成交暴涨,解密上城壹号热销背后的当红基因!《上城壹号》潜力 价格 板块分析

无锡新吴区《上城壹号》

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近期，全国多个城市新房市场出现来访和认筹双高，释放出楼市回暖的积极信号。

CRIC数据显示，2023年2月无锡市区商品住宅市场成交22.15万㎡，环比上涨61.80%。

从2月项目销额TOP20排行榜来看，位于新吴区的上城壹号项目销售火爆，以1.81亿元位居项目金额榜第四位，卖出了加速度，为什么这个项目能受到市场的偏爱？我们一起来看！

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荟聚板块

交通和商业实力强劲

首先，上城壹号的区位是比较特殊的，位于新吴区纺城大道与锡山大道交叉口，这里同时也是锡山区和新吴区的分界处。因此，如果不拘于行政的划分，上城壹号也可归于荟聚板块。

而这个板块，无锡人应该都不陌生，板块的交通和商业十分抗打，特殊的区位+荟聚板块人气商圈，项目地段优势展露无疑。

交通方面，上城壹号毗邻地铁2号线九里河公园站，项目与地铁站直线距离仅约500m，妥妥的地铁红盘，笔者从九里河公园站1号口出步行走到上城壹号售楼处仅需5分钟。

地铁2号线九里河公园站实拍

除了紧靠地铁站，项目周边立体交通网络发达，太湖大道、金城高架、锡沪路、纺城大道、高浪路等主干道环绕，往东通往锡东新城，往西通往锡山区、梁溪区和惠山区。交通优势是项目能够热销的一大卖点。

商业方面，除了项目自身也有规划约1万㎡商业以外，与项目一路之隔就是长泰国际社区，底商很丰富，日常就近吃饭、购物十分便捷。

长泰国际社区底商实拍

项目自带约1万㎡商业实拍

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仅仅是自带商业和周边底商配套，当然无法完全满足家庭购物需求。项目周边还有英特宜家购物中心、红星美凯龙家具广场、麦德龙、百安居、迪卡侬等大型商业体，整体商业氛围比较浓厚。

宜家荟聚实拍

值得注意的是，项目与宜家荟聚直线距离约1.5公里，从项目出发乘坐地铁2号线仅需一站路的距离便可到达云林站，出地铁站就是宜家荟聚。如果从项目驾车前往，大概仅需花费五分钟的时间。

宜家荟聚实拍

荟聚板块作为无锡近年来重要增长极之一，多年发展之下生活配套自成体系，已然成为无数购房者的置业区域。

成熟的配套体系，这是上城壹号热销的第二大卖点。

板块内的商业和交通资源，放眼全无锡都是优等生的存在，唯独遗憾的是，项目周边教育资源比较匮乏，好在长泰国际社区东面的锡山第二实验小学正在建设中，但是短期内教育资源的短板很难补足。

总体来看，对于自住来说，荟聚板块不失为一个很好的置业选择，项目周边聚集了恒大翡翠公园、华润江南府、深港宝阁丽等众多中高端住宅社区，目前二手房均价基本在18000元㎡左右，居住氛围浓厚，项目东北方向一公里左右就是九里河湿地公园，宜居属性不错。

但是对于孩子即将要上学，需要学区的家庭来说，这个板块就不是很建议了，可以看看旁边的东亭或锡东新城的房子。

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低首付、低总价、准现房

占据营销风口，快速去化

最后，上城壹号热销的最大卖点，就是产品。

板块近五年供地量匮乏，板块置业选择面较窄

由于板块近五年出让宅地较少，因此，目前板块内在售新房项目仅有上城壹号、慧聚拾光和金融街-广安控股-融府，其他待入市的项目有丰荟玖园和乡镇企业博物馆东地块。

其中，丰荟玖园与上城壹号仅一路之隔，2020年12月7日，丰树以楼面底价12516元/㎡竞得该地块，项目拟打造6栋7层住宅、6栋8层住宅、8栋27层住宅、1栋商业配套及部分底商。这也是丰树集团首进无锡打造的人居作品。

丰荟玖园鸟瞰图

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从现场施工情况来看，丰荟玖园多栋住宅楼主体在建，但是目前为止该项目还没有对外销售的消息，期待项目后续进展。

