#11月财经新势力#

站在当下的角度上来说，上层势必要救地产的，归根结底，地产泡沫不能破，因为中国家庭70％的资产是房子，只能说稳住，大家可以参考日本，地产泡沫破裂后，反而是更大的危机！

01房地产救市来了

史诗级房地产救市来了，央行与银保监会放大招！金融16条措施支持房地产，释放出明显的“救市”信号！

从房企融资，购房者贷款，企业并购，债券融资，到保交楼，能说的全说了！那么，这对地产市场来说，意义有多大？很多人都期盼着房子价格掉下来，楼市的泡沫被戳破，但要我说，楼市泡沫反而不能破！

我们知道，中国的房地产市场在经历了黄金10年后，房价价格居高不下，这引发了一系列的矛盾，然后国家就开启了调控，但是调控也意味着政策收紧，地产从2019年，结束黄金时期，进入2020年，叠加疫情的影响，大批房地产企业资金链断裂，破产，开启下跌！

最为典型的就是恒大，资金裂断裂，陷入债务危机，这是国内数一数二的地产龙头，就连龙头都倒下了，就可以知道，现在的地产市场已然处于非常艰难的时期中！

房地产经历了2023、2021的严调控，叠加疫情的影响，所以，今年的地产政策开启了转向，开始边际放松，到现在为止，就是大家看到的，上层持续出台政策救市！就比如这次金融16条措施支持房地产！

我们简单看看这次的措施，首先大家要知道，出台措施，是要支持房地产市场平稳健康发展，注意是平稳健康发展，并不是要让房价上涨，毕竟现在“稳”，才是政策的主基调！这次涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资，重点内容包括坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等。很明显，各项举措很全面，能说的全说了！

除了对地产商的好处，对我们大部分人也是好处，比如支持个人住房贷款合理需求、保交楼等，毕竟现阶段，购房难，难交付、烂尾等一系列的问题，困扰着老百姓，买房已经成为社会一个最大的矛盾！

所以，站在当下的角度上来说，上层势必要救地产的，那为何要救市呢？

02为何要救市呢？

说到救楼市，就是地产泡沫不能破，归根结地，是因为中国家庭70％的资产是房子，中国7%的GDP是地产，这只是地产，还不算地产产业链，所以，地产在我国就是牵一发而动全身，只能说稳住，大家可以参考日本，地产泡沫破裂后，反而是更大的危机！

我们知道，日本从上世纪80年代，就已经完成了经济起飞，进入了发达国家行列，成为世界第二经济大国。随着经济的发展，工业和城市占地不断增加，同时，基础设施建设对土地投资增加，地价开始了不断上升的趋势，日本人把房地产投资作为一种资产保值和增值的方式。

其实，这一点是和我们非常相似的，我们也是在城市化和工业化高速发展的阶段，推升了房价！当然，在房价上行的阶段中，都少不了炒房团，这一点，在每个国家都是如此，毕竟资本是逐利的，哪里能够赚快钱，资本就往哪里涌入，这一点，我们和日本也是相似的！

所以，八十年代后半期开始，日本房地产投机不断加码，地价飞涨，投机者以升值的土地作抵押，贷款再去买房，然后以此循环，于是房地产价格加速上涨，进入90年代，日本房地产的总值估计20万亿，那个时候，美国是世界第一大经济体，房地产市值是多少呢？是4万亿，日本房地产的总值是美国的五倍！但是大家要知道，日本是个岛国，土地的面积是很少的，美国是日本的20多倍，所以，这一点足以说明日本的地产泡沫有多大！

这个阶段的日本，可以说是信贷过度扩张，地产价格持续飙升，股市也进入牛市，日本人甚至拿着钱到处买买买，于是，日本开始管制信用了，引导利率上升，来期抑制房价和股价泡沫，结果一戳就破，由此，日本进入经济危机，金融机构倒闭，失业潮出现，人民陷入巨额负债，房产成为负资产，经济持续停滞，日本年轻人也成为了迷茫的一代，这一点，在日本的文学作品中体现的淋漓尽致，到目前为止，30年了，日本还没有走出阴影，也成为了日本失去的30年！

而我们呢，2008年金融危机后，我们提出了4万亿的经济刺激计划，带领经济走出了泥淖但从房地产角度来看，释放的4万亿有很多的流到了房产市场上，造成了房价的飙升。08年的时候，北京楼市处于低谷时期，但刺激之后，一万一平的房子，马上就变到了一万五、两万一平了，房价迅速上涨，其实，这4万亿只是为了刺激经济的，但资本是逐利的啊，也成就了房地产的黄金十年，这期间，也不乏很多投机客，一路助推房价上涨！

那么，在地产黄金期的市值是多少呢？从总量来看，我国房地产总市值60多万亿美元，美国30万亿美元，欧盟20万亿美元，日本10万亿美元，这几个国家加起来，都不及我们，但是GDP呢？很明显，我们还不是第一大经济体，所以，很明显，这存在泡沫！这一点，大家都是非常清楚的！国人大部分人都是痛恨高房价的，尤其是老百姓！

