文 | 金卫

又一家房地产服务平台上市。

4月8日，安居客正式向港交所递交招股说明书，这是58同城私有化后，姚劲波再次试水资本市场。若安居客顺利上市，这将是姚劲波搭建起的第二家上市公司。

这两年，姚劲波与左晖成立的贝壳找房平台对立趋势明显，双方官司和声讨不断，而安居客一直将贝壳找房视为最大竞争对手。不过招股书披露，双方根本不是一个量级的对手。

2020年，安居客营收80亿，而贝壳同年营收达到705亿，约为其1/10。于是市场上各种对比，安居客和贝壳找房之间差了26个房多多，差了8个易居等。

目前，安居客的收入来源相对单一，还严重依赖在线营销服务，而非因促成交易获得的佣金收入，这在商业模式上已落后于同行。除了收入来源过于单一，安居客因用户信息泄露和虚假房源信息而广被诟病。

目前 ，房产信息服务平台开始了一轮“上市潮”，前有房多多、贝壳找房成功上市，后有去年底才成立、今年即筹谋上市的房车宝，只不过，安居客上市想复制贝壳的“神话”，有点难。

谁是安居客

安居客成立于2007年，专注在线房产信息平台，2015年被58同城以2.67亿美元收购。2019年，安居客通过收购“爱房”扩展至新房交易服务，并提供在线及线下的新房推广及交易服务。

通过整合安居客、58房产、爱房和巧房，58同城已将安居客从一个在线营销服务提供商，转型为一个开放型房产信息交易服务平台。

安居客控股股东是曾于纽交所上市的58同城，持有公司45.3%的股权。目前，58同城实际控制人为姚劲波，其透过Quantum Bloom持有58同城54%的股权。姚劲波为安居客实际控制人，并担任董事会主席、行政总裁。

招股书显示，安居客的收入主要来自于在线营销服务和交易服务，不过，在线营销服务占了收入来源的绝大部分，报告期内，安居客来自于在线营销服务收入分别为61.47亿元、72.97亿元、77.80亿元，占比分别为98.9%、96.3%、96.9%。

这也意味着安居客的收入来源相对单一，严重依赖在线营销服务，而非因促成交易获得的佣金收入。

所谓在线营销服务，通俗地说就是流量生意，二手房为房产经纪品牌及经纪人提供营销服务，以及就新房为房地产开发商提供广告及促销服务。安居客提供平台，中介在平台上发布房源，吸引客户，但安居客不参与后续交易，仅在最早期收取房产经纪人及中介的费用。

安居客的招股书显示，公司2018年-2020年的营业收入逐年上升，但是其利润以及净利润率却出现了下降。

2018年~2020年，安居客的营收分别为62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元，净利润分别为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元，2020年净利润降幅达15.2%，明显的回落。

另外，安居客的毛利维持稳定，但净利率却明显下滑，2018年~2020年，净利率分别为30.7%、30.4%、24.3%，2020年净利率骤然下降超过6个百分点。

在成本开支中，销售及营销开支占比较高，安居客增长最快的销售费用为广告及营销开支，由2018年的13.73亿元增长至2019年的16.26亿元，再增至2020年的23.72亿元，增速分别为18.42%、45.94%。

由于安居客本质上做的是“流量生意”，因此在流量获取上花费了大力气，大量资金投入营销，扩大平台的影响力，以获得更多的用户和房产经纪带来的房源。

截至2020年12月31日，安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人，占据67%的线上房地产营销市场份额。

虽然这些经纪人为平台带来了规模不小的房源和收入，但经纪人与经纪人之间的竞争也十分白热化，除了花更多的钱角逐竞价排名外，经纪人开始通过精美的房源图片、明显低于市价的标价来吸引“傻白甜”的用户。

