童大焕(盒区房，让经济与生活互相激荡)

随着一个专业门店逐步在城市空间渗透，一个新名词也新鲜出炉——盒区房。

贝壳找房日前发布《2019盒区房报告》，显示“懒人友好型社区”更受市场认可，盒区房社区的关注度高出周边非盒区房21.45%，其中北京最高，比非盒区房高出31.5%；平均交易周期快7天，其中深圳的盒区房交易周期为128.9天，比非盒区房的交易周期短了32.4天。

贝壳找房提取北京、上海、深圳、杭州、广州、南京、武汉、成都、重庆和西安10个城市10月份带看总量对比发现，盒区房的平均带看量比非盒区房高出近三成。

所谓“盒区房”，指位于盒马鲜生门店3公里配送范围内，可以享受最快30分钟免费配送的楼盘及小区。非盒区房，指距离盒马门店3-5公里，未在盒马配送范围内的楼盘和小区。

盒马门店并非全分布在核心城区，但主要分布在主流商业区域。另外，通过计算盒区房的成交均价与消费水平的皮尔逊相关系数，发现盒区房的消费水平与房价高低并不相关，并不存在“房子越贵，吃得越好”的现象。

显然，盒马门店和盒区房之间，存在互相依托互相成就的正向激荡现象：盒马在城市较有商业价值的区域选址，然后又反过来使相关区域变得更具价值。而且，这种互相激荡是不断水渐船高、永无止境的。

盒马鲜生这样的新型门店，在网购时代强势崛起，正在全面重塑城市的集聚价值。它从生活品质、物流损耗、时间成本三个方面全面提升城市的经济效率和居住品质：

盒区房居民足不出户享用最新鲜食材，提升城市生活品质，而且价格亲民，并非以高价为前提。这是因为此类门店有一个重要优势：食材由门店专门工作人员挑选，避免了顾客上门的反复翻捡，可以大幅度地减少食材损耗。同时，随着服务规模的扩大，物流成本和规模成本都会相应降低。

以上两个优势又将大幅度降低居民时间成本，使他们拥有更多的工作、学习和闲暇时光。从我个人买菜经历看，3公里范围需要买海鲜，哪怕是单品海鲜，亲自来回，平均需要1小时。

盒区房范围内30分钟配送，以“新鲜”为第一追求的小包装食材，已经改变了很多人的生活方式。人们不出门而能随时买到上千种日日鲜食材、节约时间成本、享受更便捷和高质量的生活。数据显示，已经有越来越多的盒区房用户喜欢在“餐前买菜”，而不是“逛早市”。与此同时，买菜的主力人群，正在从家庭中的“爷爷奶奶”向“爸爸妈妈”渗透。

当前中国城市普遍存在城市摊大饼，职住不平衡，人们大规模跨区移动，城市拥堵有增不减等问题。人们的社区生活被通勤消耗，本该作为交往和生活方式创造的社区愈加空心化。“新城市主义”强调回归城市，回归社区，城市资源集约利用，让城市全面、协调、可持续发展。

盒马鲜生正是城市效率、悠闲和生活品质同步回归的标志。

我在今年3月4日所写、专门分析外卖的一篇文章《从外卖看人口集聚如何以几何级数倍增财富》里，注意到一个现象：

具有更高专业能力的高技能劳动者，从城市集聚和分工中获得的收益比低技能劳动者更大。但与同时，低技能劳动者也从分工和集聚中，获得了比他们不参与分工更高更大的绝对收益。

由此，“财务自由的人们将纷纷远离都市、去过远山远水的寄情山水、写意人生的生活”假设被现实击破，越有专业能力、越有钱的人反而越忙、越追求集聚。

这样一来，城市的集聚将不断由高技能、高收入者带动，进而吸附低技能劳动者一起参与分工与合作。

而盒马鲜生以及各种丰富多彩的门店，则如锦上添花，不断给越来越集聚的都市增添色彩；又如城市润滑油，让城市的运转，变得温润如玉。

（童大焕）

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