本文知识点：

1、商贷政策及计算贷款额度原则

2、公积金贷款额度及年限确定原则

3、购房税费计算方式

一、 商业贷款

1.根据北京市商贷政策，贷款额度不仅有最高限定，还与“普通住宅”或“非普通住宅”有关，不同情况下购房首付比例也不尽相同。

1）购房贷款的基准是{网签价、评估价}的较小值；

2）新房的成交价与网签价一般相同；

3）二手房成交价>评估价≥网签价>指导价（评估价是指估价报告的价格；网签价是签约合同上房屋成交价格）

2、商业贷款年限相关的因素：

1）贷款年限：最长不超过25年；

2）房龄：一般要求在40年内，同时还要满足贷款年限+房龄≤69年；

3）借款人年龄：一般贷款年限+借款人年龄≤70岁

以上3点同时满足，取最低值为贷款年限

二、公积金贷款

公积金贷款额度与自己缴纳公积金的年限挂钩，与余额无关。

1）市管公积金贷款限额

根据北京市公积金管理中心规定，每缴存一年可贷款可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。二套房贷款额度最高60万。

如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元；借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元。

2）市管贷款期限问题

住房公积金个人住房贷款期限一般最短为1年，最长为25年。具体到个人要结合借款申请人年龄和所购房屋的剩余使用年限来确定：

①根据借款申请人年龄计算出能够贷款的年限，即65岁减申请人申请时年龄；

②若购买二手住房，还需根据所购房屋的剩余使用年限计算出能够贷款的年限，即建筑物耐用年限（砖混的为50年、钢混的为60年）减建筑物已使用年限再减3年。

以上述两个年限中较短的年限确定为可以贷款的最长年限。

3）国管公积金贷款额度

根据中央国家机关住房资金管理中心规定，公积金首套住房贷款最高额度为120万元，执行贷款基准利率；二套住房贷款最高额度为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

借款人具体的贷款额度不能通过计算得出，可在国管公积金网站及微信公众号（中央国家机关住房资金管理中心）查询。

4）国管公积金贷款年限和月还款额上限

最长贷款年限：25年

借款申请人的贷款期限最长不得超过65周岁

月还款额上限：在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%

三、税费计算

购买商品房主要的税费：契税、个税、增值税。不同税种的计税基础价格：核定价格和网签价格，二者选择较高值。

结论：满五唯一的房子，税费最低。

1、契税计算方式

2、增值税计算方式

3、个人所得税计算方式

1）征收标准：一般而言，不能提供房屋原值和原始契税依据的，按全额征收；其余按差额征收。但是，差额征收时会扣减房屋的原值、原契税、10%的装修成本、贷款利息。

2）免征情况：自2023年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

享受优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

（1）纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

（2）出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，为新购住房产权人或产权人之一。

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以上内容来源于网络综合整理

具体政策以各地信息为准。