房产泡沫(房价上天30万亿泡沫目前房地产困境,终于找到了出路)
2023-05-12 富美财经 浏览量:次
房地产还有救吗?现在看来有些困难了。
三年以来,这个行业的调整力度之大前所未有。行业剧烈转向,重新找到方向通常都需要很长时间。
三年来我们做了很多思考,今天来分享,这个唯一的出路到底是什么?
房地产的困境似乎是无解的?
大家都看到了,房地产行业目前面临的困境几乎是无解的,我们一起来简单回顾一下。
这几年房住不炒,房地产已经去掉了大部分投资属性,或者说投资收益率下降了,甚至也有亏损的风险了。投资需求极度萎缩,房地产本身的供求关系,除了少数大城市,房子总体是过剩的。
更重要的是,2023年人口开始下降了,老龄化也在加速,未来买房的需求只会持续萎缩。
另一头却是开发商逐渐脱困,新房还在建。
中国的城镇里面,超过70%的人是有房贷的,居民负债率超过100%。这影响了消费,甚至拖累了经济。
最重要的是房地产的预期被打掉了,除了少数利益相关的人,很少人还看好这个市场。
30年房价上天,房地产的泡沫,已经超过30万亿。
今年一季度房地产市场回暖,但主要是二手房,新房市场的温度仍然是很低的,开发商涨价或者硬撑,消费者都是不买帐的。
但是,房地产还有市场空间吗?当然有。
房地产市场还有空间吗?
房地产还有没有救?最重要的是要看它还有没有发展的市场空间。
我们来列几个关键数据,大家就能看得很清楚。
2023年,中国的城镇化率是65.22%,按照目前的发展速度,还要15-20年时间,才能达到美国85%的水平,离日本92%还差得很远。
中国许多城市的自有住房率都在80%以下,北京上海广州深圳甚至在75%以下,按照中国人买房子置地的传统观念,这个数据预计能达到85%以上,还有增长空间。
中国每年有1100多万大学毕业生,还有上千万农村人口进入城市,这就是“新市民”和“青年人”每年的市场增量,规模也不小了。
前两天看到有专家说,事实上一线城市的房子不是过剩的而是不足的,例如深圳只有190万套商品房,广州350万套,上海780万套,北京650万套。这里面还有大量的城中村和小产权房等着改造。
讲到这里,你一定觉得非常奇怪,还有这么大的市场空间,目前的房地产怎么就撞墙了呢?转不动了呢?
中国房地产的唯一出路
这确实是非常奇怪的矛盾,一头是市场空间明显还有,另一头却是大家买不动了不买了。
这里面的问题,还是出在购买力上,说白了你不能用数人头的方式来看市场空间,因为很多没买房的人不是有钱不买,而是根本买不起房。
那些买得起房的人都已经买了,甚至有人买了两三套,背上了沉重的房贷,他们买不动了,甚至有些人连生活都成了问题。
这就是我们房地产目前的真实困境。如果我们继续房住不炒,那么投资需求就不会大规模增加,有钱人不会再投资了,手上有几套房的中产家庭又解不了套。按照目前的高房价,每年新增有需求的,买得起房的人是少数,买不起的人才是多数。
有人说可以租房啊,这也是目前的重点方向之一,我们之前多次探讨过,今天就不重复了。
所以唯一的出路,要从根本上解决问题,还是要让大家都买得起房,至少要让能够买得起房的人数增加一倍。举个例子,如果北京每年新增买房需求100万人,现在只有15万人买得起,那么能不能把这个数字变成30万呢?
你会觉得这件事情很难吗?恰恰相反,这正是我们唯一能够做到的出路。
太多人买不起房,这是因为房价收入比非常不合理。
目前中国人均收入3.69万元,城镇人均收入4.93万元。我们的人均GDP是8.57万元,美国的人均GDP超过7万美元,差不多是中国的6倍。
如果我们在10年内把人均GDP提高一倍,达到美国30%的水平,同时人均收入也翻倍,这是完全可以做得到的。在这个过程中,我们让房价温和上涨10%-30%,那么买得起房的人数提高一倍就是合理的也是可能的。
这样一来,房地产的泡沫就慢慢消化了,问题是不是可以完美解决了?
所以你就能够理解,房价下跌不是解决办法,国家要发展居民收入要提高,才是终极解决方案。
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