房屋买卖(房屋买卖中双方违约责任的承担)

本期主笔：陈雅葳

民庭法官助理

房屋买卖合同是典型的双务合同，买受人对于出卖人负有交付房屋价款的义务，出卖人对于买受人则负有交付不动产标的物及移转所有权的义务。双方当事人互负合同义务的结构，使合同履行过程中呈现出事实上的双方违约状态成为可能。本文将结合案例，就合同最终解除的情况下，买卖双方应如何承担各自违约行为所对应的责任进行梳理和探讨。

案 情

2021年1月3日，出卖人甲、买受人乙及居间方签订《房地产买卖居间协议》，约定：房屋总价款为795万元，买受人应于签订协议之日起7日内补足定金至50万元。若一方未按协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款的万分之五承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。

协议签订当日，乙通过银行转账5万元至甲账户。2021年1月8日，乙与居间方联系称因家中有事无法按时付款，希望与甲沟通延迟至1月12日补足50万元定金。后乙未于约定的1月9日前支付剩余定金45万元。

2021年1月17日上午，甲乙双方至居间方处就合同履行一事进行协商，未能达成一致意见。当日下午，甲向乙发送解约短信，并退还5万元定金。后乙转账50万元至甲账户，甲于当日将该50万元退回。

2021年1月18日，甲与案外人签订房地产买卖合同，房屋售价850万元。

2021年1月25日，甲向法院提起诉讼，认为乙逾期支付定金的行为构成根本违约，导致出卖人合同目的不能实现，故请求确认涉案《房地产买卖居间协议》于2021年1月17日解除；乙支付2021年1月10日至2021年1月17日间逾期支付定金的违约金30360元。

乙辩称，其已通过居间方联系甲商量于2021年1月12日补足定金，甲明确表示同意，双方已就支付时间变更达成一致。甲不享有合同解除权，双方应当继续履行合同。后因甲坚持要求解除合同，乙提起反诉，请求判定涉案《房地产买卖居间协议》解除；甲向乙支付解约违约金159万元（按总房价款的20%计）并赔偿购房差价损失200万元。

裁 判

一审法院认为，出卖人甲是最终导致合同解除的违约方，但鉴于买受人乙在合同履行过程中也存在违约行为，故判决《房地产买卖居间协议》解除；甲支付乙违约金5万元。

一审宣判后，甲乙双方均提起上诉。甲要求支持其关于逾期付款违约金的诉请；乙要求支持其关于违约金159万元的诉请。

上海二中院经审理后认为，乙未充分证明双方已就迟延补足定金一事协商一致，其未依约定期限向甲补足定金的行为构成违约，应承担相应违约责任。

甲在合同约定的履约宽限期尚未届满时向乙发送的解除通知不能发生解除合同的效力，其在不享有合同解除权的情况下，向乙发送解除通知并拒绝继续履行合同，该行为导致双方房屋买卖交易无法继续进行，甲构成根本违约。

故综合考虑乙主张的损失及其举证情况、甲在双方合同解除前已另行出售房屋获得溢价款55万元的情况、双方合同的具体履行情况及当事人的过错程度等因素，酌情改判甲向乙支付的违约金变更为55万元，乙亦应支付甲逾期补足定金的违约金30360元。

评 析

本案涉及双方违约制度的具体适用问题。《民法典》第五百九十二条第一款规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。实践中，判定双方违约情况下的责任承担一般应遵循如下三个步骤：

1. 确定双方违约的法律状态是否构成，即各方未依约履行合同义务的行为是否存在履行抗辩权或合同解除权等正当理由；

2. 在违约责任各自独立的原则之下，根据各方的违约程度分别依约或依法界定违约损害后果；

3. 考察各方自身的违约行为于对方违约责任之影响，并最终确定各自应承担的违约责任。

下面将结合以上步骤对该起房屋买卖合同纠纷进行分析：

一、关于双方违约构成与否的判断

构成双方违约的核心在于，双方均违反合同，且均无正当理由。违反合同之表象事实，并不必然引致违约责任，还需考查当事人违反合同之行为是否基于正当理由。此类正当理由一般包括行使履行抗辩权；一方当事人享有并已行使合同解除权等。只有在当事人违反合同之行为缺乏正当理由时，才能将其定性为法律上的违约行为，进而须苛以违约责任。

