徐凡淋/发自上海

“这套房源业主降价240万元，房东去年年初1080万买进，现在960万元亏本卖。”当问业主为什么急于出售，负责该房源的上海徐汇区中原房产的销售金先生说：“现在房东急需资金，所以降价出售。”

这套位于徐汇区漕宝路光大会展中心，对口上海徐汇区第二梯队学区的房源，为何会一夜之间售价直线下铁，挂牌价从1200万元降到960万元，降幅达25%？

中国房地产网上海发现调低售价的房源不止上海名校汇聚的徐汇区，还有闵行区、更有市中心区域的静安区、黄浦区，中原地产显示多套学校附近二手房源挂牌价下调20万元至100多万元，降幅2%—10%不等。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段招生录取改革实施方案》，当昔日升学率的从确定性变成概率性，房子的学区优势不再凸显，一度被市场热炒的“学区房”是否已优势不再？

学区房降温，上海多区域二手房调价

来自中原地产官网显示，除了对口徐汇区第二梯队学校的光大会展中心降幅25%，徐汇区热门商圈美罗城、港汇恒隆广场附近徐汇万体馆漕溪北路的玉兰花苑，对口徐汇区第一梯队中小学，一套二手房源原挂牌价1259万元，现挂牌价1198万元，降价61万元，降幅5%。

位于闵行区梅陇莲花南路学校周边的未名园一套房源原挂牌价1288万元，现挂牌价1170万元，降价118万元，降幅10%；闵行春生板块的万科假日风景，对口北京外国语大学附属上海闵行高级中学，原挂牌价1050万元，现降价62万元，降幅6%。

中国房地产网上海在房产中介门店及部分中介官网发现，上海多区域学校周边的房源调低售价，包括上海中心区域静安区和黄浦区，位于静安寺附近的欣安大厦、四和花园，黄浦区蓬莱公园附近的黄埔新苑等多个房源售价均有不同幅度的下降，降幅25万—50万元不等。

对于多个房屋调低挂牌价，太平洋地产销售经理张女士表示，有些房源，之前房东跳价，挂牌价偏高，现在也只是调到了正常的市场价。

回顾过去一年来上海房价上涨走势，从2020年5月开始发酵，10月份开始猛涨，5个月不到，涨幅高达43%。学区房一路推波助澜，高歌猛进，去年上海全市二手房行情一路走高，2020年4月-2021年1月连续10个月保持在2.4万—4.45万套的成交套数，并在2021年1月达到高峰。此后，2021年“121楼市新政”叠加春假假期，2月份成交套数有所回落。

根据克而瑞数据库检测数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而去年学区房炒作较多的大三林板块，2020年全年新建商品住宅成交均价99359元/平方米，同比涨幅为17.7%，类似的涨幅明显偏大，说明价格虚高。

根据上海市教委3月16日公布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，办法规定，从2023年起，上海市高中阶段学校招生录取分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。

此次政策出台的“名额分配综合评价录取”制度关注程度可谓“一石激起千层浪”，具体为：委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上按人数比例分配到各区，其中须有不低于20%的比例以均衡随机为原则，分配到不选择生源的初中学校。

这一教育改革制度最大的变化是将优质高中的名额分配到每一所不挑生源的初中，最大限度的保证了学校与学校之间的平等。不管是优质初中，还是普通初中，考上优质高中的机会都一样大，各类初中学校的优秀学生都有机会进入名校高中读书，也就是说优质初中学区房的含金量将降低，名校初中的优势可能相对变弱。

业内专家认为，此次上海教育新政在一定程度上促进了教育资源的均衡化，相当于把优质教育资源在全市范围内摊开，高阶学区房失去支撑，热度将逐渐走低。一名同济大学的在读博士表示，新政体现教育资源的公平、公正原则，市中心学区房价值将回归理性。

此次多区域学校周边的房源售价下调是否跟本轮教育改革新政有关，上海中原地产首席分析师卢文曦对中国房地产网上海表示，有一定关系但不直接，每年1月到2月份是学区房的交易热点，市场有些焦虑的情绪在里面，短期之内价格上涨10%—15%，脱离了正常的市场涨幅，有一定“虚高”的成分，到4月、5月份学区房交易高峰期过去，价格也会回归正常的涨幅。

卢文曦表示，这次高中招生政策改革，对学区房的价格会有一个重新考量，市场价回归到合理的正常估值范围之内，“虚高”的价钱在市场也达不成交易，现在把“泡沫”排掉，估计售价还会往下走，才会回归到正常的涨幅。部分房源跟房东的心态有关，有些房东不急着卖挂得“虚高”，出售的诚意不高，有些房东急着卖，需要钱去置换新房子价格就挂低。

新政叠加行业倡议，学区房热度不再

上海教育新政发布后第三天，3月19日下午，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”，倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范，包括房源发布信息不适用“学区房”进行推介宣传，在业务经营中不以“学区房”名义误导购房者等，从而阻断中介炒作“学区房”的路径。

其中，链家、太平洋、中原地产、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里14家主要房地产经纪机构和平台企业响应本次自律倡议，现场签署承诺书。

此次承诺主要包括四个方面：第一，在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介宣传，在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。第二，规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不以“升学率”“对口”“名额未用”等用语，误导购房者。

第三，不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源；第四，在信息发布中，不出现“热度排名”“投资潜力”等用语，在经营活动中，不炒作，不哄抬房价，不扰乱市场。

据媒体报道，3月20日当天，链家网上海区域共显示二手房源1.6万套，而前一日线上房源超3.8万套，近一半房源下架。

有链家经纪人朋友圈转发信息称“亲爱的业主朋友，如果您发现您房子外网不展示了，那是因为现在二手房业主挂牌必须提供：房产证、身份证、产调、政府房产编码，不能提供的就下架了。”

3月24日链家官网《致广大用户》告知中显示，将严格规范链家和链家APP平台发布信息信息，以实际行动维护房地产市场秩序促进行业健康发展。

截至3月24日午间，中国房地产网上海从链家网上海区域看到，目前二手房源挂牌数量逐步恢复至20000套以上。

上海链家方面回应称，链家严格遵守相关规定，将不符合要求或资料不够完善的房源暂时性下架，并及时联系房东补交资料，尽快完成房屋核验工作，待核验完毕后再陆续上架。对挂牌价存在明显异常的房源也予以暂时下架处理，待调整后再对外展示。

不论是中原地产大量房源调低挂牌价，还是链家对挂牌价异常房源的下架处理。中原地产首席分析师卢文曦表示，这是一系列的连锁反应，一系列的调整，此次高中阶段教育改革，“学区房”从确定性变成概率性，之前涨得多的会跌回到合理的价值，“学区房”的温度也会慢慢降下来。

对于“学区房”未来的走势，卢文曦指出，并不是政策出来“学区房”的价值就一文不值，从概率上讲教育资源比较集中的地方依然有优势，普通学校成绩拔尖的学生约5%-10%,比例有限，但学区房会回归到该有的价值，行业自律后中介炒作的成分很小，学区房也不会出现过激的上涨。

对于家长和购房者来说，教育改革政策的初衷是“教育资源均衡化”，“哄抢好学区”的现象将减少，理性择校，理性置业变得很关键。