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NO.1|壹

长江五桥就要开通了，对于周边的楼盘，无疑是一个提振。甚至有楼盘就等着5桥开通后，过完元旦就涨价的。但主打品质的雅居乐汇港城，在挣扎了一段时间后，不得不开了分销。’

其实，一个楼盘开分销并没有太大问题，多一个渠道，卖的也快一点，都是常规操作。但这家楼盘在首开的时候，营造的是一种你可能买不到的一种氛围。即：同样是五桥到三桥之间的楼盘，雅居乐要用品牌，用品质，用诚意来打动市场，而且当时放话：这盘买都买不到，绝对不会开分销。

在销许下来之前，我们预测了两点：

这个盘早晚还是要开分销的；

这个盘的价格如果在2.8万以下，买是可以的。2.8万以上，比较一般。

所以最后价格出来正好控制在2.8万以内，首开卖的还行。3栋楼387套房子，卖掉了344套，去化88.9%，接近9成，这个成绩是符合预期的。

所以当时我们对这个盘的判断非常准确，就是控制在2.8万以内，还是比较有竞争力的。但开发商比较高调，五桥即将开通，相当于黄袍加身，认为会非常火爆，确实有点高估了。

除了开发商自己，还有一些周边中介店长等也在第一批杀入这个盘，因为大家都觉得能复制雅居乐滨江国际的神迹，买到就能大赚一笔。现在开了分销，不少业主非常不爽。其实开分销也不算降价，只是他们之前认为的买到就能赚到，立马就能暴涨的预期，没了。那么问题来了，这个盘到底怎么样，是不是神盘？

NO.2|贰

不吹不黑，雅居乐汇港城，现在的价格就是我说的状态，可以买。注意，是可以买，想买不会拦着，但也不会告诉你说买到立马就能暴涨，还达不到这个水平。

现在回过头看，这个楼盘具备的优势，仍然在。

第一大优势，就是品质好。装修确实比周围的几个盘要强一些，这个是事实。另外雅居乐的品质方面，有雅居乐滨江国际在前面打底，大家还是信任的，不至于太差。

第二大优势，就是长江五桥即将开通，这个楼盘其实不开分销，熬一熬，也问题不大。等五桥通了再说，会有一定提振。

第三个优势，就是自带商业。五桥-三桥地区，其实规划了不少商业，但像雅居乐带的这么大的，不多。所以整体上这块对于想逛街的女生，有一定杀伤力。

最后一个就是有江景，现在隧道口几个盘溢价率很高，有一个原因就是江景的优势。

所以，具备了这四大优势的雅居乐汇港城，在10月底开盘的两栋楼卖的怎么样呢？

南京网上房地产显示，两栋楼263套房子，未卖出去的是104套，刚好卖了6成。

近20天卖了6成，这个成绩不算差，但也确实不算太好。

注意，每次开盘能去化7成的，其实就算很不错了。如果两周还卖不到6成，后面的房源就基本没法开了。

这显然并不是雅居乐汇港城想要的结果。要知道这个楼盘是超级大盘，如果不能快速去化，明年的压力将非常之大。

很多楼盘卖的一般，但压力不大，因为从上到下都知道困难很大。而雅居乐汇港城主打改善，有钱人对于逼格要求很高，一旦去化困难，曾经吹的价值将毫无意义。

以A10栋为例：中间户的去化尤其困难，65套105，只卖掉了18套，去化不到3成。

具备四大优势的雅居乐汇港城，目前的问题点到底在哪里？这是需要我们深思的一个问题。

NO.3|叁

这还要从汇港城的定位说起。

在五桥板块敢推出200平的大平层产品，是需要勇气的。雅居乐开盘推出的大平层产品，卖的还不错，说明他们还是抓住了有效客户。难点是改善楼盘的刚需户型，去化一般。

实际上，雅居乐汇港城的几个优势，还有几个问题没有解决。

第一个问题，五桥板块目前还是以刚需、刚改为主。在这个区域追求终极改善，其实是有风险的。包括雅居乐滨江国际，现在大家认为确实不错，但这个盘的房价在售卖过程中也是一波三折，多次跳水，甚至在一段时间以来，大家对于雅居乐产品最大的印象就是房价跳水。

