房山新盘(楼盘土地双双上新，良乡大学城能否再出区域销冠？)

央广网北京3月18日消息（记者 门庭婷）近日，中建智地开发的位于房山区良乡大学城板块的学府印悦营销中心及样板间正式开放，而与营销中心相距不足1公里的学府印悦项目地块正在施工，此时距离地块成交正好过去5个月。

从去年京西印玥热销，到今年学府印悦样板间开放，同一开发商、相似面积段、位置临近的两个项目难免被拿来比较。而在目前的市场环境下，新项目能否顺利去化，板块发展前景如何，都备受关注。

从“去北京”到畅达城区 房山进入发展“快车道”

由于区位等多方面因素，房山楼市发展起步较晚，一度被视作北京几大近郊区的“价格洼地”。近些年，在“城南行动计划”推进、地铁房山线开通等利好下，房山区域界面迎来明显改变。

“小时候进城得坐火车，都说‘去北京’，不说进城。”一些“老房山人”介绍，后来坐火车改为乘坐远程公交，能到达天桥附近。直到2010年12月30日，地铁房山线一期工程首段（苏庄站-大葆台站）开通运营，房山与主城区的通达性明显提高。

不过，地铁刚刚开通时房山区域界面仍未有大的改变。“第一次从市里坐地铁到房山，甚至怀疑自己出了北京，下地铁周边很空旷，打黑车去的目的地。”一位在房山居住七年多的置业者告诉记者。

“刚搬过来时附近购物不太方便，还是得进城，偶尔去良乡的几个旧商场，”上述置业者说，直到绿地缤纷城、长阳半岛广场等陆续开业，周边生活开始便利起来，“这几年变化挺明显的”。

如他所言，近几年房山区配套迎来多重利好。2018年9月与2021年9月，北京龙湖房山天街与首开龙湖北京熙悦天街相继开业；房山线北延线开通运行，可直接换乘9号线、10号线，大兴国际机场投运及机场巴士房山线开通，京雄城际铁路正在建设；教育、医疗等优质配套持续落地。

今年1月27日，北京市发改委发布2023年“3个100”重点工程，其中乐高乐园、国家大熊猫繁育基地两个项目均将在房山区落地。

在生态宜居示范区、中关村南部创新城等定位下，加上轨道交通规划建设及区域配套的改变，位于北京西南角的房山已经进入发展的“快车道”。原本沉寂的房山房地产市场也逐渐活跃起来，迎来了万科、五矿、中建、首开、首创等知名开发商，而学府印悦所在的大学城板块可以说是目前房山区内最为热门的板块之一。

良乡大学城价值渐显 或承接丰台、海淀外溢客群

据了解，良乡大学城是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，处于良乡城区向东扩展的核心区，其最早以良乡高教园的身份出现，于2002年正式奠基兴建。目前，园区内已汇集中国社会科学院大学、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、北京中医药大学、北京经贸职业学院六大高校。

在新规划下，良乡大学城建设也进入新阶段。《北京市“十四五 ”时期教育改革和发展规划（2021-2025 年）》提出，“要推进良乡高教园区向大学城转化，建设结构合理、要素齐全、职住平衡、充满活力的科教融合新城。”

去年4月份，房山区组织编制的良乡大学城主园区及拓展区控制性详细规划通过市规自委审查并上报市政府审议。同年11月25日，“北京市房山区良乡高教园区管理委员会”正式更名“北京市房山区良乡大学城管理委员会”，简称“良乡大学城管委会”。由“园”到“城”的转变也成为未来一段时间良乡大学城的工作重点。

良乡大学城的发展对周边楼市的带动作用显而易见。首开熙悦睿府书香、万科新里程、首创紫悦台等项目已经相对成熟；近两年的土拍场上，良乡大学城地块也维持了一定热度。

记者从市区去往学府印悦营销中心的路上，沿长于大街便可以看到去年开业的熙悦天街。学府印悦营销中心设在北京时代广场内，与熙悦天街直线距离约为1.5公里。从营销中心可以看到相距不足300米的地铁良乡大学城站，而项目地块在营销中心往西不足1公里的位置，与良乡大学城西站相距约500米。

配套方面，项目周边已经相对成熟。除地铁便利外，项目向东连接长于大街，往西则可通达月华大街及京港澳高速；熙悦天街与北京时代广场可提供生活所需，项目西侧有家家福购物中心；教育方面，项目临近北京理工大学、中国社会科学院大学，且根据规划，项目内将配建幼儿园。

