杭州兴合望江中心【售楼处电话】兴合望江中心欢迎您丨望江中心楼盘详情

兴合·望江中心售楼处电话：400-101-9071转888请认准【开发商电话】

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物业形态：双钥匙LOFT公寓、商铺（商业街区）

公寓产品面积段：建面约40-96㎡

均价：5.5万

气球位置是兴合望江中心，气球下面的红线是地铁1号线，1号线往南过钱塘江就是滨江区政府板块，主要是江陵路站和滨和路站周边。

下图是地铁1号线线路图。

1.

兴合望江中心这里是上城区望江新城，项目是1号线婺江路地铁站上盖。

约45方的小面积双钥匙户型，是5楼低楼层房源的价格，单价折下来也要5.2~5.4万，总价约240万。

找一个大致相当的参照物来对比，眼前滨江高新区区政府板块有个现房楼盘，也是层高4.75米双钥匙户型，面积也是约45方，总价210万左右，单价4.6万，是17楼高楼层。

一个现房，一个两年后交房。一个5楼，一个17楼。对比一下，兴合的价格要高一大截。

当然地段不一样，望江新城目前是杭州第一豪宅区，兴合项目周边一堆这两年交房的次新二手房，成交价可以说已经站稳12万。

滨江区政府这边这两年交付和待交付的次新二手房没有望江那么多。19年交付的滨江金茂府，前两个月刚交付的绿城晓风印月，两个楼盘目前还在10万单价试探徘徊。

地铁站东面两公里就是奥体核心点壹号院，二手在11万的样子。

望江新城价格略高一筹。

2.

望江新城之所以是第一豪宅区，价格高是其中一个方面，最主要是这一圈近几年开发的豪宅楼盘很多，量很大。

像滨江区政府这边，虽然价格也高，但是楼盘很少，就两、三个楼盘。

钱江新城核心区这几年没有新楼盘。钱江新城二期还没形成城建体系，楼盘也不多。申花价格不如望江，蒋村新楼盘少，价格也略低。

讲这个的意思是，第一豪宅区的名头不是说这个板块的价格一骑绝尘，目前价格没有那么高高在上。

望江新城和滨江区政府这两个板块，望江新城是老城区，像传统豪门，Old Money。

滨江区政府是新城区，是New Money，城市新贵。

传统豪门有其厚重感，也有老迈感。周边的建筑、配套、产业都会这样的感受。

望江新城目前最大的短板就是商业配套匮乏，现有的一些商业配套乏善可陈，甚至有点拉胯。

在路上赶来的K11购物中心会一把直接扭转局面，变短板为大优势。

但观感有点像鹤立鸡群。

New Money少了沉淀，却更有活力。滨江高新区就是杭州版本的『小深圳』，年轻，活力无限。

区政府这里的商业配套，品牌档次上赶不上K11的水准。

但现有的几个商业都在中等水准以上，刚开业的滨江银泰定位提高了一截，到了轻奢定位。这都是契合主流市场的配套。

望江新城这边日常消费的配套，远不如滨江区政府这一带。

K11那种高阶定位并不契合大多数人的日常消费需求。

实际上K11不仅属于望江新城，也属于滨江高新区。

就像杭州大厦和万象城，他们都要靠全城的高阶消费群体来支撑，光靠门口的人气是远远不够的。

对兴合望江中心未来租客影响最大的还是中等水准的日常商业。

真能随心所欲去K11买高档服装买奢侈品的，也不用租房了。

至少不会几千块钱租这种一室户的酒店式公寓，而是花一、两万或者两、三万去租三室或者四室的套房。

也许兴合望江中心的大面积户型会更好一些，那个96方的LOFT户型。既然是高档地段，那就选择更阔绰的户型。

3.

望江新城和滨江区政府两边其实距离很近，地图上稍微放大一点比例来看，就相隔一条钱塘江。都在地铁1号线上，两、三站地铁。

酒店式公寓的定价会参照周边住宅的价格，兴合望江中心价格定高一点没错，但不至于高这么多。

这么近的两个板块本就是高频交流互动的。

滨江这边豪宅少，滨江的城市新贵很多到望江买豪宅。

望江因为商业配套不足，望江人的消费要么往北去湖滨银泰，要么往南来滨江。年轻人无疑会更喜欢滨江的商业配套，滨江本就是更年轻的板块，同频相吸。

富豪都要跨江去买房，喜欢逛K11的年轻人，也完全可以跨江到滨江来租房。

纸上谈兵地讨论，容易把杭州楼市的各个板块搞得泾渭分明，好像相互之间井水不犯河水，实际上根本不是那么回事，这都不用想。

望江新城完全可以和滨江区政府看成一个更大的板块来讨论。

而且常规户型酒店式公寓的租金，并不受豪宅价格的影响，这是两个完全不同的受众群体。

豪宅的受众是城市富豪，企业里的高管。

酒店式公寓的租客，主要还是上班族里的中层白领。

比租金，最后比的不是高大上的商场，和触不可及的豪宅。

比的是真正契合酒店式公寓租客的配套和产业，基础的商业配套和就业。

4.

