首页2023@#福州【建发.璞云】售楼处电话!售楼处位置!售楼处最新房源价格!
2023-05-10 富美财经 浏览量:次
◆◆福州【建发.璞云】售楼处电话??400-159-8559接通后输入8888◆◆
◆◆来电咨询楼盘价格,售楼处地址-价格-面积-折扣-户型-在售图文解析
◆◆免责声明:(本文章所用图片来源于网络,如有侵权请联系本网站删除!)恭迎品鉴◆◆
01
PART
楼盘规划
建发璞云:备案名(云栖白马公馆),地处:台江区交通西路北侧,西环中路东侧,万象九宜城背后。
项目占地35亩,规划8栋高层住宅,主打147、175平米,定位第四代住宅。
全部楼栋搭配4.5米架空层,层高3.05米,2T2板楼定位,合计434套,纯商住宅。
02
PART
楼盘土拍
2023年12月10日,厦门建发以底价19.42亿拿下宗地2023-52号上海西新村出让地块三,面积35.6亩,容积率3.05,限高100米。
项目住宅建筑单套建筑面积(含公摊)≥144㎡的住宅为立体生态住宅,楼面价26829元/㎡,销售指导均价:45000元/㎡。
分析:去年最后一场土拍,上海西旧改上架,分别被厦门建发、厦门国贸、福州建发底价拿下,其中榕发拿下100%安商房,取名望熙雅筑。
建发和国贸,拿下纯商,都是定位第四代住宅,指导价都是4.5W,楼面价2.65W左右。
对比国贸天琴湾,楼面价3.08W,指导价4.2W的土拍指标,可以说上海西的差价更大。
当然土拍情况是天差地别,一个兜底,一个触发摇号。
从房企开发速度来看,拿地4个月,两家房企已经开始对外预热,可以说速度较快。
当然回顾两家房企在福州的项目,虽然拿地不少,但是整体去化都还算不错。
这次在上海西旧改上,两家厦门国企在福州来一场比拼,也有点意思。
从地块情况来看:
建发容积率3.05,低于国贸的3.2
面积35亩,低于国贸45亩
在产品定位上,建发147平、175平各占一半,国贸主打160-210平。
从体量和面积段定位来说,建发更匹配地缘客的预算,国贸的起步和上限都更高。
由于上海西以高容积率存在,自身密度较大,建发地块处于国贸南侧,沿街一排享受很好的采光视野辅助,这点远强于国贸。
综合来说,在不比拼产品、户型设计的情况下,从地块属性,位置等情况来看,建发的压力都远低于国贸。
加上这2年建发在福州的持续品牌影响,整体市场认可度也更高,可以说上海西的压力,基本都在国贸身上。
03
PART
户型情况
对于项目的户型,分成了147、175两个面积段,同时分成南厅和边厅,两种布局,以及第四代住宅的奇偶层。
这样的搭配,导致项目2个面积,4种户型,8种类型。
从体量来看,主打147南厅,175边厅,房企发出的装修示意图也是这两种,大体以3号楼的搭配,拼了一下户型图。
147平米:四房两厅两卫,独立电梯厅,四开间朝南,主流布局,客餐厅南北通透。
175平米:四房两厅三卫,独立电梯厅,客厅做L型景观设计,其中次卫是暗卫,主卫对着空中庭院做采光,隐私也有一定影响,同时这个面积段,除了主卧外,其他三房面积都不大。
对于这个楼栋栋电梯厅正好对着入户门,个别敏感人士需要注意。
对于第四代住宅,最关注的话题就是空中花园和庭院的赠送情况,以及是否隔离,还有就是采光,隐私等。
从示意图来看,可以发现项目在这个特色做了一次改变,贯穿了空中花园和庭院,部分甚至贯穿了阳台,以及在设计上把客餐厅都融合进去。
最简单的案例,对比保利国贸天琴湖,空中花园,庭院都是独立分割。
对于项目这样的设计,好处在于整个视野感更优,搭配庭院这些大面积露台,可以在样板房上做出极其吸睛的设计。
不过对于第四代住宅,一直以来有一定的规定,首先是阳台凸出的空中花园部分,大于1.8米不计容,庭院部分不计容,同时高度不小于两个自然层,不封闭。
对于庭院主打是连接一定数量的住户,打造公共休闲平台。
从定位来说,空中花园做私人使用,庭院做共享,在设计上,部分产品通过电梯隔离,让庭院变向隔离,比如建发缦云的部分产品。
不过大部分产品的庭院都无法做到隔离,比如上面的天琴湖,跟璞云类似布局,中间的庭院,在样板模型上没有隔离,不过效果图里面设置了玻璃墙。
回到项目身上,对于147平米的南厅产品,第一种布局,全部都在南侧,联通阳台,以及融入客厅。
这个布局最大的硬伤在于,上层户型客厅凸出,遮挡采光。
