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上海【嘉定未来城市】

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四批次过会名单里，终于出现了嘉定未来城的身影——也就是备案名为【理想名邸】的这个新盘！

蛮少有项目到快入市了还没公布正式案名和官方户型的...关于这个项目，我们直播间、公众号、视频号、购房群...有很多购房者在问！TA目前什么进展？首开数量增加？方案再次修改？

这里也给大家爆料一波：项目预计分三批次入市，首开870套，最快将于5月中下旬入市，6月开盘。主力产品包括：

建面约90㎡3房166套

建面约103㎡3房591套

建面约128㎡3+1房79套

建面约145㎡4房34套

户型图如下：

（过程稿仅供参考，最终以开发商发布为准）

建面约90㎡3房2厅1卫

建面约103㎡3房2厅2卫

建面约128㎡3+1房2厅2卫

建面约145㎡4房2厅2卫

还有关于户型设计亮点的展示??

Part.1

实地探访+图纸分析

社区设计，TOD给未来城带来了啥？

可以说过完年之后，很多对未来城有意向的购房者，经常在我们的群里说：为什么未来城进度那么慢啊，工地到现在还没啥动静！我们实地走访了一趟，其实中间两个首开单元已经动工了??

这个金属框架??可能就是项目的售楼处+沙盘区，未来可能会作为邻里商业中心使用。

目前项目位于云谷路双单路路口的展厅已经对外开放，预约参观??

政府网站上也已经公布了首开地块的施工方案??（为了方便看懂，我们美化了一下，红线为围墙，深黄色为住宅）楼间距在30-45米左右。

然而，当下，对于许多购房者还是对项目有着诸多疑虑。

去年未来城设计比选方案刚出来的时候，许多人惊呼香喷了，玻璃绿植天桥、光伏太阳能路面、花园屋顶露台、科技绿色住宅......许多吸人眼球的概念，视觉冲击力几乎赶超已经交付的徐泾万科天空之城。

然而更多的购房者对这些概念啊、设计什么的是没有理解的，大家只知道这个盘很好、很火，但是到底好在哪里，似乎又说不上来，只是从众思想下不明觉厉罢了。

所以，我在这一段用大家听得懂的话为大家介绍他的设计亮点，为什么未来城能成为今年500万级地铁盘里最具备产品力和升值潜力的项目？

无非就是产品，万科向来喜欢在社区产品上开创先河！

前有万科天空之城、中兴路一号，现有嘉定未来城，最直观的就是大家在网络上，其实已经看到很多，像下面这样项目的效果图??。

但事实上，概念设计之初的渲染效果图，很多是为了宣传才尽可能做到美轮美奂，等到实际交付时，就和买家秀卖家秀一样，仅供参考，切勿太当真。

而优秀的开发商，其中一大评判点，就是能否尽可能还原效果图，或者说，效果图上的点能做到多少。

嘉定未来城从效果图外观上能看到哪些亮点？

1、天桥廊道

嘉定未来城因为涉及六个分开的地块，为了整个楼盘开发的互通协调，所以地块相连之间都设计了一些人行天桥以及地下通道，在最早的概念方案中，这些社区的功能组件都有别出心裁的设计，主要分玻璃廊桥和能量环两类。

其中，玻璃廊桥是首开双地块之间仅有的设计，也是整个嘉定未来城的城市地标！预计覆盖2-3层，2层人行，3层将会结合绿色理念打造未来植物园。

可以这么说，以后未来城的业主，无需千里迢迢跑到辰山植物园去打卡，而是可以于常与饭后的日常，社区内部即可观赏不同四季植物。

这口饼可好吃了，但从实际角度来说，平摊楼盘的维护运营成本，这一堪比未来城名片的设计落地可能有多大呢？

从方案中就有对外立面有所描述，玻璃廊桥其实并非玻璃材质，科技含量很高，运用了低碳钢+光伏材料等等，看着就好像很难实现的样子??

而根据最新版的施工方案图??我们可以看到地块之间的确有天桥相连，但运用的材料能否和概念中相同就未可知了。

而另一大主要位于社区二层，负责串联地块和功能单位的能量环（观景天桥）则方案大改，很可能根据实际施工条件做了简化设计??

施工方案中，作为连桥的描述，只在北地块存在，其余表示说法都是连通道，个人猜测，也许会采用地上地下并举，地下为主的串通方式。

2、光伏/花园屋顶

在整个未来城的设计里，最吸引眼球的就是为了低碳绿色而打造的大量光伏板屋顶以及带顶楼绿植的建筑。

先谈绿植，这两年其实许多住宅项目都有把生态引入住宅的探索，此前的佼佼者中鹰黑森林就以100%绿化覆盖率震撼了业界??。

但100%的绿植要求可能就太夸张了，未来城再绿色也不会剑走极端，他们对自己的要求是：商业及办公部分屋顶和平台绿化面积达到其投影面积的40.02%，在土地出让文件中，也有明确规定??

