建筑面积计算(3月1日起执行，建筑面积新规对买房人有何影响？)

一、建筑面积调整依据规范

2023年8月25日，住建部批准《民用建筑通用规范》为国家标准，编号为GB 55031-2023，自2023年3月1日起实施。原《标准》无建筑面积的规定，主要规定依据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 （后简称“面积计算规范”）。按照“现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准”，则《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 同样，在本规范约束的范围。

二、新规对买房人有关建筑面积有何影响

重点关注1面积缩水了吗？

1）新规《民用建筑通用规范》（GB 55031-2023）规定

正文

3.1.1建筑面积应按建筑每个自然层楼 (地) 面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

条文解释

3.1.1本条对面积计算的界面作出了规定。条文中的“每个自然层”为非单层建筑时，建筑面积应为建筑各自然层面积的总和;“楼(地)面处”是指楼(地)面的设计完成面，对于没有结构楼板

的地面，应为混凝土垫层顶面;“外围护结构”是指外墙，包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等;“外表面”是指外围护结构的设计完成面，建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，设计完成面即装饰面层外边线;当幕墙作为外围护结构时“外表面”为幕墙面板外边线(见图1)。

2）原建筑面积计算规则《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）规定

3.0.27下列项目不应计算建筑面积:

1与建筑物内不相连通的建筑部件;

2骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道;

3舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等;

4露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件;

5建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台;

6勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙,主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件,挑出宽度在2. 10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷;

7窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗,窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗;

8室外爬梯、室外专用消防钢楼梯;

9无围 护结构的观光电梯;

10建筑物以外的地下人防通道,独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。

3）新规区别点

之前的建筑面积规范中建筑面积是算到保温层的，新规算至外装饰面，增加了抹灰层、石材墙面增加石材厚度、真石漆墙面增加涂饰层厚度。

（1）如果是真石漆外墙面增加厚度一般2公分之内，在面积上计算粗略估计每户大概在0.4~0.6m2（具体根据自己楼层面积可计算）

（2）如果是干挂石材墙面分情况，一般常规来说都是在别墅、商业等功能应用，对于普通住宅用户来说影响不大，对于这些大客户来说也可忽略不计，增加面积粗略算在4~6m2。

而对于面层为幕墙时，分成两种情况：

2.1.如果幕墙只是装饰，那就不计算面积；

2.2.如果幕墙是维护结构，那么幕墙也计算面积。

总之，建筑面积因为计算规则改变增加了多少，也就意味着实际套内使用面积缩水了多少，画同样的钱使用面积减少！

三、结语

建筑行业里的任何一次规则改变，都会成为广大群众热议的话题，因为每一套房产是绝大多数人一辈子最大的资产，与每一个人息息相关！

对于施工人员来说没有任何影响，每天都在搬砖的路上，对于计价人员来说又可以增加一点造价，弄懂计算规则也不难！

而对于设计院的设计师们来说，工作量没有增加多少，只是计算面积时复杂程度又多了一分！

未完待续。。。。。