官房大酒店(昆明本土房企下沉地州，是出路还是退路？)

低调许久的江东又有新项目亮相，一个位于昆明经开区，一个位于丽江。经开区项目正在申请规划公示，丽江项目玉龙·文笔府已经全面封顶，准现房在售，是江东一贯的手法。

（玉龙·文笔府规划图）

玉龙·文笔府位于丽江玉龙县文笔海畔，可以远眺玉龙雪山，规划为观景洋房和湖山别院，定位为高端住宅小区。

无论是经开区还是丽江，其实都是在往昆明边缘扩散。这不仅是江东集团的战略调整，也是昆明大多数本土房企的缩影。

昆明本土房企发展史约30年，血拼姐分为三个阶段大致梳理一下。

1992年-2001年：本土房企独霸一方，地位难以撼动

早些年，昆明本土地产市场由江东集团、官房集团、银海地产、城建股份四大派系主导，早期知名的商品房新迎小区、金星小区、银海森林、北辰小区、鑫世界、禧瑞都大多出自他们之手。

这些本土房企对当时昆明的城市建设有举足轻重的作用，也吃到了房地产的第一波红利。

比如，成立于1994年的官房集团来说，是一家区属房地产国企，在昆明开发了金色年华、银康园、云康园等众多项目，在当时称得上是“如日中天”。

2000年左右开始，江东集团在北市区发力，短短几年开发了十余个楼盘，足以称霸北边。

（江东永和府）

银海地产以高品质社区、优质物业在市场积攒下良好口碑；城建股份作为昆明的“老字号”房企之一，从梁源小区、苏家塘小区开始，在昆明也开发了十余个楼盘。

2002年-2010年：外来房企瓜分昆明市场，本土房企重新洗牌

以万达为首的多家外来房企在2002年正式进入云南，作为省会城市的昆明首当其冲，市场竞争加剧，蛋糕被强势瓜分。

在外来房企一路高歌猛进之时，老一批本土房企逐渐式微，或是地产开发边缘化，或是零敲碎打沉寂无闻，部分本土房企才能与外来房企争夺市场份额。

经历一轮洗牌，以俊发、云南城投、同德、诺仕达为代表的本土房企成为新晋代表，昆明楼市“四小龙”的名号响当当。

俊发作为本土房企中的“黑马”后来居上，以城市更新的开发模式不断扩大规模，积累经验，是难得能和外来房企一较高下的本土房企。

城投、同德、诺仕达比较稳扎稳打，虽然没有大肆扩张，但市场话语权也不可小觑。

2011年-至今：外来房企持续进击，本土房企或隐或退

时至今日，置业时优先选择国企、央企、品牌房企已经成了共识，本土房企中虽然也有国企，但在建项目不多，市场话语权有限。

这样细细算下来，能在昆明市场坚守阵地持续开发的仅有俊发集团、云南建投、同德、诺仕达、官房集团、江东集团等不足十个本土房企。

而其他如经典地产、云锡地产、奥宸地产、艾亭地产、金马源地产、千益丰地产、建成股份，这些老昆明人熟悉的开发商，在这场无硝烟的战争中节节败退，被兼并、破产、重组，逐渐消失或隐退在历史长河中。

昆明市场被迅速瓜分，本土房企想要在竞争激烈的本地市场与各房产大鳄“分一杯羹”确不容易，不得不寻求其他出路，但无非也就两条路。

其一，走出云南，到更大的全国市场或海外市场寻求扩张，毕竟蛋糕更大，机会更多。感兴趣的网友可以点击《“走出云南、冲向世界”，本土房企的曲折外拓史》了解昆明本土房企的外拓之路。

其二，下沉地州，昆明作为云南的省会城市，城市发展更成熟，也更容易被外来房企作为目标。但地州开发程度不高、土地成本相对较低、政策相对灵活，再凭借本土房企们对云南习俗文化的了解，或许可以抢占先机。

（部分昆明本土房企的地州项目）

以官房集团、城投股份、江东地产、云南建投等为代表的本土房企把大理、丽江、曲靖作为重点城市进驻开发，都是云南一些比较热门的城市。

其中官房集团除了住宅项目，还在丽江、保山、腾冲、红河、文山、曲靖等多个地州开发了官房大酒店，有一定知名度。

从项目来看，既有官房香辰·康园、金林苑小区这一类普通刚需项目，也有官房花园别墅酒店、云南建投·大理正阳华府这一类改善项目，更多的则是文旅项目，类型比较丰富。

另外，诺仕达主要以轻资产布局地州，蒙自、文山和普洱等地都有诺仕达运营的商业地产。

不得不承认，外来房企凭借强大的资金实力抢占市场是导致本土房企没落的直接原因，但更多的还是本土房企自身实力不够。

一方面，资金实力无法与品牌房企抗衡，也就意味着在拿地、建安方面的开发成本投入有限，有能力开发的项目越来越少。

另一方面，产品跟不上时代变化。早期的房地产市场，刚需是主流，对产品要求并不高。随着购房者收入增加，改善意识觉醒，高端舒适的产品更受市场青睐。

外来房企凭借丰富的经验，开发产品让昆明购房者耳目一新，自然有人买单，本土房企被打的措手不及，逐渐脱离时代正轨。

下沉地州与其说是本土房企在外来房企挤压下寻求的出路，不如说是唯一的退路，毕竟，外面的世界很精彩也很无奈。

（云南地州城市）

其实，品牌房企对本土房企的冲击不是坏事，有压力才有动力嘛。在本土房企下沉地州的同时，外来房企也在进军这些城市，但昆明依旧是他们的主战场，地州市场仍有发展空间。

这时候，本土房企在地州的扩张就要审时度势、量力而行，实时调整自己的战略，做好有针对性的产品开发，比如避开资金投入大、开发周期长的文旅项目，以本地购房群体为目标客群，走性价比路线，树立长期口碑。