威海赶集网(环渤海经济区楼市报告：山东住宅投资居首 这个城市新房热度第一)

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环渤海经济区地处于东北亚经济圈的中心地带，区位条件优越、自然资源丰富、产业基础雄厚，是我国最具综合优势和发展潜力的经济增长极之一，在对外开放和现代化建设全局中具有重要战略地位。58同城、安居客发布《环渤海经济区楼市报告》，细致剖析环渤海地区整体吸引力。

环渤海地区港口众多、航空业发达、具有多条高速铁路，占据渤海周边的地理位置优势，已经形成以北京为核心的经济发展带。同时，报告分析指出环渤海经济区存在区域经济发展不均、交通、教育等公共资源有待升级，热点城市吸引力不足等问题。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，作为沿海经济带环渤海区域优势非常明显,但相比于粤港澳和长三角,环渤海经济区的区域之间的联动性相对较弱,核心城市与二三线城市间协同发展有待加强，同时需加快落实优势产业升级和转移，实现区域均衡发展，提升经济聚集水平。

经济实力：七成城市GDP增速高于6% 北京一枝独秀

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根据《环渤海地区合作发展纲要》，环渤海经济区的核心是北京、天津、河北、辽宁、山东，是北方大区域对外开放的战略前沿。其中：京津冀是环渤海地区合作发展的中心区，辽中南地区建设成为我国东北对外开放重要门户，山东半岛地区成为我国北方重要开放门户。

数据显示，北京GDP总量稳居首位，天津第二，青岛第三，烟台、大连、济南、唐山、沈阳、潍坊、石家庄位于5000-10000亿区间。环渤海经济区GDP增长速度普遍在6%以上，其中GDP增速大于6%的城市有21座，占全部城市的70%；7座城市增速大于7%，占全部城市的23%。

人口方面，京津两地以天然的经济优势聚集起大量资源，北京常住人口超2000万，天津超1500万。同时高校资源的聚集也吸引众多年轻人留在当地，为当地发展注入新鲜血液。

值得关注的是，临海城市中，除青岛、大连、烟台外，秦皇岛、葫芦岛、东营、威海、丹东等市人口规模都不大，在环渤海城市群对外开放的战略规划下，沿海小城的发展潜力未来可期。

行业引力：山东住宅投资总量居首位 房企多集中二线城市购地

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数据显示，环渤海地区中山东的房地产住宅投资总量最高，截至2019年7月，山东房地产住宅投资累计值已达3700亿元。但从投资增速来看，进入2019年后北京住宅投资增量最高，其次为天津，山东位居第三。

商品住宅施工面积方面，山东与其他省市相比大幅领先，2019年7月累计值接近50000万平方米，但天津增速最快，2019年7月住宅施工面积累计增长22.9%。从商品住宅新开工面积来看，山东也处于领先状态。58安居客房产研究院数据显示，截至2019年7月山东新开工面积累计值超过10000万平方米，同比增速相对保持稳定。北京在2-4月同比出现大幅上涨，到6、7月份回落。

我们认为，尽管北京经济发展有明显优势，但较为严苛的调控政策对房企投资有一定影响，更多房企选择集中天津、潍坊、青岛等二线城市购地。2019年上半年，天津以800万平方米的住宅用地成交面积位居首位，潍坊、青岛住宅用地成交面积均超过550万平方米。

新房市场：沈阳新房热度第一 在津购房人群中北京人占比12.6%

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数据显示，2019年1-7月，环渤海经济区整体新房找房热度呈现“先升后降”趋势，3、4月份找房热度达到顶点，5月份后趋于平稳。区域内热点城市也呈现相同趋势。

从城市排名来看，京津及三省省会城市购房热度更为集中，沈阳2019年1-7月新房找房热度同比涨幅超三成，青岛4-6月份的找房热度一度超过天津位居第三位。

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58同城、安居客平台大数据信息显示，环渤海地区的购房人群多以本地购房者为主。基于北京较为严厉的限购政策，天津成为承接北京购房需求的第二门户，京津双城生活人群众多。天津外地购房人群中，来自北京的购房人群占整体购房人群12.6%。

