海梓府(北京楼市：大兴这些区域新房溢价严重，买入可能会站岗)

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Q:提问：京总您好，我目前想买非刚需品质房，因考虑到父母在东高地，想离那儿近点好照顾，看了亦庄的熙悦云上和旁边的和锦诚园，这俩是不是属于您说的河西南？但熙悦云上没有配套，与和锦诚园公用设施，都在7w左右，请问会站岗风险吗，以及请问这两之间您看好哪个呢？

如果不考虑离父母家近的因素，也去看了朝阳的绿城沁园，配套都有计划，虽然目前还都没有，但这个盘融合了多种面积的户型，小到55大到149，感觉之后居住环境会很复杂，不安逸，您怎么看？与刚才说的熙悦云上和和锦诚园相比，您更推荐哪个？

因现在手头有约300w，在广外有一个40来平的开间，大约能卖400左右吧？想凑个700多全款买，以后生活没压力了。但目前看广外这一直长势良好，又有点不舍得，您建议是全款还是带点呢？

我们目前没有孩子，以后也不打算要，可以不考虑上学问题，单纯提升品质，以及保质增值方面，同等条件东边或南边还有什么地块值得入？希望赐教。感谢！

A:回答：您好,感谢信任!和锦诚园、熙悦云上单价7w,亦庄核心区的海梓府、万科金域东郡7W,北侧的枫丹壹号6W5,上述您提到的两个盘存在严重的溢价,不是站岗的问题,二手房市场大概率会下跌

瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强;

豆各庄有大量的回迁安置房,后期区域的居住品质很难提上去,焦化厂不是最要命的,优势是有地铁,距离市区比较近,但北京的地铁已经不是稀缺性配套;品质楼盘只有富力又一城，其他全为政策福利房，人群结构比较一般。

北临京哈高速,南临京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限.富力又一城已经横盘多年;这两个板块都存在硬伤,一个是硬件设施,一个是严重溢价,广外的价值还可,未来有丽泽的辐射,如果您卖广外买这两个板块建议慎重

不考虑学区,考虑保值增值可以看看常营的苹果派、万象新天、柏林爱乐,常营属于国贸的次级溢出板块,未来有通州大运河的利好,可以承接东西两大产业的刚需购买力,配套也比较成熟,房价相对稳健一些;建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总好。请教问题如下：三口之家石景山远洋山水东西向两居置换改善型自住三居，需求目标面130左右南北通透次新品质楼盘

小区环境好（人车分流、绿化等），临近地铁（目前无每天通勤需求，但最好照顾家人方便坐地铁），户型最好三面宽，客厅接近3.8-4m，无学区要求。预算950。方位暂不考虑朝阳通州。

目前重点关注旧宫地区两个楼盘紫郡府和和锦诚园。学习星球内容，这俩都偏贵妇盘，有一定溢价。但在这个预算内，符合需求目标的楼盘，是否还有更好的选择？

这俩二选一，相比较哪个房价更能跟随大势一些？如果自住5到7年后卖出，哪个流通性更好出手？心仪诚园，但是离地铁走路20分钟、配套起也要3、5年。而紫郡府是个很现成的选择，离地铁很近。等3-5年后，这两个楼盘居又如何比较？

3. 如果预算增加到1100，亦庄河西是否有更好的选择？现在看这个预算买金茂系列和中海京叁也都够不到。或者其他区域有更好的选择。谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难

旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右

从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌

这个数据的背后是旧宫的购买力接受不了这么高的价格,市场回暖期间,只有少数购买力选择这个盘,市场的放盘情况是供应量严重大于需求量,购买力不充足直接导致楼盘在市场上缺乏价格竞争优势

950万的预算可以看看海梓府、目前这个盘在整个区域性价比比较高,户型面积都符合您们的需求,在亦庄买房的逻辑和其他区完全不同，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是现阶段房产投资的原理

亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高;

河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，属于低密度区域;如果您们能加到1200-1250左右可以看看金茂悦162平的户型,这个户型居住舒适度很高,楼盘品质也没问题,长持的话这两个盘都问题不大;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询

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