福州房子(2023年福州楼市综述：二手房勉强两万套，债主“买”出非住宅新高)

春节前福州市不动产登记和交易中心正式公布《2023年福州市五城区新建商品房、二手房交易情况》，应该说这次公布得还算及时。全年数据官宣之后，我们就能对风起云涌的2023年楼市进行全面审视和分析，其中可以看到两个“亮点”。

首先是最能反映市场真实情况的二手房交易数据，去年全年福州五区仅仅成交二手住宅20080套、面积188.08万㎡。这是过去五年来的最低点，也就比上一次楼市冰封期的2018年（19966套、185.71万㎡）稍微高一点点。

尤其去年第四季度受到疫情影响较为明显，二手住宅仅成交3865套，日均只有42套，也就比2020年一季度疫情刚爆发的时候多两套。在这种情况下，房子变得更加难卖，真心想卖的房东们只能进一步降价，于是近段时间以来我们看到许多典型小区房价下降更加明显。

看起来去年将将守住了两万套这个关口，但与2018年相比形势天差地别。2018年虽然成交量大幅下滑，但那是因为房价涨到了最高点，使得大批购房人因买不起而感到绝望，于是在下行之前出现了短暂的冰封期。此后三年房价一步一个台阶平稳下降，成交量也随之回暖，2021年还高达30328套。

2023年福州房价已今非昔比，较之2018年平均跌去了三分之一，甚至还有不少腰斩、膝斩的案例，五区重新出现万元以下小区，并且单价“4位数”的房源数量日渐增多。在房价大跌的情况下，2023年的二手住宅成交量依然趋于冰封，比2021年整整少了一万套。这就说明楼市购买力在2019-2021年间已被消耗殆尽，现在纵然继续降价，剩余的购房需求也只能勉力维持了。

由此可见，虽未跌破两万套，但2023年的二手房成交金额已大幅减少，最起码是2016年以来楼市里最没钱的一年。前两年我曾提出买得起总价200万以上房子的，都算是最有购买力的一批人。从去年开始，来问我超过200万房子的人已越来越少，可见这个标准还得往下调，现在买得起170万以上房子的都算有钱人了。

其次是去年的商品房非住宅成交数据很“亮眼”，竟然高达30801套，创下2018年以来的新高。我们知道非住宅（店面、商铺、办公、车位、厂房等等）是最没人买的，二手非住宅成交面积占比已降到不足8%，一手非住宅却卖得热火朝天，这看起来可能吗？

稍微有点楼市常识的人都会知道，现实中一手非住宅销售很难，即使在楼市巅峰年代，也往往是一个楼盘的住宅被迅速抢光，剩下底商和车位怎么卖让开发商无比头疼。也正是为了去化非住宅的库存，前几年很多开发商才会在捆绑销售上动歪脑筋，趁着楼市火爆房价猛涨，逼着人家买住宅必须同时买车位（甚至不止一个车位）。

如今楼市早已凉透，一手住宅都去化艰难，非住宅却创出成交新高，这事情显然极不符合常理。可以想见，爆雷的房企们去年是如何用尽吃奶的力气在网签。反正要钱没有，要卖不出去的店面、办公、车位有一大片，正是债主们的一拥而上造就了非住宅的“销售”神话。

当然，就算楼市再凉，捆绑车位这现象依然存在，那些“杀猪盘”也确实没把“有钱人”当人看。因而我才一直强调买房要顾面子，就算你有钱亏得起，被人当猪宰，智商被碾压，这本身就是很丢脸的事。

至于商品住宅网签数据，我们大家就不必和业内人士们较真，过去三年来都是安置房（安商房）替商品房撑门面，网签数据早已失真。特别到了2023年爆雷房企都已躺平，“保交楼”成为首要议题，这种情况下还有几个人敢去买那些“雷企”的期房呢？

虽然残存的开发商们开始有针对性地开发超大户型“嚎宅”割有钱人韭菜，并且凭空瞎编出一个“第四代住宅”的概念（中小户型刚需房弄这玩意儿么）。可就算少数有钱人确实很有钱，也就是心甘情愿高溢价接盘让开发商宰一把，但只凭那么点成交怎可能撑起整个市场？

明智的人都已牢记福州买房基本原则，像避瘟神一样远远躲开那些新盘，残存的品牌房企也已陆续放弃刚需市场。所以现在真实的一手房成交才有多少？除了福州本市国企楼盘之外，其他开发商的房子都当不存在就好。