从2019年1-7月新房商品住宅成交均价走势来看，环渤海热点城市中北京的成交价格领先，平均在4万元/平方米上下波动；其他城市房价表现平稳。

二手房市场：京津及省会城市需求占比超七成

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数据显示，环渤海地区二手房挂牌房源量从1-2月份开始走高，5-7月份达到高位；2月份后天津二手房挂牌房源量大幅下行。二手房城市分布来看，北京、天津的二手房挂牌房源量明显高于其他城市，其他省份中，省会城市的二手房挂牌房源量并无明显优势。

根据安居客线上二手房挂牌价格来看，北京依旧以其绝对优势领先全经济区。2019年1-7月，北京二手房挂牌价格超过6万元 / ㎡，第二名天津二手房挂牌价仅2.2万元 / ㎡。其他城市的价格均在2万元 / ㎡以下。

二手房需求方面，京津及三个省会城市占据整个经济区71.3%的需求。沈阳的二手房访问量自3月份以后超过北京，成为区域内二手房需求量最高的城市，同比去年涨幅13.2%。

租赁市场：北京租赁房源供应过半 中小户型仍为主流

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租房市场方面，环渤海地区中，北京的租房供应占据绝对优势，2019年1-7月租赁房源占整个地区的比值为55.1%，天津为13.5%，其余地区租赁房源占比较低，除沈阳、大连外占比均在5%以下。

从租赁房源供应面积段看，环渤海重点城市中50㎡以下房源供应占比30.4%；50-70㎡租赁房源占比25.2%。其中，天津50 ㎡以下租赁房源占比超七成，北京50-70 ㎡房源供应量相对占优。

户型方面，环渤海重点城市中一居室的租赁房源供应占比42.2%，二居室占比38.7%，中小户型仍为主流。天津一居室占比65.8%；沈阳、大连一居室供应占比近五成，而北京一居室占比36.2%，与二居室占比相差无几。

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从租金来看，因北京租赁房源数量领先，环渤海地区租金价格受北京影响较大，6000元 / 月以上房源占比28.3%。具体城市价格段分布各有不同：北京6000元 / 月以上房源占比 47.1 %，天津 1500 - 2000 元 / 月租赁房源占比 47.7 %。石家庄、唐山 1000元 / 月以下房源占比较高。

在整体租房需求方面，北京超2000万的常住人口带来大量租房需求，占整体需求的20.3%，需求量大也推动租金上涨，北京月度平均租金97.7元/㎡·月远高于其他城市。青岛、沈阳、天津等城市需求占比均不足10%。20个城市的阅读平均租金在20元/㎡·月以下。

就业热度：求职及招聘热度集中于北京 难以形成聚集效应

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环渤海地区人口、经济发展水平不均衡，就业形势也出现差异化，仅北京具有较强的就业引力。

据58同城招聘研究院发布的《2019二季度人才流动报告》显示，二季度一线城市招聘需求大，广州企业招聘最活跃，北京仅排名第四，环渤海仅一城上榜；而长三角、粤港澳地区均有多个城市上榜。

在求职热度方面，北上广深四大一线城市依然是求职者的首选就业城市，北京求职热度排名第二。环渤海也仅有北京进入求职热度TOP10，难以形成聚集效应。

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从企业支付平均薪资来看，环渤海地区也仅有北京一座城市上榜。2019年二季度，上海的企业支付平均月薪为9506元/月，排名第一，北京的企业支付均薪为7350元/月，排名第八。

尽管二季度一线城市的招聘活跃度、求职热度和薪资水平普遍高于新一线城市，但新一线城市在这几项指标的增幅上均有更突出的表现。环渤海地区除了北京之外，还需要带动区域内其他城市共同发展。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，房企对环渤海区域偏爱有加, 2019年上半年，以新城控股、融创中国、碧桂园、万科等为首的头部房企在环渤海地区拿地金额同比增长15.6%，对周边热点二线及三四线城市投资大幅增长。未来随着大连烟台海底隧道的建成，山东半岛主动承接一批高端经济产业项目转移，以及京津冀协同发展下唐山与天津滨海新区优势产业合作的陆续对接，，环渤海经济区内核心城市间的联动将会大大增强，也将带动房地产行业不断打破城市边界，实现融合发展。