但是即便再恨，现阶段，我们也不能眼睁睁地看着楼市出危机而不救，也不能让楼市价格大跌，刺破泡沫！

有这么几个原因，其一，其实，日本就是我们的前车之鉴，一旦房价大跌，出现大家口中房价如葱的情况，这样无疑意味着楼市泡沫被戳破了，这不仅是楼市的危机，这会引发更大的危机，楼市出问题了，第一影响的就是金融机构，尤其是银行、信托、保险等，再就是影响到地产产业链，这些上下游，还能不能活？然后就是大批人的就业问题，到时候，即便房子过剩，很多人依然买不起！

其二，就是我们前面说的，中国家庭70%的财富及资产在楼市，虽然这是个平均值，可能很大一部分的人没有城市的房产，但是这对于刚需也不是好事，很多地方一看到刚买房的价格下跌，业主就会去维权，所以，不说投机客，其实，对于大部分家庭来说，是承受不了房价大跌的！

其三就是烂尾、交付问题，现在国内是首付期房制，很多人买的房，都需要等交付，一旦房产的泡沫刺破，出现大批的烂尾，其实对于老百姓也更大的伤害，就像今年郑州的烂尾一般，业主大都是老师和银行的职工，更别是是其他老百姓了，所以，伤害是很大的！未来，其实是该考虑降低房地产的杠杆，把风险不要分散在老百姓手中！

所以，在地产艰难，甚至出现交付难，烂尾、资金链紧张的情况下，我们现在要紧的是，是要稳住，保证楼市不出现危机，这才是重点，毕竟这也是国家出手救楼市的初衷！不是要对地产放松，而是保证不发生系统性风险，其实，国家在过去两年中，也在放大招调控楼市，但是今年的疫情，对整个经济及流动性的影响太大了！

所以，这里就有个矛盾，好多人盼着房价跌，说句心里话我也是一样，但是现在一看，房价刚刚往下微调一点，地产商就容易出问题，这也是近两年大家所看到的，最后出现多地烂尾的情况，这说明什么？说明我们在楼市大爆发阶段，就没有出手调控，发展到现阶段，就很难调控了，一调控，就问题重重！现在经济也受不了，消费不振，其实，房价下跌，我们的生活质量提高了吗？并没有，反而我们的经济收入和需求都会下行！

所以，过快的下跌和上涨都不会有好结果！

03未来的楼市何去何从

既然说楼市的泡沫不能被戳破，所以要“救市”，那么，未来的楼市何去何从呢？

可以肯定的是我们不会走日本的老路，让楼市硬着陆，毕竟，影响面会更大，我们只会说是慢慢挤掉泡沫，而且，楼市很明显已经进入下行周期，现在“救市”于楼市的意义是先减缓风险，保楼市稳定，保稳定，经济就不会受损，也能减少系统性失业，也能促进内需！

但对房地产行业来说，其实，最大的问题不是政策放不放宽，也不是给钱，是房子真的能卖出去吗？一方面饱和很厉害，另一方面房价太高，很多年轻人压力很大，买房要掏空六个口袋，所以，即便政策放宽，房地产也回不到过去了，依靠投资地产就能发财的时代也一去不复返了。

地产商这个时候更该考虑房屋建筑的质量问题，甚至交付问题！投机客这个时候该退场了，对于刚需，该买还是买，毕竟买来是住的，是居住属性，不是投资属性，不至于说是住上一段时间要卖了赚差价，但是担心高位接盘的，其实一线城市的房价不会跌太多，在合适的低位入手都是可以的，当然，现在很多的年轻人不愿意被高房价所捆绑，享受租房的乐趣，这样也是可以的，其实，自己怎么开心怎么来！

最后，我们再说说楼市，其实，我们前面说，调控晚了点，而现阶段，救市也有点晚了！但是这也体现了国家的决心，要从依靠地产引领经济转变到消费、制造业领域！

其实，经济过度依靠房地产是不行的，金融也不能过分依赖房地产，其实，在调控房价之初，我们应该就能看到国家的决心，再到后来的互联网平台反垄断、还有医疗的集采、教育领域的“双减”，甚至娱乐圈的整顿，说白了，都是在干一件大事，就是缓解社会矛盾，促进经济转型，经济怎么转型呢？就是向科技创新转型，这也就是我们要发展制造业，尤其是高端制造！

所以，在未来的经济中，地产是要被弱化的，而科技、高端制造是要向更高层次发展的，这是未来的大势，因为我们要在未来国际较量中，要更具竞争力，未来竞争也是在科技领域，所以，必须弱化地产！

只不过这需要时间，也会经历阵痛，就如现阶段，我们的楼市从严调控又到需要政策松绑，会慢慢地挤掉泡沫，在这个过程中，房地产税也会是必然，所以，炒房时代会结束，未来时代，还是要看科技，给经济带来更多的活力！