房地产贵为中国的支柱行业，53万亿天量贷款堆积在房产建筑，占据了所有信贷资源的1/4，是信贷扩张的中坚力量。

天量房地产贷款 不只是增速回落

2月下旬，央行发布《2023年第四季度货币执行报告》，其中，房地产贷款余额53.2万亿元，同比增长1.5%。诸多媒体报导“房地产贷款增速回落”，但实际情况已经严重到“负增长”。

如果看回三季度货币执行报告，房地产贷款余额53.3万亿元。意味着经过3个月时间的发展，我们的房地产贷款余额居然不增反降。注意：不是增长放缓，而是负增长。

如果我没统计错的话，这应该是房地产贷款10年来的首次负增长。一方面，预示着房地产购买的持续低迷，另一方面，反映了提前还房贷的汹涌民情。利息降低不但没有刺激民众轻装买房、低负炒房，反而让很多房客觉得之前贷亏贷贵了，要提前还贷。

前有占比下降，后有余额负增长

在2023年四季度房地产贷款余额首次负增长之前，房地产贷款占比早在2019年底达到29%的巅峰状态后，就开始持续下滑，目前已经跌至24.8%，相当于回到2016年末的比值。

从2008年底开始，我们的房地产贷款从6万亿增长到现在的53万亿，房贷占比从18.3%增长到2019年巅峰的29%又回落到现在的24.8%。

7成房贷是个人 企业3成

在53亿天量房地产贷款中，个人住房贷款占比七成（73%），另外三成是企业房地产贷款（27%）。

作为银行业的标杆和大哥，工商银行个人住房贷款的不良率只有0.31%，但企业房地产贷款的不良率则高达5.47%。

从这里可以看出，个人按揭贷款是相当的优质，老百姓贷款买房、基本都会按时还房贷，很讲信用。而企业贷款建房，却有较高违约比例。同时，工商银行拥有着最高的谈判地位和最优的风险缓释物，它的房地产开发贷尚且如此多不良，其它弱势地位银行的房地产贷款质量，就可想而知。

因此，一家银行房地产贷款的风险，不取决于它的规模大小，更重要是它的结构和客群，个人按揭为主的房地产贷款，质量很有保障；而企业建房为主的房地产贷款，风险隐患不容忽视。

房地产正式回归居住？

继房地产贷款占比3年前从高位回落，今天房地产贷款余额又出现了负增长，不知道会不会成为房地产投资属性的重要转折点。房地产真的回归居住属性？

谁接过信贷扩张的旗帜

今年政府提出了GDP增长5%，居民消费价格指数3%，按照货币数量论的说法，货币增速和流通速度合计需要保持8%的增长。而信贷增长构成了货币增长的重要支撑，谁来接过房地产承担起信贷扩张的重任？

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