,3种户型,89、99、124㎡, 400w+级别的可选89和99平米,超低能耗社区,距离 顾村公园很近,纯新盘。

800米可至7号线刘行站,区域内还有15号线,也算是比较难得的 双轨交配置。

再来看菊园2盘

南山·嘉荟领峯 90-141㎡3-4房 4.1w 菊园

今年1批次项目, 目前已过会。区域内 双轨交,一条在建中的 嘉闵线,一条 11号线(直线距离约 2.5km)整个项目距离 嘉定老城生活区很近,约2km范围内有信业购物中心、日月光购物中心、百联嘉定购物中心、罗宾森购物广场、东方商厦等,此外,项目还自带约1.84万方商业,建成后能很好的 满足业主生活购物需求。

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项目前期开盘没有触发积分,不过去化很快,一期已经售完了。介于现在400w级的选择不多,这一批次105㎡户型多数也是个抢手货。

路劲象屿都匯云境

相比嘉荟领峯,轨交距离优势更明显,均价(联动价)也比南山嘉荟领峯高 4千/平,距离相差一站地铁,都能享受到 老城区成熟配套。

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项目效果图

104㎡户型是首开主力,置业总价在450w+,可以自行取舍,据说这个项目今年二批次也要开了。

中铁湖光逸景 奉贤新城 99㎡3房 3.91w

中铁湖光逸景我们上周刚刚重点和大家盘过,也是今年一批次红盘,点击:买到立省100万?!一批次“送分题”就TA!南上海两开两罄红盘返场!今日认购!

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中铁湖光逸景交通区位图

22年10月,一期入市,认购率高达209%,开盘售罄。“亲民”价格+核心区位+醇熟配套+央企品质,项目前两期入市,均价约在4万+!三期难得3字头!

中国铁建花语天境 79-99m2洋房、160m2联排 松江泗泾 5.1w

今年 二批次可能会开,450w+的房子,均价5.1w,请注意,这个小区 容积只有1.2,而且79-99㎡的是 洋房产品,居住品质应该是本文所提到项目中拔尖的。

结合 泗泾7w左右的二手次新房挂牌价,这个项目是可以闭眼冲的。

天安象屿·萃湖臻境 约97-143㎡高层&叠加 4.9w

今年 1批次项目,全新盘,已经过会,400w+。1公里处有中集美兰城 70万方巨型TOD,预计于2024年开业,再加上 美兰湖景观资源......而且,美兰湖供应其实并不多,新盘还是非常稀缺的。

陆家嘴·锦绣澜湾

非常新的一个盘,今年上半年很可能入市,户型有89、99、105、127m23-4房,4.84w的联动价, 400w+预算的话,可以重点关注89、99平米2个户型。

项目鸟瞰效果图,仅供参考

航头的新房供应也是凤毛麟角,之前也只有金地和华润的2个项目支撑供应,不过自从 18号线通车后,航头这个板块就“支棱”起来了!

海明汇领城新,也就是惠南老盘,海玥铭邸,基本已经快清盘了,没什么好多说的。

万业紫辰苑·博萃 为数不多的 双轨盘,体量巨大,卖了好多年,下批卖的应该是最后一批房源, 现房交付,同小区 前期二手房挂牌价在5.2w+......

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杨行现有2条轨交,根据规划有望迎来7、19(已规划公示)、24号线(远期规划南北快线)、市域铁路北南线(远期规划)、市域铁路宝嘉线(远期规划)等......

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Part.3

手头房子还没出手怎么办?稳住不急

未来还有很多机会

还有些拿地不久

还没公布规划和案名的地块

想再盘盘看看等等的可以重点关注这张表

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如有疏漏之处,欢迎留言处补充及更正。

另外,相信同学们还有更多的买房要求, 更高的预算,更为针对性的 区域要求。

没有关系,你尽可以提问!

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