“附近买房的话，我觉得这个项目位置和配套都不错。”一位附近的居民表示。业内人士也对地块前景表示看好，知名房地产专家、《地产营销人》出品人韩乐表示：“良乡大学城是房山区含金量比较高的一个板块，学府印悦在良乡大学城的核心，且临近地铁。在北京270多万到450多万的总价，对应这样的地铁、户型等条件的项目非常少，所以这个项目有它的稀缺性。”

的确，自去年北京首批集中供地以来，北京五环外六环内房价大部分已经进入6万+时代，而在几个近郊区中，房山区房价仍相对较低，北京市住建委网站显示，学府印悦拟售均价在42000-47000元/㎡区间内。“项目具备价格优势、适合北京刚需上车”是很多人的观点。

此外，伴随交通利好，越来越多在丰台，特别是丽泽商务区、总部基地等区域工作的置业者选择在房山居住。韩乐认为，该项目适合两部分购房者，一部分是来自房山本地的客户，另一部分可能来自丰台或者海淀，“这个项目临近地铁房山线，从轨道延伸上来看，可能会有不少金融街、丽泽商务区或者丰台科技园的外溢客户。”不过，也有置业者坦言：“住在这里，在丽泽、总部基地上班可以，再往北或往东，通勤距离就有些远了。”

周边新地块规划出炉 学府印悦去化情况受关注

市场对学府印悦的关注，有一部分原因来自京西印玥。

2021年元旦期间，京西印玥项目首次开盘，“中建京西印玥”微信公众号显示，项目首开当日销售222套。根据克而瑞统计数据，京西印玥获得2021年度北京市纯新盘项目销售套数排行榜第一名，并入围克而瑞2021年十大品质产品。

从配套来看，在踩盘过程中可以感受到，尽管京西印玥已经可以看到雏形，但相较于学府印悦，其地块周边略显“冷清”。“看距离和配套的话，我还是愿意选择学府印悦。”上述附近居民直言。

不过，京西印玥临近绿地缤纷城、长阳公园、长阳CSD等区域，且为洋房产品，其建面约83-89㎡三居，以及建面约106㎡四居产品具备较好的功能性，这也是其吸引购房者的原因之一。学府印悦则推出了63㎡-120㎡产品以适应不同居住需求。此外，记者了解到，京西印玥得房率要高于学府印悦，目前京西印玥仍有少部分楼盘在售，均价约为43000元/㎡。

从竞争角度看，周边还有更多楼盘与这两个项目分食市场蛋糕。目前区域内在售新房有水岸壹号、华发·中央公园等项目，在售均价为40000-50000元/㎡；周边二手房售价约30000-50000元/㎡，其中瑞雪春堂等建成10年以上的项目均价不超过35000元/㎡。

此外，房山另一个受关注板块长阳目前也有多个近年建设的项目，临近地铁的二手房均价约为42000-47000元/㎡。

据了解，学府印悦项目12个楼栋已于3月6日获得预售许可，将于近日正式开盘。有京西印玥的成绩在前，学府印悦能否为中建智地再次带来高光时刻，仍然备受市场关注。韩乐认为，综合区位、配套条件与价格优势，预计学府印悦未来销售前景“应该不错”。

除学府印悦、京西印玥之外，北京2021年第三批集中供地与2023年首批集中供地中，中建智地均有所斩获，且两宗地块分别临近两个既有项目，业内人士猜测，未来两宗新地块很可能会以既有项目二期产品的形式进入市场。

对于地块预期，韩乐认为未来销售情况更依赖于市场，“现阶段北京二手房市场成交已经起来了，但新房市场不太明显，预计四月份可能会有比较明显的反弹，但还需考虑疫情等不可抗力的因素。”

已出让地块抓紧开发的同时，房山区更多新地块正在路上。近日北京市规自委网站挂出了9宗预出让商品住宅用地，其中1宗位于房山区西潞街道。此前发布的北京市2023年度建设用地供应计划显示，今年房山区拟供应商品住宅用地34公顷。据了解，良乡大学城部分地块也在今年的供地计划内，这意味着未来学府印悦周边将再添新对手。“良乡大学城是房山资源不断倾斜的板块，未来升级产业也是布局在这一片，我比较看好这一区域的发展。”韩乐表示。