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福州东区保利云上能说是各种宣传力度空前的大，再加上前段时间打出正式统筹安排榕博学校，能说是吸引了不少置业人群的目光，如此保利云上到底怎样，保利云上值不值得买呢，本期通过小编一起来详细解析了解这个楼盘。

该项目主打80m2的3房1卫、89m2的3房2卫、115m2的4房2卫。整体以方正连阳为主，大面阔短面阔，户型还能，遗憾的是没有一款设计通透的。很显然，定位刚需，也别抱着提升的思维验房了。提升盘中对刚需房，会即使楼盘价值而跟随变现。刚需盘中的提升房，会即使客群限量而容易贬值。这是我想提醒的第二点，针对有想法的朋友，建议按需进场。

保利云上究竟怎样？

我的回答就4个字：中规中矩

首先定位刚需，与周边竞品整体表现出差异化。

比如临近的君兰和鸣，主打107、131、149三款刚改户型。

恒宇国际公园（二手房），主打96、105、119、127平3房户型。

首创香悦尽管反之亦然主打89、110三款刚需户型，

但自持公租房（公租房550户、商品房224户）。

因此，保利云上的户型定位应该算是分寸得比较到位。

但是毛坯定价3万2左右，套均250万-370万之间，算不上高但也算不上低。

论品质，明显不是君兰和鸣的对手，后者精装价也才3万34。

论地段，不如首创香悦来得中心，香悦毛坯定价3万1。

论性价比，不如恒宇国际公园，反之亦然3万2能买到精装房，并且对口鼓山苑小学。

所以说，保利云上的性价比并没有十分凸显，只能说一般。

好在小户型低总价、一手房低首付的优势。

因此才会在各个竞品面前显得游刃有余，但视线终究还是肤浅了些。

相比竞品，该项目在产品定位和定价上，尽管看似无可斥责，中规中矩。

殊不知，这些竞品的帕西基数据整体表现，向来不佳。

首创香悦，7个月帕西基率20%；

君兰和鸣，7个月帕西基率37%；

晋安湖叁号院，2个月帕西基19%。

想从这些竞品当中寻找优越感也许不难，但估算也就是五十步笑百步。

为何？

有市场因素，这点就不多解释了，所有人都后退一步就等于停滞不前。

关键还是区位和产品因素。

首创香悦的问题主要表面化自持和肿瘤医院。

君兰和鸣的问题处在区位和产品高端定位。

叁号院问题表面化社区不成型和古建筑问题。

保利云上的问题则表面化区位以及性价比严重不足。

一言以蔽之，如今的楼市背景下，客群普遍退却和偏爱。

迷信唱空者可以选择退却，基于刚性者变得偏爱和谨慎。

能猜想，在蓄客周期严重不足以及性价比平平的条件下。

保利云上最终帕西基率，保守估算不能超过40%，基本能锁定结局（一家之言，仅供参考）。

假如听到类似首开去化一半，基本能断定是营销谎言。

保利云上值不值得买？

假如抱着资产保值变现的角度出发，不建议进场。

即使板块新盘的长期帕西基难，已经证明了市场的认可度严重不足。

反观同属东2.5环，联发君樾府最少还有东二环这块金字招牌照着。

假如你是纯刚需，首付款确实够不着其它项目。

如此刚需再行进场。

再行的原因是：

尽量避开首期开盘，优惠只会后置不能前置。

既然主打刚需，那也就无需担心产品断层的问题出现。

更何况，在楼市宽松还未完全划拨之前，等一等说不定还有更大利好。

刚需的原因：

文章开头已经说了，可以选择115而要可以选择隔壁的君兰和鸣，最少品质更高，也无愧于这份代价。

单凭购买力有限且犹豫不决对刚需力量，慢慢买慢慢看就好了。

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