正是这些因素，一定程度上导致了安居客平台上假房源泛滥。黑猫投诉上，安居客共有732条投诉，投诉集中在中介跑路、虚假房源、骗取押金中介费等问题。

事实上，从2017年至2020年，全国多地住建委、网信办等监管部门多次通报58集团旗下58同城和安居客违规现象，牵涉虚假房源泛滥、黑中介、上线小产权房和保障性住房以及涉嫌泄露用户信息等问题。

作为线上房产“端口流量老大”，安居客要通过收取平台服务费、广告费获利，被认为是缺乏有力的监管导致平台上假房源泛滥。

曾经的反贝壳

由于房地产体量巨大，无论是新房还是二手房，都有着巨大的存量和增量空间。

正是因为市场巨大，这个赛道上强者林立，除了贝壳、房多多等交易型平台，我爱我家、中原地产也在大力线上化。此外，还有大量的互联网巨头进军抢食，像2020年9月天猫与易居战略合作，共同上线“天猫好房”平台；京东房产继2020年618上线自营房产后，又推出“好房京选”品牌。

也就是说，目前安居客不仅要和原本赛道的选手竞争，还要应对互联网巨头的围堵。

值得一提的是，近年来，姚劲波与左晖成立的贝壳找房平台对立趋势明显，双方官司和声讨不断。

脱胎于链家的贝壳找房，2018年才上线，成立三年便完成上市。

早在2018年6月，姚劲波便联合我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产等数十家房产中介，发起真房源誓约大会，这一联盟，被业界称为“反壳联盟”。

此后，安居和贝壳纠纷不断。2019年，安居客向法院起诉，指责贝壳盗用房源信息涉不正当竞争，并索赔9000万。紧随其后，贝壳以同样的理由反诉安居客，索赔1亿元。

同一年，安居客还与世联行、同策咨询共同发布了互联网+新房分销服务平台“58爱房”，共同阻击贝壳找房。但2020年12月，世联行和同策咨询纷纷退出，安居客收购回了世联行、同策所持有的爱房55%股权，实现对爱房全资控股，“反壳联盟”已名存实亡。

由于贝壳的规模快速扩大，不少中介公司加盟贝壳，像2019年初拥有近6000家加盟门店的21世纪不动产“倒戈”入驻贝壳平台。

2020年，贝壳找房美股上市，市值最高超过800亿美金，截止最新数据，贝壳找房的总市值为665亿美元。

2020年，贝壳平台连接的经纪人超过49万，连接的经纪门店数超过4.69万家，移动端平均月活跃用户(MAU)为4818万。2020年，贝壳的总交易量突破3.5万亿元，全年营业收入高达705亿元；而安居客2020年的营收规模约80.52亿元，仅为贝壳的11.4%。

其中，贝壳存量房业务的交易总量为1.94万亿元，营收为306亿元；新房业务交易总量为1.38万亿，贡献收入379亿元，占总营收的53%，而安居客的新房交易连贝壳的5%都达不到，差距更是大。

虽然在用户眼中贝壳和安居客同处于房产经纪赛道，但二者做的实则并不是同一个生意，贝壳倾向打通房产交易全链路，通过收取佣金获利，但安居客实则做的是流量生意，通过向房产中介或经纪人出售平台曝光位来获得收入。

从最新的布局上看，安居客也在向贝壳看齐，比如安居客希望加大新房交易的收入来源，目前，安居客的“爱房”则承担了新房交易这个角色。招股书显示，2020年，爱房的交易总量达653亿元，较2019年增长了282%，创造的收入也从2019年的4.13亿元上升到14.24亿元。

另外，安居客希望通过增长来驱动“交易服务”，解决收入单一的问题，这些与贝壳做的是同类的生意。安居客从反贝壳变成了希望成为贝壳的样子。

2020年贝壳找房上市当天，姚劲波发文：“今天贝壳上市，向左晖总表示祝贺。但负责任的讲我们相信开放平台Android会大于封闭，58安居客退市后会全方位进入/赋能产业！”

只不过，经过一年，安居客又重新走上了上市之路，且早已被贝壳这个昔日竞争甩在了身后。