次新房(要改善，来申花，摇新房还是淘次新房？)

首开杭州金茂府

申花板块在杭州楼市的热度一向很高，它在商场、学区、地铁等方面拥有成熟的配套，滨江、融创、金茂、建发、绿城、万科等众多知名开发商在此扎堆开发了锦绣之城、宜和园、首开杭州金茂府（庆隆京茂苑）、养云静舍、沁园、古翠隐秀等高端楼盘，吸引了杭城众多改善族购买自住。

近几年，申花板块交付的这些次新房，挂牌和成交价格与钱江新城、望江新城、南星桥、奥体等板块部分楼盘有一拼。每逢申花板块有新地块推出，都成为房企必争之地。

锦绣之城

9月15日，杭州2023年第三批集中供地，绿城以70.8亿元竞得庆隆小河单元GS0305-R21-01地块、GS0305-G1-27地块。这是两块位于申花核心区的“宝地”，又把人们关注的目光拉到了申花。

申花板块的新房热度一直居高不下，有人心心念念一门心思想摇申花新房，也有人同时关注留意申花的次新房。

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居住在古墩路星洲花园的陶女士，一直很关注申花板块的楼盘动向。她目前的房子有130多方，三室两厅两卫，由于是多层，得房率高，室内空间还是蛮宽畅的。

前几年孩子在星洲小学读书，申花那波知名小区开盘时，都错过了。现在孩子快要上高中了，她才开始张罗置换。

一开始本来想买一套申花的次新房，买来可以马上住，一家人尽快改善居住条件。但是去看了申花板块的次新房后，发现置换的成本太高。

这些小区的挂牌价和成交价在7–10万元/平方米，甚至有挂牌单价超10万的，换一套高层住宅同样面积的130多方，总价就要1000万元以上了。而且设计成四房的户型，空间尺度还没有老房子宽畅。

如果置换成150方–200方这些看得上眼的大户型，总价要1400–2000万元。而今年以来学区房降价了，卖掉后凑个次新房大户型的首付都有点吃力。

看了多次以后，终因价格问题，她迟迟下不了手。

杭樾润府售楼处

近期，杭樾润府、星瓒颂锦府开盘时，陶女士也都没有参与，她觉得这些楼盘108方、115方的户型偏小，不太符合她家接下来有三代人居住的情况。虽说最大户型有170多方，但像她这种二套普通家庭，摇中概率不高，就算摇中了，也可能选不到大户型。她一直在等一个纯大户型为主的新项目——揽云锦绣里。

今年4月25日，滨江集团以总价20.21亿元竞得了揽云锦绣里项目的地块，成交楼面价31617元/平方米，溢价率6.31%。位置处于申花的核心区，就在宜和园和锦绣之城中间。根据6月份的规划显示，项目共设计10幢13-17F高层住宅。

据销售透露，预计9月底首开，121套房源，其中183平方米约60套、225平方米约45套、263平方米约16套，精装均价55000元/平方米（具体以申领的预售证为准）。

揽云锦绣里

陶女士目标明确，一心想摇号揽云锦绣里，志在必得。但她先生却觉得比较悬，之前滨融府接近万人摇，可见申花核心区楼盘的热度有多高，他认为还是多手准备比较好，庆隆的地上庆樾上府项目，也是大户型为主，要关注起来。绿城新拿的庆隆小河单元地块项目，相当于在申花又多了一个摇号选择，也值得等待。

揽云锦绣里规划图

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据申花板块的中介小王透露，他手上类似陶女士这样，相中申花大户型纯改善的客户群体，还是比较多的。

就在上周，首开杭州金茂府成交了一套200方左右的叠墅。在6-9月初，申花核心区其他次新房的高层住宅只有零星成交，而首开杭州金茂府成交了四五套叠墅。

成交的叠墅上叠下叠都有，面积在200方左右，单价约10-12万元/平方米。目前他所在门店的上叠和下叠房源几乎已经卖光了，处于“缺货”状态，另外还有一套中叠在售。

我查询了一下，中介网站上该小区的挂牌房源以高层为主，只有一套204方的中叠在售，挂牌单价117157元/平方米，总价2390万元。

据首开杭州金茂府小区楼下的中介小张说，这些叠墅的买家，有的是小区里的业主复购，有的是业主推荐亲朋好友来买的。起先，很多购房者对于杭州金茂府系列的科技系统不太了解，早期住进来后，可能有一些疑虑和忐忑，经过了寒冬和酷暑之后，业主们感觉到科技系统带来的居住舒适性后，就开始放心大胆地复购、推荐亲朋好友购买了。

小张说，有些业主还和他约定了，一有上、下叠的房源推出来，就尽快通知他看房。

首开杭州金茂府

查询了透明售房网上首开杭州金茂府的成交记录，8月14日有一套210.28方的房源，以109378元/平方米的价格成交。链家的官网上，8月26日也有一套195.99方的房源，以86740元/平方米的价格成交，总价1700万元。中介说，有的房源网签延后了，一时可能还查不到成交记录。

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在申花板块的杭樾润府、星瓒颂锦府没开盘的时候，想到申花买大户型改善的群体，只能选择次新房，而次新房里的大户型，房源较为稀缺，挂价也比较高。

查询了我爱我家平台上首开杭州金茂府的28套挂牌房源，以中等户型为主，124-127方的有10套，142-146方有15套，168方和182方都只有1套，挂牌价格均为10万元/平方米以上。

其他几个次新房的大户型挂牌房源也较少，锦绣之城只有1套182方，挂牌价格119190元/平方米。沁园只有1套165方，挂牌价格119789元/平方米。古翠隐秀有7套177-199方，挂牌价格在 98824-11964元/平方米之间。宜和园有3套192-194方，挂牌价格在 86526-103993元/平方米之间。

古翠隐秀

这些次新房以自住业主居多，核心地段的好房子，如果不急着用钱，业主们通常也都比较惜售，选择大幅降价的较少，以价换量的房源不多。接下来，受到大户型新盘上市的影响，一些挂牌房源只能选择“按兵不动”，按下了“暂停键”。

虽然杭樾润府、星瓒颂锦府开盘了，但是大户型数量不多，中签也不容易。接下来，揽云锦绣里等新盘也将开盘，这次绿城又拿下了申花核心区大体量宝地，给一直想摇申花大户型改善群体带来了新盼头。

申花是改善群体最关注的板块之一，既有大量高品质次新房，也陆续不断有品牌开发商推出新楼盘。无论是摇新房，还是想淘品质次新房，看重的都是申花的区位优势，以及品牌开发商高品质楼盘的聚集效应。难度一向不小，但机会也一直有。