无锡楼市(无锡楼市的危机，疫情之下的“二手房房价”，无锡城市的突围)

江苏省无锡市是江苏十三座地级城市之一，也是江苏苏南地区五大中心城市。随着城市化的发展，现在无锡的综合实力在江苏排名第三，仅次于苏州、南京。

正是由于无锡综合实力较强，也推动了很多外地的年轻人选择在这座城市买房安家，促进了无锡城市的蝶变，推动了无锡土地价值的攀升。

最近几年无锡这座城市的楼市房价上涨不少，特别是无锡市的二手房房价更是要比新房的整体均价还要高。

现在无锡地区的新房平均价格大约为1.88万，而无锡市的二手房平均价格已经达到1.92万。

如果以普通的刚需群体角度来看，想在无锡买房安家，其实也需要父母或者爷爷奶奶帮忙，毕竟接近2万的均值，对于普通的刚需群体来说，就算购买100平米的房子也基本需要小200万的金额。

目前无锡的房价在全国316座城市当中处于第22位，在江苏省排名第三，仅次于南京、苏州，略高于常州、南通等城市。

而在全国与无锡房价差距在300元以内的城市，主要有四川成都市、福建泉州市、浙江嘉兴市。

无锡市与这些城市相比具有一定的劣势，当然具有很大的优势，劣势在于无锡市只是普通的地级市，既不是副省级城市，也不是计划单列市，更不是省会城市。

当然对于无锡来说，最大的优势莫过于无锡地处长三角的核心区，而周边更是聚集了杭州、苏州、南京、上海等重量级的中心城市。

正是由于无锡这座城市的地理位置相当不错，也促进了无锡市在过去20年经济的快速发展，现在的无锡的经济发展水平已经走在了全国前15强，超越了全国绝大多数的省会城市。

其实无锡这座城市楼市的房价也是在这几年才上涨起来，而在10年以前无锡核心城区的房价也只不过在5000左右。

但城市综合实力的提升，以及年轻人对核心区域城市的认知也加速了很多，前往无锡工作的年轻人选择留在这个城市买房。

而对于无锡来说地处长三角的核心区的认可，在过去10年时间，无锡市的人口流入接近百万，是江苏人口流入最多的三大中心城市之一。

巨量的人口涌入无锡，推动了这座城市楼市发展，也促进了无锡各大区县，甚至各大乡镇城市化开发，从而推动了无锡整个城市楼市房价的上涨。

自疫情发生以来，对于全国任何城市楼市都会产生一定的影响，但对于无锡这座城市来说，房价竟然在这两年的变化最大侧面，反映到疫情影响，也促进了人口迁徙，很多年轻人认识到城市的重要性，选择到更为安全的中心城市买房安家。

当然，由于去年房贷收紧，以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，对于全国多数城市的二手房打击比较大，而对于无锡，二手房楼市的成交量也萎缩了不少。

但随着今年3月开始房贷宽松化，加速了很多沿海城市二手房的去化，对于无锡这座城市来说，现在的二手房房价其实是比较高位的。

整个无锡地区共包括有7个区县，常住人口多达750万左右，可以说无锡具备建设一座千万级特大人口城市。

而对于目前无锡7个区县二手房房价来说，房价最高的主要位于太湖边上的滨湖区以及梁溪区。现在滨湖区的平均房价已经达到2.31万，梁溪区的平均房价也超过了1.89万。

在无锡地区，二手房房价排在第3位到第5位分别是惠山区、锡山区、宜兴市。

现在惠山区的平均房价约为1.85万，而锡山区的平均房价约为1.75万，宜兴市的平均房价约为1.75万。

另外无锡新吴区目前平均房价1.66万，江阴市平均房价约为1.59万。

我们从无锡这7个区县的房价分布，我们可以看到无锡目前房价超过2万的只有滨湖区，而对于无锡其他6个区县来说房价差距很少，多个区县的房价差距维持在1000元以内。可以看出无锡整个城市开发或许较为均衡，也推动了各大区县楼市固定资产价值的属性是相近的。

很多人会说疫情之下真的会有这么多人去买房子吗？当然疫情之下，也不会有多少人会折价把自己购买的房子便宜给卖出去。

无锡作为全国重要的次中心城市之一，本身其发展水平走在全国的前列。如果按照无锡的人均收入，其实已经超过了苏州市和南京市，在江苏地区排在遥遥领先的位置。

但对于无锡二手房房价来说，就算再过10年，或许无锡的二手房房价还是不可能会超越苏州市和南京市，毕竟无锡的城市能级远低于苏州市和南京市。

影响一座城市楼市的房价的原因有很多，当然最主要的原因是刚需群体的需求量，如果一座城市的刚需群体需求量远远小于它的供应量，那么这座城市的房价特别是二手房，很可能会存在一定的下跌空间。

对于无锡这样的经济强市来说，根本不用担心未来的人口流入问题，毕竟无锡能够吸引很多大学生前往无锡这个城市创业，来无锡工作。

而对于无锡本身的地理位置以及它的交通设施，会让更多的天南地北的年轻人留在这里。

但从短期的角度看，由于疫情影响，的确抑制了部分刚需群体的需求，应该说无锡楼市房价整体上涨的概率不高，当然房价大跌的概率也是不高的。

但从长远的角度看，随着长三角多个城市联动发展以及疫情的消散，相信长三角多个城市未来的楼市发展空间都是比较大的。

而无锡处在多个中心城市之间，自然会促进无锡这座城市的产业升级和相关配套设施的完善，对于无锡城区特别是核心城区，未来的楼市发展空间仍然巨大。

当然由于无锡本身管辖的面积不大，所以未来的无锡很可能也会是一座全域城市化的城市，包括无锡综合实力最强的江阴市和宜兴市更是无锡城市发展的桥头堡，相信无锡的发展会越来越好，更看好无锡各大区县的未来，对于这片区未来的楼市发展空间，其实是非常值得期待。

个人观点，仅供参考。