除此之外,从外立面来看在客厅和庭院连接处有一个外墙存在,这个会遮挡客厅东侧采光,加上楼上凸出的部分,采光遮挡是相对严重。
至于贯通的庭院,是否跟天琴湖一样采用玻璃矮墙做隔离,当然即便这样的隔离也只能是软隔离。
对于偶数层的户型,主打是北侧的空中花园+庭院融合,当然从日常使用和采光来看,明显南向更有优势,同时对于南向主次卧,存在被楼上凸出的空中花园遮挡的情况。
相比于147的遮挡,在175的户型身上,优势相对更佳。
对于奇数的175平,由于没有楼上的遮挡,南向采光是完全保障,对于边厅配合南向阳台,是拉大进深,相比于偶数的东侧花园,空间感没有太抢眼。
作为对比偶数层的布局,花园和庭院集中在东侧和北侧,主要困扰是东侧的花园不能封包,南向的卧室有一定遮挡,不过从效果图来看,不算严重。
对于项目而言,从整体的设计来说,不同于以往这类产品,项目做了更全面的切割。
当然这样的布局虽然带来了很大的视野效果,但是实际使用过程,依然存在楼上楼下的隐私问题,以及软隔离和无法封包的露台的安全问题。
可以说这样的设计,在效果上拉满,在实际使用上,依然需多注意。
除了这个两个户型外,房企没有发布另外两款,以网友分享的过程稿做个参考,实际存在调整。
对于147的边厅布局,跟175的也是类似,要做四房,基本就是把餐厅改卧室,书房加客厅做出餐客厅。
对于175的南厅布局,非常主流的四开间朝南,客餐厅南北通透,做了5房设计,从最终效果图来看,大概率右侧卧室和客厅打通,做出大横厅,再搭配空中花园和庭院,效果拉满。
综上,对于项目的户型设计,相比于之前的第四代产品,有一定设计特色所在。
从项目楼栋和户型设计来看,由于高层高容积率社区,边厅适合沿街端头,南厅适合南向沿街,这样的视野效果相对更充分。
对于第四代住宅,在设计理念和实际场景上,会发现存在较大偏差,以前通过倒板做增送,现在通过软隔离做赠送,最终目的,依然是得房率。
04
PART
区位情况
项目位于二环内,距离万宝苏商圈500米,距离地铁2号线600米,配套加持度较高,周边划片凤乐小学,对口三十六中,教育资源一般。
由于是巨型旧改,定位钢铁森林的布局,配合周边的万科广场、上海新苑,未来这里整体的居住密度偏高,人流也相对密集复杂。
项目南侧配建小学,未来存在一定噪音影响,整体来说,亮点就是二环内,其他相对普通。
◆◆福州【建发.璞云】售楼处电话??400-159-8559接通后输入8888◆◆
◆◆来电咨询楼盘价格,售楼处地址-价格-面积-折扣-户型-在售图文解析
◆◆免责声明:(本文章所用图片来源于网络,如有侵权请联系本网站删除!)恭迎品鉴◆◆
-
-
客流量增长“烟火气”回归,大悦城控股北京大区商业如何焕燃城市经济?
消费是社会大生产的起点,也是终点,也是顺应人民对美好生活向往的直接体...
- 房产地产 2024-05-09
-
客流量增长“烟火气”回归,大悦城控股北京大区商业如何焕燃城市经济?
-
-
碧桂园去年交房近70万套领跑行业,今年将重启拿地,在分化市场中寻找确定性
3月30日,碧桂园控股(02007.HK)交出2023年经营成绩单。这一年格外特殊,受多...
- 房产地产 2024-05-09
-
碧桂园去年交房近70万套领跑行业,今年将重启拿地,在分化市场中寻找确定性
-
-
不确定的房地产行情中,藏着哪些确定?
中国商品房历史上,或许没有哪一年如2023年一般曲折,一些开发商倒在了黎...
- 房产地产 2024-05-09
-
不确定的房地产行情中,藏着哪些确定?
-
-
海南:单位生产困难可申请调低公积金缴存比例
3月30日电 “海南省住房公积金管理局”微信号30日消息,海南省住房公积金管...
- 房产地产 2024-05-09
-
海南:单位生产困难可申请调低公积金缴存比例
-
-
报告:3月楼市成交量大涨 南京土地出让揽金近195亿领跑
4月3日电 “中指研究院”微信号3日发布数据显示,3月楼市成交量同环比均大...
- 房产地产 2024-05-09
-
报告:3月楼市成交量大涨 南京土地出让揽金近195亿领跑
-
-
百年朝外焕新颜 引爆北京年轻力创新消费新征程
3月31日,由朝阳文旅集团及u group·年轻力文化消费集团共同主办的“盒启朝外...
- 房产地产 2024-05-09
-
百年朝外焕新颜 引爆北京年轻力创新消费新征程