锡山区实小 天一学区 锡东新城新盘【百郦华庭】未来潜力 楼盘分析

无锡锡山实小 天一学区 无锡东站 2号地铁【百郦华庭】(欢迎您) 楼盘详情!

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最近，三个新盘备案价格全部公示，但至今为止没有人来详细说一说，究竟谁更值得投资。

但就我个人来看， 百郦华庭是锡东这几个楼盘中的king。

理由有四：

1.锡东新城同类竞品中，首付低占用资金少

2.整体品质不差，物业有一定优势

3.升值空间极大，奔“3”也就3-5年的事

4.相比竞品户型略差，但瑕不掩瑜

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▲ 百郦华庭楼栋分布图

一、投资角度，首付和贷款最少的项目

据大师兄了解，百郦华庭可能会在1月底开盘，首开高层5#，建筑面积约88、102、110㎡，备案均价24770元/㎡（只是5#）。

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作为一家典型的国企，预计项目首开优惠也不会太大，如果能放出2-3个点的优惠，单价在24000元左右。

那么，24000元的价格在整个锡东新城的新房中是什么段位？

//首付为粗略估计

金辉天奕铭箸，惠后均价在 26200元/㎡，首付103w；

彰泰春岸雅筑，如果能与前者一样给6个点优惠， 惠后均价28040元/㎡，首付99w左右；如果狠狠心给8个点，预计 惠后均价27444元/㎡，首付97w左右；

甘肃建总百郦华庭，预计优惠2-3个点，惠后毛坯均价 24000元/㎡，首付85w；

海尔产城创翡翠文华，最小105平， 精装24000元/㎡，首付101w；

金辉和彰泰都是精装，百郦是毛坯，三者价格其实相差并不太大，怎么选？

1、对于投资客来说，最重要的是以最小的资金获得最大的投资回报，毫无疑问，百郦华庭需要占用的首付资金和贷款最少。

2、对于自住客来说，如果你没有装修时间，想一步到位，建议精装更方便。

3、但如果想要更好的居住体验，自己装修，20万左右可以装天上去了，如果是大户型，连家具家电都可以出来了。

4、海尔虽然更便宜，但最小户型105平，和金辉98平精装相比，首付都是100万出头，就看你认为哪个对未来升值更有帮助了。海尔是产业园项目未来也有商业，金辉更靠近无锡奥体中心的规划（项目售楼处现场做了标注）。

综上，个人观点，百郦华庭是锡东4新房中投资的z优选择。

二、品质角度，都是无锡新兵，绿城物业更加分

无论投资还是自住，品质肯定影响着未来居住体验和升值。

三个新房除了金辉都是头一次进入无锡市场，说实话，没有经过交付验证的楼盘，我们都报以问号。

金辉

2011年曾经在建筑路有过一个项目，叫金辉梁溪原筑，项目不到5万方，而且时间较远，很难通过那个项目去评判本项目的品质。毕竟金辉这次拿出来的是集团里的最高产品系— 铭著系。

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▲梁溪原筑实景图

从操盘团队来说，都是老金辉并不是空降兵，应该对金辉高端产品系的把握很足。物业是 金辉自带物业，全国排名40。

百郦华庭

这是一家甘肃国企，以建筑起家，一直做的市政工程类的项目，詹天佑等等奖项拿到手软，（这些都是建筑行业的奥斯卡、金鸡百花奖），项目相当于是自己拿地、自己建造、自己操盘的一个项目。

物业引进的是 绿城物业，全国排名第2，而且在无锡已经验证过确实不错。

彰泰

也是头一次进无锡，最近最出名的事情应该是被旭辉收购的新闻，与旭辉共同成立了平台公司，前者35%，后者65%。

物业刚刚公示，是自己的广西彰泰物业。

再来看现场展示。

三个项目现场的示范区展示，大师兄与很多粉丝交流过，普遍觉得彰泰的示范区是最大也最漂亮的，但示范区这个东西，与后期交付的品质之间存在一定关系，但也不是绝对的。

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▲百郦华庭售楼处实景图

综上，三项目品质依然是未知数，可能得随着项目的建造甚至最终交付才有定论。但 从物业一项来看，是百郦华庭略有优势。

三、大学+奥体，房价到3，需要几年？

我们把视角放大到整个无锡，百丽华亭的价格，是什么段位？

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大师兄盘点了一遍全市分布有2.4万左右及以上的楼盘，有个惊人的发现，除了少量远郊板块，2.3、4万的新房几乎遍布了全市范围！

惠山新城、南长、崇安、北塘、旺庄、天一等……

不想分析了，大师兄断言，全市之内，同价位，百郦华庭真～真～抗打！

而锡东新城有奥体和无锡大学（筹），你觉得几年到“3”？

四、户型不错，刚需或投资客盘它

在看下项目3个户型， 88、102、110㎡。

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