所以对购房者而言，你家大楼楼顶是不太可能会有大树的！未来城的绿色，相对而言，是围绕其商办打造的，有点类似普陀的天安千树。

在现有施工方案中，目前明确看到要求屋顶绿化的，只有南侧地块商业的屋顶??覆盖面积也较为有限，可能后续还会细化落实。

另一个特色的光伏太阳能板大家其实都知道，老百姓就习惯叫他们太阳能电池板，这玩意环保、低碳可持续，可以节约很多的电费，但同时其先期成本投入可不低。

根据网络说法，普通楼盘屋顶的每平米造价大约在200-400元之间不等，而光伏板每平米的成本最低也要600元起，而且还要看倾斜面的角度、功率的大小层层拔高，最终造价普遍在800-1200元/m2左右。

而未来城先期设计方案中，光伏板楼顶覆盖密度是这样的??

由于光伏板的要求是写在出让文件里的，所以这笔大开支不是开发商想省就可以省掉的，对购房者而言，住未来城电费可能会比较省，但个人认为，痛点同样存在，可能大量光伏板材料会同步带来光污染的问题。

其实嘉定未来城方案曝光之初，很多人就不相信，认为方案中的多数内容都是噱头＞实质，但综合目前看下来，概念中方案理念大方向都良心地得到了留存，也许具体呈现方式最后会有出入，但改动不会太大。

Part.2

户型设计拉胯？

得房率到底多少？亮点何在

从未来城户型刚刚出炉开始，过程稿已经改了不知道多少版了，现有的户型应该不会再大改，值得我们对居住体验做深入分析。

项目首开870套建面约90-145m22-4房，其中103户型是最多的，整个面积分布如下??

据说首开部分靠中间的2幢14#和18#楼，还是不同于其他楼栋的“锐度”住宅，其外立面材质和设计或许更优秀。

据销售明言，项目户型的整体得房率在72-80%左右。我们结合社区位置来看具体户型??

首先最北侧，靠近质子医院的两幢楼都是3梯6户的双拼户型，其中最大128，最小90，由于大户型拼小户型会分摊更多的公摊面积，所以128户型的得房率测算下来大约在76%左右（尚未计算超低能耗等额外计算因素，实际再低一点，后文皆如此），功能性都可以满足。

128户型这个面宽3.6米（打通书房可能达到4.8米？）的方厅还是很有吸引力的，加上别出心裁的玄关飘窗设计（不确定哦，需要官方公示），128仍然是有竞争力的四房户型。

接着我们来看上车的89/90户型，90户型大量出现在北侧20#、21#两幢楼的中间套当中，由于3梯6户的梯户比，目前看两幢楼存在连廊??

90平户型得房率在79%左右，竭尽全力做了三开间，客厅还可以，但是次卧略小，具体是卧室还是功能间，根据大家需求。

这次的供应大头103平做了三种户型，据测量得房率在77%左右，其中这个边套??让人梦回四季都会，你会体验到大横厅的爽感，具体等官宣户型出来 ，我们好好研究看看~

最方正的还属这个??基础得房率约77%，方方正正的户型，才是一个未来城入门最适合的版本。

交通方面：未来城距离地铁11号线嘉定新城站最近约200米，邻近宝安公路与高速出入口，嘉定综合公交枢纽就在门口。

商业方面：项目本身就是一个总建筑面积达37万方的含商业、住宅、办公的大型综合体，周边还有嘉定中信泰富万达、大融城、宝龙城市广场、南翔Mega等；核心办公有嘉定新地中心、宝龙中心、保利国际广场、首建智谷等；区域内的高端酒店有凯悦、喜来登（8km）两家。

教育方面：项目东侧自带0.6万方配套幼儿园，东南侧刚刚官宣九年一贯制的交大附属嘉定实验学校，1千米内有四所幼儿园与一所小学、中学，附近还有华二初级中学、交大附中分校等中学。

医疗方面：宗地北侧紧邻交大医学院附属瑞金医院北院（已投入运营，二期在建），2.5km内还坐落有嘉定妇幼保健院与同和骨科医院。

写在最后：实际上目前未来城官方的方案还有很多细节没有决定，一些产品的具体信息也还暂未公布，打个比方，你知道未来城的外立面到底是什么样的吗？

根据已有资料，未来城可能会采用涂料+玻璃的复合外立面，涂料会采取和周边建筑颜色相仿的仿毛面夯土涂料和仿木纹涂料，具体效果图是这样的??

周边许多建筑采用类似的色调??

但是究竟最后呈现什么样，还要等官宣！外立面、退台设计、定价策略、配套建筑......还有许多信息是只能等官方自己公布的，所以一起静待5月花开吧。

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