房地产融资(重磅房地产迎股权融资“新五条”，一大拨房企蠢蠢欲动)

房地产行业又迎来大消息！11月28日晚间，证监会发布支持房地产市场“股权融资大礼包”。11月21日，证监会主席易会满在金融街论坛上曾表示，“要继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资”，七天后，支持政策落地。证监会此次再度出手释放楼市回暖信号？

房地产迎股权融资“新五条”

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。这5项措施包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用以及积极发挥私募股权投资基金作用等。

图片来源：证监会官网

一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

事实上，房地产相关企业再融资限制由来已久。

2013年，国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求对哄抬房价等违法违规的房地产开发企业，银行业金融机构、证券监管部门、银行业监管部门要对其融资进行限制。

2015年证监会进一步明确了这一要求；2018年证监会再融资审核33条中明确提出，主营业务虽不属于房地产，但是目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。

易会满发声一周后，支持政策落地

11月21日，证监会主席易会满在金融街论坛演讲时表示：

“要坚持服务实体经济这个着力点，密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

易会满发声一周后，支持政策落地。

此前，11月8日至14日，仅七天时间，房地产市场接连迎来三大重磅利好政策。

11月8日，中国银行间市场交易商协会发文称“会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(即‘第二支箭’)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”；

11月11日，人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从六个方面部署了16条具体措施，包括保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等。

11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。

“一行两会”齐发声，支持房地产市场平稳健康发展，意在维稳市场。有业内人士认为，这些政策的发布并不意味着楼市政策转向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细，支持刚性和改善性住房需求。

这些房地产企业或将受益

11月以来，从中国银行间交易商协会的“第二支箭”，到央行、银保监会联合发布的“金融16条”，再到住建部等三部门的“银行保函”置换部分“预售资金”，房地产行业的融资利好政策出台一浪高过一浪。这些政策的落地，也十分迅速。在中国银行间交易商协会发布“第二支箭”仅两天后，11月10日，龙湖集团的200亿元储架式注册发行获得受理，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。此后于15日、17日，美的置业、新城控股各自150亿元储架式中期票据，也先后获受理。

在这些“强心剂”的推动下，地产股也迎来了久违的集体爆发。11月1日至25日，A股房地产板块强势回弹，月内涨幅超20%，大幅跑赢A股三大股指。而目前股权融资优化之后，预计稳健型房企依然是受益最广的对象。

一位私募机构人士分析认为，“股权融资这类，就算放开关键还是要有投资者买单。”而另一投资机构人士则分析认为，这份优化政策中，补充流动资金和还债还是大头。但是要知道，不是随随便便一家房企出来融资就会有人认购，所以受益的肯定是资产负债表比较正常的房企。“这种市场条件下，受益的范围还是比较窄。”

随着证监会优化房企融资“新五条”的发布，更多的房企地产企业还将受惠，这将进一步加速行业流动性问题的回暖。

风口财经综合整理，素材来源：证监会官网、21世纪经济报道、每日经济新闻、第一财经、澎湃新闻等