2.4万的百郦华庭,是不是锡东新城的投资之king-楼盘配套 户型 价格分析
2023-05-08 富美财经 浏览量:次
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锡东新城,无锡的投资高地。
最近,三个新盘备案价格全部公示,但至今为止没有人来详细说一说,究竟谁更值得投资。
但就我个人来看,百郦华庭是锡东这几个楼盘中的king。
理由有四:
1.锡东新城同类竞品中,首付低占用资金少
2.整体品质不差,物业有一定优势
3.升值空间极大,奔“3”也就3-5年的事
4.相比竞品户型略差,但瑕不掩瑜
▲ 百郦华庭楼栋分布图
一、投资角度,首付和贷款最少的项目
据大师兄了解,百郦华庭可能会在1月底开盘,首开高层5#,建筑面积约88、102、110㎡,备案均价24770元/㎡(只是5#)。
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//一房一价表截图
大师兄觉得,作为一家典型的国企,预计项目首开优惠也不会太大,如果能放出2-3个点的优惠,单价在24000元左右。
那么,24000元的价格在整个锡东新城的新房中是什么段位?
//首付为粗略估计
金辉天奕铭箸,惠后均价在26200元/㎡,首付103w;
彰泰春岸雅筑,如果能与前者一样给6个点优惠,惠后均价28040元/㎡,首付99w左右;如果狠狠心给8个点,预计惠后均价27444元/㎡,首付97w左右;
甘肃建总百郦华庭,预计优惠2-3个点,惠后毛坯均价24000元/㎡,首付85w;
海尔产城创翡翠文华,最小105平,精装24000元/㎡,首付101w;
金辉和彰泰都是精装,百郦是毛坯,三者价格其实相差并不太大,怎么选?
1、对于投资客来说,最重要的是以最小的资金获得最大的投资回报,毫无疑问,百郦华庭需要占用的首付资金和贷款最少。
2、对于自住客来说,如果你没有装修时间,想一步到位,建议精装更方便。
3、但如果想要更好的居住体验,自己装修,20万左右可以装天上去了,如果是大户型,连家具家电都可以出来了。
4、海尔虽然更便宜,但最小户型105平,和金辉98平精装相比,首付都是100万出头,就看你认为哪个对未来升值更有帮助了。海尔是产业园项目未来也有商业,金辉更靠近无锡奥体中心的规划(项目售楼处现场做了标注)。
综上,个人观点,百郦华庭是锡东4新房中投资的z优选择。
二、品质角度,都是无锡新兵,绿城物业更加分
无论投资还是自住,品质肯定影响着未来居住体验和升值。
三个新房除了金辉都是头一次进入无锡市场,说实话,没有经过交付验证的楼盘,我们都报以问号。
金辉
2011年曾经在建筑路有过一个项目,叫金辉梁溪原筑,项目不到5万方,而且时间较远,很难通过那个项目去评判本项目的品质。毕竟金辉这次拿出来的是集团里的最高产品系—铭著系。
▲梁溪原筑实景图
从操盘团队来说,都是老金辉并不是空降兵,应该对金辉高端产品系的把握很足。物业是金辉自带物业,全国排名40。
百郦华庭
这是一家甘肃国企,以建筑起家,一直做的市政工程类的项目,詹天佑等等奖项拿到手软,(这些都是建筑行业的奥斯卡、金鸡百花奖),项目相当于是自己拿地、自己建造、自己操盘的一个项目。
物业引进的是绿城物业,全国排名第2,而且在无锡已经验证过确实不错。
彰泰
也是头一次进无锡,最近最出名的事情应该是被旭辉收购的新闻,与旭辉共同成立了平台公司,前者35%,后者65%。
物业刚刚公示,是自己的广西彰泰物业。
再来看现场展示。
三个项目现场的示范区展示,大师兄与很多粉丝交流过,普遍觉得彰泰的示范区是最大也最漂亮的,但示范区这个东西,与后期交付的品质之间存在一定关系,但也不是绝对的。
▲百郦华庭售楼处实景图
综上,三项目品质依然是未知数,可能得随着项目的建造甚至最终交付才有定论。但从物业一项来看,是百郦华庭略有优势。
三、大学+奥体,房价到3,需要几年?
我们把视角放大到整个无锡,百丽华亭的价格,是什么段位?
大师兄盘点了一遍全市分布有2.4万左右及以上的楼盘,有个惊人的发现,除了少量远郊板块,2.3、4万的新房几乎遍布了全市范围!
惠山新城、南长、崇安、北塘、旺庄、天一等……
不想分析了,大师兄断言,全市之内,同价位,百郦华庭真~真~抗打!
而锡东新城有奥体和无锡大学(筹),你觉得几年到“3”?
四、户型不错,刚需或投资客盘它
在看下项目3个户型,88、102、110㎡。
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