本案中，买受人无正当理由未于合同约定的时限前补足定金，显然构成违约。因买受人迟延补足定金，故出卖人应享有先履行抗辩权，有权拒绝履行其在后的合同义务，自无疑义。但本案出卖人并非主张行使履行抗辩权，而是以此主张解除合同。如果出卖人主张的合同解除权成立，则其拒绝履行合同的行为显然也不属于违约行为。根据双方合同约定，至出卖人主张合同解除时，买受人逾期补足定金尚未超过15日，出卖人尚未享有约定解除权；且出卖人未有证据表明其实施过催告行为，也未在双方签订的《房地产买卖居间协议》中约定迟延支付定金将导致合同目的不能实现，相反双方当事人在合同中对履行迟延预设了救济措施，此亦佐证双方对于合同约定的付款时间节点并无特殊要求，故出卖人因此亦不享有法定解除权。综上，出卖人在不享有合同解除权的情况下，向买受人主张解除合同，即明示不愿继续履行合同，因此导致双方合同最终无法继续履行，出卖人构成根本违约。故本案当事人构成双方违约。

二、关于违约责任形态及违约损害后果的界定

在房屋买卖合同解除的情境下，违约责任的形态大多体现为一定数额的金钱赔偿。双方合同中也往往明确约定了具体的赔偿金计算方式，比如依照未付款金额的一定比例按日计算逾期付款违约金、定金罚则、依照总房价款的一定比例计算解约违约金等。在双方违约的情况下，当事人应当就其各自的违约行为承担合同约定或者法律规定的违约责任。

本案中，买受人迟延补足定金，依约应承担每日总房价款万分之五的逾期付款违约金。买受人未提出违约金过高抗辩，故可依约确定买受人应承担之违约责任。出卖人拒绝继续履行合同，构成根本违约，依约应承担总房价款20%的违约金，因出卖人提出违约金过高抗辩，故法院应就违约金是否需要调整作出判断。由于违约金调整是以实际损失为基础，故调低之幅度不可低于受损害方的实际损失。关于实际损失，买受人主张的购房差价损失，即因房价上涨导致的另行购房差价损失系市场房价上涨行情下买受人的可得利益损失，买受人在本案中虽未充分举证证明该差价损失的具体金额，但出卖人向案外人另行出售房屋获得55万元的溢价，此亦能佐证买受人主张的差价损失存在。故本案买受人可证实之损失能够大致确定，在不考虑买受人亦存在逾期付款行为的情况下，通常应在买受人实际损失之上酌定违约金数额，兼顾违约金之损害填平功能与一定的惩罚功能。

三、关于双方各自违约行为于对方违约责任产生的影响

在分别界定各自违约责任之后，还需进一步检视双方各自违约行为于对方违约责任之影响。虽然各自担责是双方违约情况下责任判定的基本原则，但一方的违约行为也确实有可能影响对方违约责任的定量问题。

（一）在与有过失规则下作为减轻对方违约责任的事由

《民法典》第五百九十二条第二款规定，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。如果一方之违约行为符合与有过失的构成要件，则应当适用与有过失规则，减轻对方之违约责任。一般而言，违约责任认定中与有过失的构成要件包括：

1. 受害人系合同当事人且因对方之违约行为受到损害；

2. 受害人主观上须有过错；

3. 受害人之过错与损害后果之间存在法律上的因果关系。

在双方违约情形下，前两项要件往往都是符合的，因此最重要的是考查受害人之过错即己方之违约行为是否与损害后果之间存在法律上的因果关系。

本案中，买受人因出卖人之根本违约行为受有损失、合同履行过程中买受人逾期补足定金存在过失，然而买受人所遭受的损失并不可归咎于买受人之履行迟延，因为在买受人后续于宽限期内履行了补足定金支付义务后，迟延情形已经消除，若此时出卖人能够依约继续履行合同则不会发生上述损失。可见，是出卖人拒绝履行合同的行为导致买受人无法获得房屋增值利益，而买受人自身的履行迟延与上述损失之间并无法律上的因果关系，故该案中不能以买受人自身存在迟延补足定金的行为来减轻出卖人的违约责任。

（二）在对方违约责任需酌定的情况下作为考量因素之一

在确定一方违约行为与其损害后果不存在因果关系后，如果存在对方违约责任依法需由法院酌情确定的情况，则此时可将一方亦存在违约行为的事实纳入考量，以最终明确对方违约责任的具体金额。

本案中，关于出卖人应承担之解约违约金的酌定金额，首先，因买受人之履行迟延与损害后果之间不存在法律上的因果关系，故违约金数额不可低于买受人之实际损失；其次，因买受人确有履行迟延，且在一定程度上可能影响出卖人的违约决策，故对于出卖人而言违约金数额亦不宜再体现违约金的惩罚功能。

来源丨上海市第二中级人民法院

责任编辑丨张巧雨

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