前面讲了，望江这边中等水准的日常商业配套远不如滨江。

另一点我们经常讲的，逛商场是花钱的地方，租房是花钱的地方，只有上班是赚钱的地方。

远离家乡跑来杭州的年轻人可以不去高档商场消费，却不能不上班赚钱。

这点，滨江区政府板块是强于望江的。望江主要是钱江新城商务带的中小企业。

滨江这边主要是高新产业，还有网红经济，都是滨江的招牌，而且是当前的潮流产业明星产业，更是高薪产业，他们更能赚钱。

别的区域一幢写字楼里上百家小微企业，滨江区政府这里一幢写字楼就是一家企业，甚至一家企业好几幢写字楼。

而另外一些写字楼里，可能一整幢写字楼都是各路网红、主播的工作室直播间。

去年有个统计地铁客流量的数据，全杭州客流量排名前列的地铁站，前三位是交通枢纽火车东站，和西湖沿线的龙翔桥站和凤起路站。

排在第四的就是滨江区政府这里的江陵路地铁站。

兴合望江中心前面的近江站排在16名。

可想这个位置的人气！

年轻人尤其会考虑在工作场所附近租房买房，节省时间。像电商主播他们，每天都是晚上上班凌晨下班，住得远回家都不方便。

这点务必要重视，不能只顾盯着K11，被它的高大上带偏了。还是回到基础的两点一线和柴米油盐上来。

一周五天，上班下班两点一线，一日三餐的柴米油盐基础生活，这是普通人的刚需。花5000块钱租房的人，还是大城市的普通人。

抛开并不是酒店式公寓租客必要配套的K11不谈，在基础商业和就业机会上，望江新城是不如滨江区政府的。这是真正影响酒店式公寓租金的因素。

所以我觉得，这个项目价格比滨江这边高这么多，后面租金可能难分上下。滨江区政府这边双钥匙酒店式公寓的单层租金目前还没有冲到5000。

5.

再一个比较重要的东西：

望江新城能成为第一豪宅区是因为豪宅数量多。

滨江区政府这一带，则是杭州酒店式公寓第一大主场。

租金高，房源足够多，各种户型都有，平层、LOFT、双钥匙都有，老一点的、次新的、新的，都有。

住的人也足够多，每幢酒店式公寓一交房都能很快租出。

望江的豪宅还没有完全进入存量交易氛围，但滨江区政府这边酒店式公寓的租赁基础，已经非常扎实。

这边酒店式公寓底下的商铺，业态、商家、生意各方面，也明显优于其他区域。

前面讲，望江新城的豪宅目前还没有和其他板块拉开差距，量太大短期内会带来踩踏和挤压，从而影响价格冲高。

但长期来看，望江一圈豪宅的集群效应是有利于价格冲高的。

而酒店式公寓这块，滨江区政府这一带的集群效应占优，这边的房租房价更具冲击力，逻辑和望江的豪宅一样。

量的扎堆短期内会导致价格挤压，稳定下来会形成集群效应。

想象一个场景，假如我们自己要租房，是不是会问问身边的好朋友都住在哪里？

这样问下来，可能住在滨江的朋友有10个，住在望江的有1个。

因为滨江这边酒店式公寓多，住的人多。望江就少，而且都是房龄较大的老房子，望江是新的豪宅多。

那这样肯定也会优先考虑住在滨江。大家都有个朋友圈。租房买房都如此。

再一个场景，假设每个在杭州工作的人都带一个熟人来杭州，那滨江区的增量也会更大。望江是富豪的主场是买房的主场，滨江是年轻人的主场，是租房的主场。

这个场景其实是非常普遍的客观现象，在杭州发展好了，同学、朋友和亲戚老表，肯定会想着也过来。

集群效应是投资房产时需要加倍重视的点。

稀缺品的另一面是孤品。房子越多话题越多，房子越少话题越少。话题就是流量，就是热度，就是知名度。

就像演员，演技再好名气再大的演员如果一直不演戏名气也会下去，演技再普通的演员，如果一直活跃在各种影视节目当中，那名气肯定也会走高。

名气高了片酬就高了。

房租和房价就是『房子的片酬』。何况滨江区政府这边也是真正的演技派，实力派。

两个地段都实地转一圈，感受可能会更深刻。

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