Zillow(美国楼市凛冬：成屋销售连降七个月，30年房贷利率625％创2008年新高)

周三，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国7月成屋销售总数连续第七个月下降，达到年化480万户，创2020年5月以来新低。目前，美国30年期按揭贷款利率已连续五周攀升，达到6.25％，创下2008年以来新高，严重侵蚀住房买家的可承担能力。

美国8月成屋销售总数年化480万户，好于预期的470万户，前值为481万户。8月成屋销售总数年化环比跌0.4%，预期为跌2.3%，前值由跌5.9%修正为跌5.7%。在未经调整的基础上，美国8月成屋销售比一年前下降了17.4%。

8月成屋价格中位数同比上涨7.7%，达到38.95万美元，为2020年以来最小涨幅。今年6月，成屋价格中位数一度达到41.38万美元的历史最高。在线房地产巨头Zillow在周一的一份报告中表示，继7月份单月下跌0.1%之后，8月份美国的房屋价值较7月又下降了0.3%，这创下2011年以来最大跌幅。

8月的待售房屋数量较7月下降了1.5%，达到128万户。按照目前的销售速度计算，出售市场上所有房屋需要3.2个月。近几个月，成屋的库销比有所攀升，不过仍然低于5个月的关口，这表明市场供应依然紧张。

8月房产平均在市场上停留16天。8月份售出的房屋中，约有81%的房子上市时间不到一个月。7月房产在市场上的平均停留时间与6月持平，仅为14天，均为NAR 2011年5月开始记录数据以来的最短时间。

8月首次购房者占销售量的29%，与7月比例持平。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。8月全款买房占总销售量的比例为24%。8月投资者占市场的16%，比7月的14%有所上升；投资客通常以现金购买，因此对按揭贷款利率不太敏感。

分地区来看，中西部的销售下降了3.3%，西部和东北部的销售攀升，南部地区的销售没有变化。

8月份所有价格区间的房屋交易量都下降了，这与最近几个月最昂贵的房屋仍卖的很好的情况形成反差。

按房型来看，公寓和合作公寓的销售比7月增长了4%；单家庭住房的销售下降了0.9%。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。新房销售基于合同签署时计算，该数据将于下周发布。

飙升的融资成本和仍然居高不下的房价阻碍了许多潜在买家。尽管需求疲软抑制了整体情绪，但分析预计，由于大多数地区的供应仍然有限，房价回落将相对温和。NAR的首席经济学家Lawrence Yun表示，“未来几个月甚至几年，库存将保持紧张。一些房主在锁定近年来处于历史低位的按揭贷款利率后，不愿出售，这增加了对更多新房的需求。我们没有看到净库存的增加。”

今年以来，按揭贷款利率的快速飙涨，令美国房地产市场大幅降温，导致销售下降、房价承压。美国抵押贷款银行协会（MBA）周三公布的数据显示，美国30年期固定利率按揭贷款的平均合约利率在上周上涨了接近25个基点，达到6.25％，为连续第五周上涨，创下2008年10月以来的最高水平，上周按揭贷款利率也是6月中旬以来的最大升幅。

高利率下，购房者更常用的可调整利率按揭贷款的利率也有所上升，5年ARM的平均合约利率跃升31个基点至5.14％。数据更新更频繁的Mortgage News Daily显示，30年期按揭贷款的利率达到6.47％。

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