二拍(法拍房几拍出手合适？二拍真的比一拍划算吗？)

现如今司法拍卖房产已经逐渐被大众认可，成为很多人的购房渠道，这得益于网络司法拍卖信息公开透明，执行法院执行力度的加强。

很多人购买法拍房都是奔着捡漏去的，但捡漏也有技巧。今天就聊一聊法拍房竞价的一个奇怪现象，二拍明明降了价，为什么成交价却比一拍起拍价还要高。

司法拍卖共三轮，一拍、二拍和变卖。通常一拍起拍价最高，二拍会降价，变卖价格与二拍价格相同。

一拍定价标准是法院在当时评估价的基础上打一个折扣（一般为评估价的70%），二拍是在一拍起拍价基础上打一个折扣（降价幅度不得超过一拍起拍价的20%），具体是否打折、打折力度视情况而定。

所以理论上二拍价格最低，二拍出手也最为划算。但现实情况与竞买人预期却往往是两相径庭。一拍流拍之后，二拍降了价，反而最后的成交价比一拍的起拍价还好高，对买受人来说，不如一拍时直接拍下划算。

小编找到了几个法拍房成交案例，均为一拍流拍，二拍哄抢，最终二拍成交价远高于一拍价格。

案例一：深圳福田区南园路园西3栋C-704

一拍起拍价为504.4万元，吸引5931 次围观，139 人设置提醒，但因无人报名出价，最终流拍！二拍起拍价为403.5万元，最终以607.5万元成交，溢价204万元，高于一拍起拍价103万元，这次拍卖吸引9280人围观，9人报名，出价次数高达85次！

案例二：北京庆丰胡同7号

一拍起拍价为1064万，但无人报名，最终流拍！二拍起拍价为957万，有6人报名，最终以1337万成交，溢价380万元，高于一拍起拍价273万元。

其实这样的案例还有很多，真是印证了一句玩笑，“一拍对我爱答不理，二拍让你高攀不起”。那么为什么会出现这种情况呢，其中的原因不乏这几种：

一、法拍房数量多，差价大小参差不齐，购房者往往关注差价更大的房源。

二、竞买人通常期待一拍的房产流拍进入二拍降价，从而以更低的价格购买。

三、对于法拍房起拍价与成交价认识不足，认为起拍价低的成交价就会低。

四、起拍价过低，往往关注度更高，参拍人数更多，竞价也更为激烈。

五、竞买人没有参拍经验，未做合理预算。

六、竞价过程中不够冷静，为了胜出不断提高预算。

七、对真实市场成交价分析不足，竞拍时摇摆不定。

这些因素，导致美好的期待变成竞买的失败，或者原本能以起拍价拍下的房产，最后反而以更高的价格买下。购买法拍房需要选择合适的时机出手，并且需要了解法拍房成交规律，判断自己能否参拍成功，做出合理的竞拍方案、预算。

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