丰荟玖园实拍

由于板块内目前在售项目较少，所以对荟聚板块特别中意的客户可选择性比较少，上城壹号无论是地段、配套还是产品品质，优势突出，成为不少购房者的优选。

社区布局合理，采光充足；周边环境嘈杂，城市界面有待提升

上城壹号前身为XDG-2020-25号地块，2020年6月23日，南京美的房地产发展有限公司以12072.74元/㎡成交楼面价竞得该地块。之后美的联手卓越共同开发。

项目位于无锡市新吴区锡山大道与纺城大道交叉口东北侧。

整个项目分南北两期开发，南面一期共6栋高层和6栋洋房组成。高层为两梯四户，分别为89㎡和106㎡的三房，高层边套均为106㎡，中间套89㎡。

洋房为一梯两户，面积分别是106㎡的三房和118㎡的四房。在高层和洋房间有中轴景观组团。北侧二期规划为5栋高层、1栋洋房以及1万㎡的商业，商业与地铁口相邻，利于轨交出行动线。

上城壹号效果图

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整体社区呈现西高东低的布局，最大程度上让整个社区可以沐浴在阳光之中，项目打造建面约89-118㎡品质高层/洋房户型，无论是刚需还是改善置业，都值得一看。

上城壹号鸟瞰图

值得注意的是，项目南侧是锡山大道，西侧是纺城大道，再加上紧靠地铁2号线九里河公园站，因此可能存在噪音影响和震动影响，尤其是北面靠近地铁站的高层楼栋会受到噪音影响，但是也正因为项目北面为高层，对社区整体有一定的弱化噪音的效果。

上城壹号沙盘实拍

项目附近展示面一般，周边有五洲国际工业博览城、南方国际不锈钢交易中心等服务业聚集区，城市界面比较脏乱差，如果后续工业区搬迁，可能会有所改善。

项目紧靠地铁站，存在噪音干扰

还有比较尴尬的地方，项目东面直线距离大概两公里，有一个公墓，如果对此比较介意的购房者，就不推荐了。

建面约89-118㎡品质高层/洋房户型可圈可点

89㎡三房两厅一卫户型，是上城壹号的起步户型，小户型往往更加考验开发商的“真功夫”。

上城壹号建面约89㎡户型图

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上城壹号的这个户型，整体格局虽然紧凑了点，但是对刚需来说，还是蛮友好的。该户型是单阳台设计，把更多的空间留给室内，还有一大亮点是三个房间全有飘窗赠送，特别是朝北的小房间，飘窗利用好，房间大不少。

上城壹号建面约89㎡户型样板间实拍

106㎡三房两厅两卫户型，同样的面积，上城壹号做了两种不同的户型，B户型是动静分离、C户型是类似四叶草，可以兼顾到不同需求的人群。

上城壹号建面约106㎡户型图

这也是无锡市面上比较少见的以小户型打造的改善型产品。约3.55m南向大面宽，约6.35m宽景双阳台设计，户型通透明亮，采光很不错。

U型厨房+主卧套房+双卫设计+飘窗赠送，这个户型功能齐全，完全可以满足三代同堂/二胎家庭的日常所需。相比89㎡户型，这个户型显然更值得入手。

上城壹号建面约106㎡，B户型样板间实拍

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118㎡四房两厅两卫户型，是标准的四叶草设计，确保各个房间之间互不打扰，主卧大套房的设计很有私密感。

上城壹号建面约118㎡户型图

上城壹号建面约118㎡户型样板间实拍

上城壹号是板块内难得的高品质智慧社区，自带5M智慧生活系统；所有的户型都是品质精装，中央空调、智能门锁、烟雾报警器、燃气探测器等人性化设计一应俱全，填补了荟聚板块高端精品智能社区的空白。

上城壹号户型交付标准

上城壹号目前在售建面约89-106㎡装修高层，均价2万/㎡；118㎡装修多层，均价2.35万/㎡，项目预计2023年9月交付。

从工地施工情况来看，上城壹号基本已经是准现房，几乎可以说是即买即住。但是开发商在无锡交付的项目较少，可考性不多，物业口碑一般，具体品质如何，还要等交付才知道。

上城壹号实拍

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