雅居乐滨江国际跳水过，江宁的藏龙御景也跳水过。

刚需板块推极致改善，失败的例子不少。比如同样是岱山板块，都会澜岸，世茂睿湾就卖的非常好，但改善盘绿地就基本卖不动。不是说板块好不好的问题，是供给与需求的错配问题。

当然，雅居乐的状态，我认为要比岱山绿城要好一些，大户型卖的其实还可以。楼层越高卖的越好，说明买房群体还是看重改善和江景的。

第二个问题是，商业的周期到底有多长？

是，楼盘周围规划了巨大的商业体，很不错，但什么时候到位？其实不用估计，对此我是不太乐观的。商业太难养了，所有的商业中心，都是人口密度达到一定程度才会养的起来。除了新街口，目前人口最密集的江宁百家湖和桥北商圈都做的不错。河西最热闹的地段，仍然是油坊桥。商业的本质很简单，就是人口密度，密的不能再密的时候，商业自然会繁荣，在人口密度的基础上再稍作规划，那层次就上去了。

江北隧道口发展了这么多年，商业一个比一个磨洋工，原因不是因为规划不好，是养不活。

所以这个区域的商业规划不难，难的是养的活。周围锦绣阅江府、西江瑞府都有规划的商业，汇港城商业起来，还需要很长的周期。

还有一个是江景。这玩意价值到底有多高，不好说。不过一期的江景很容易被遮挡，想买江景的，一定要对角度，楼栋，楼层做一个全面的分析。你觉得你买了江景房，但实际上可能看不到江景。

最后就是地铁配套方面，改善的无所谓地铁不地铁的，但对于刚需来说，地铁还是挺重要的，汇港城距离地铁不近。

户型方面，这次卖的最差的就是105户型，整体上三房两厅两卫的设计还算合理，但定位比较尴尬，刚需买不到，改善又有点鸡肋。与周围锦绣樾江府和西江瑞府产品同质化，卖的还比他们更贵，客户分流严重。

NO.4|肆

这个世界不是非黑即白，而是灰的。我说过，这个盘值2.8万。成本控制在2.8万以内，还是可以买的，但你说买到就赚到，身价就能暴涨，暂时看还不现实。不缺钱的，在这个地方做一个配置，静静的等待配套的完善，就完事了。至于很多人买了，然后雅居乐开分销了就觉得从鸡腿盘变成鸡肋盘，非常生气，其实duck不必。

南京也有很多分销楼盘逆袭为大热盘的案例，并不少见。比如不远处的佳源玖棠府，去年还不好卖，现在计划明年卖，如果价格没有大的变动的话，可能还不太好买，会变成热盘。

一个楼盘值得不值得买，不同的人给出的答案是不一样的。

对于资深投资客，南京的楼盘其实很多人都看不上，全球各地找机会。他们眼光很高，资金雄厚，普通买房人不要问他们。别问，问就是不值。

对于刚需来说，预算200万，买五桥75平两房能不能买？是完全可以买的。因为这个预算可能找不到更好的板块，相对而言这个区域有地铁，有规划，未来还有学区，风险不大。

所以各家楼盘都有各家楼盘的优势，尤其现在日光盘逐步8成，和普通人说拜拜了，买房人也要调整心态，不要动不动就想着买完立马拉涨停，而是要从长远去考虑，去思考，5年后这个板块能否有一个脱胎换骨的变化？有信心，就可以大胆买。

雅居乐这次慌了，并不是说汇港城不好，而是之前心气太高，高估了自己，低估了市场，高大上的人设有一定损耗。买不买的，根据自己需求去判断就行了。

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