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△项目第二批加推1/3/5/6栋

松湖原岸

整体价值结论分析

★

1）松山湖还能不能投资？

2）松湖原岸为什么能成为“摇号盘"？

3）对比竞品户型，松湖原岸凭什么“出圈”? 96-123-143-199㎡户型，该怎么选?

4）最后一批要摇号吗?

5）价格会突破 5.5 万/㎡吗?

01

松山湖还能不能投资？

作为东莞的一张靓丽名片，松山湖经过20多年发展，已从一个“科技产业园”，蜕变为大湾区综合性国家科学中心，被赋予承担科技创新功能的城市副中心的战略地位。

随着松山湖地位上升至国家层面，不计其数的优质资源均向这里倾斜，从教育、产业资源到高层次人才，都是东莞其它区域无法复刻和媲美的高度。

△松山湖实景图 丨 图源：创新松山湖

Part 1

板块价值

近年，东莞举全市之力加快松山湖科学城的建设，目前已拥有中国散裂中子源、南方光源研究测试平台、松山湖材料实验室等一批大装置、大平台，以建设具有全球影响力的科学城为总目标，加速打造全链条、全过程、全要素创新生态。

①

产业

科创产业作为松山湖的特色支柱产业，目前发展已经成型，华为、大疆、漫步者、生益科技等一大批知名企业均已进驻，高精尖人才生态正加速形成，人才集聚效应持续凸显，拉升片区价值。

△松山湖科学城建设效果图

②

经济

经济方面，松山湖2023年GDP771亿元排名全市第二，同比增长5%，增速位居全市第一。（数据来源：创新松山湖）

△来源丨乐享松山湖

③

学校

优质公办学校，也是松山湖高房价的支撑之一。

在松山湖里，无论小学还是中学，松山湖公办教育都是全市公认的第一梯队，受到无数家长追捧，如：东莞中学松山湖学校、松山湖中心小学、东莞市松山湖实验中学……

△松山湖中心小学丨图源：创新松山湖

除了师资和硬件实力雄厚外，松山湖的生源质量也有保障，毕竟都是湖内住宅业主以及松山湖高新技术企业的人才子女。

此外，随着香港城市大学（东莞）与大湾区大学（松山湖校区）启动招生，松山湖人才吸引困境或将迎来新解法。

△大湾区大学（松山湖校区）效果图

④

住宅

自2001年松山湖成立松山湖科技产业园区后，松山湖早在十多年前就吸引了不少人前来置业，如早期的万科松山湖1号、万科虹溪诺雅、光大锦绣山河等，都是松山湖内部的标杆楼盘，二手成交价约6-8万/㎡，刷新松山湖的房价新高度。（数据来源：贝壳网）

“科技共山水一色，新城与产业齐飞”，如今的松山湖更成为无数东莞人的置业向往之地。

Part 2

土地供应

2019年开始，松山湖打破8年不供地的局面，每年推出一至两宗住宅用地。

这个动作很重要，新盘可提升区域热度、提高关注度，及时补充新房源，房源供应量不大，又不会冲击市场，避免房龄断层影响区域房产价值。

而在最近的一次土地拍卖中，松山湖土地的封顶成交，再次印证了松山湖的土地价值，此时正是入手高性价比标杆产品的关键时刻。

Part 3

新房稀缺

过去10年，由于松山湖土地供应稀缺，所以在2021年前，松山湖已多年无住宅供应。

从2021年至今，松山湖先后推出了深业松湖云城、中海松湖林语、万科松樾、华润松湖润府、华侨城松湖原岸五个楼盘，去化快。

区域内一二手房价严重倒挂，新房基本在5万/㎡左右徘徊，而二手房最高报价去到8万/㎡，湖内优质楼盘三四房挂牌价基本5-6万/㎡起。（数据来源：贝壳网）

02

松湖原岸为什么能成为“摇号盘"？

顶着寸土寸金的松山湖光环，松湖原岸能收获市场热捧、成为东莞第二个摇号盘的原因，同样离不开项目亮点，包括项目地段、房企品牌、产品定位，以及客群购买力支持。

此外，松湖原岸还是东莞首个楼盘+文娱+湖景结合的综合项目，性价比超高，当之无愧成为东莞今年第二个摇号盘。

Part 1

项目地段

地处松山湖北部CBD核芯，紧邻松山湖TOD超级枢纽，凭借“真松湖CBD+TOD”标签，站位城市定位最高板块。

CBD+TOD双核发展，松湖原岸所在的将是松山湖高新科创产业的绝对核心区域，最高端的人才聚集地。项目自带这样的高站位，其价值不言而喻，周边还集聚高新产业、商业、居住、文化、交通等全维度配套，从生活角度来说，它是整个松山湖最宜居的项目。

△项目区位图丨来源：华侨城松湖原岸

再加上，项目先天的生态湖居，后天的高素质人才聚集，使得松湖原岸成为了东莞心目中的价值高地。

Part 2

项目品牌

华侨城，素有“豪宅专家”美誉，秉承秉持“优质生活创想家”的理念，在全国近100座城市，留下不同城市名片。

△华侨城全国项目布局图丨来源：华侨城松湖原岸

进入东莞以来，华侨城同样以刚需改善为主，先后开发了纯水岸、云麓台、云瑞府、天鹅堡等多个项目，打造区域的人居标杆。

Part 3

产品定位

考虑到松山湖区域内新房长久供应不足、区域内早期次新房的置换需求，松湖原岸整体定位刚需、改善户型，也有少量湖景大平层产品，其中，建面约96㎡三房户型则占到项目近半体量。

同样定位刚需改善的松湖润府，则推出建面约95/105/125/143㎡户型，其中以125㎡与143㎡改善型4房为主。

总而言之，松湖原岸无论是与松湖润府，还是金地刚拿下的地块，在产品定位都有一定的差异化。

Part 4

客群购买力

据悉，东莞土著、创业老板、大型企业高管、体制内人员、投资客以及华侨城铁粉均为松湖原岸项目的主要客群。

其中，项目推出的建面约96-123㎡三四房户型，比较适合刚需改善或投资类购房者；而建面约143-199㎡产品，定位豪宅，则倾向优质改善客和土豪客，以自住为主。

03

对比竞品，松湖原岸凭什么“出圈”?

96-123-143-199㎡户型，该怎么选?

Part 1

对比竞品,松湖原岸凭什么“出圈”?

同为“真松湖”项目，在地段、价格、配套都相差无几的情况下，华侨城松湖原岸还配建欢乐海岸、松山湖大剧院，这也是项目始终吸引市场关注的原因。

△项目俯瞰图丨来源：华侨城松湖原岸

欢乐海岸，不仅是东莞首座，也是全国第五座欢乐海岸，由全球顶级建筑设计团队——LWK梁黄顾建筑师事务所操刀，占地面积约5.5万㎡，将以月荷湖作为布局核心，沿湖布置380米商业动线，打造成具有文化个性的主题园区。

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