卖楼花(不卖楼花卖现房房地产现售：失败过多次，如今再试水)

2018年6月28日，广东中山，一项新的房地产开发推广活动中展示的机器人。（视觉中国/图）

(本文首发于2018年11月1日《南方周末》)

正因现售制度对地产商有去杠杆的作用，此前许多城市在楼市火爆之际，都试图推出这项改革，以降低地产商的拿地热情，但最终都因房价不降反升而宣告流产。

由于中山存量较多，短期不会出现供需过度失衡，也可利于降低空置率，一石二鸟。

2018年9月开始至今，广东中山市已一口气推出15宗住宅及含住宅综合用地。引发地产业震动的是，这些宅地无一不要求现售。

其实，中山推出的首宗现售宅地是在2018年5月份，经过200轮竞拍后，被万科（000002.SZ）高溢价拿下，刷新中山单价地王纪录。此后，中山宅地挂牌一度中断。

所谓现房销售，是与商品房预售制度相对应的。具体是指住宅、商业物业或其它建筑物，不能提前进行预售，要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售。

内地的商品房预售制度始于1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》，借鉴的是1953年霍英东在香港创造的“卖楼花”制度。彼时最先由深圳引入，后被推广至全国。

预售制度是房企实现高周转的重要工具——开发商无需建好房子就能收钱入袋，实现资金回笼，再去征战下一个楼盘。而现房销售无疑去掉了地产商的杠杆。

实际上，中山之前，已有多地尝试过现售制，地方政府有意通过现售制降低地产商的拿地热情。但几次尝试均在房地产火爆时推行，且现售制短时间内会减少房地产供给，反而推高了房价，最终都没有逃过变回预售制的命运。

中山为何在此时坚持推出现售制？

地产界炸锅

在中山推出现售制的同时，还有一则消息在地产界引发了不小的震动。2018年9月21日，网上流传出一份来自广东省房地产行业协会（下称广东省房协）的红头文件。文件名叫《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称通知），其中提到，广东省住建厅已拟订材料，向住建部建议，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

广东省房协很快向媒体作出声明，称这份文件属实，但文件提到的相关表述只是广东省住建厅对上级部门提出的内部建议，不代表一定会实施。

但这份文件还是在地产界炸了锅。广东省一家大型房企人士告诉南方周末记者，据他了解，这件事的起源是国家住建部不久前向多地住建厅征求有关行政审批事项的意见，行政审批事项其实包含很多内容，现售制只是其中一项。

该事项来到广东省住建厅后，住建厅又委托广东省房协征求地产商意见。此后，这份文件被省房协发进了广东省地产商的一个微信群里。“一下子就炸了。”上述人士说，地产商基本都不同意，因为会提高很大一部分融资成本。

“原来可开发4-5个预售项目的资金只能用作1个现售项目。”同策研究院总监张宏伟向南方周末记者表示，现售制大大拉长了开发商的资金回收周期，对房企的融资能力提出了更高的要求。

新城控股高级副总裁欧阳捷亦对南方周末记者说：“现售与预售制度的本质差异在于开发建设资金主要来自金融系统还是客户资金，随着大房企资金实力不断增强，可逐步加大现房销售比例。”但一些资金周转原本紧张的中小型、高杠杆的房企减少了预售款的融资渠道，“可能生存面临严峻考验”。

明源地产研究院的数据显示，目前国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市更是超过90%。据国家统计局数据统计，截至2018年上半年，中国房地产公司投入开发业务的7.9万亿元中，约1/3来自购房者的买房定金和预付款。

预售制下的房地产业也的确存在一些问题，例如房地产若开发质量不佳，消费者在提前付款的情况下很难维权。上述广东省房协的通知也提到，改为现售制的一个原因是，预售制度导致工程烂尾、交易不公平等乱象丛生。

和国内运用高杠杆的房企不同，英美地区的期房购买并非把钱一早就给到开发商手上。

国际金融地产联盟常务理事、皇家特许测量师学会亚太区教育标准董事会成员张平向南方周末记者介绍，以英国的预售制为例，虽然在建项目开发商可以提前几年进行预售，俗称卖楼花，但是购房者为买楼花所支付的购房款并不能为开发商所自由支配，而是会存入开发商的代理律所的银行账户上，待具备合同约定的条件后才可用于项目端，而且“不得用于拆东墙补西墙”。

另一家闽系房企的海外投资人士亦告诉南方周末记者，在英美、澳洲等地，当住房要交付到业主手上时，一定要经过房产公证公司检验与验收，以此来保障消费者的基本权利，并对开发商的资质状况严加监督。

2018年6月28日，广东中山，一名男子骑自行车经过商业区。（视觉中国/图）

多地试水失败

据财新报道，从2004年起，每一轮楼市调控，政府都会对取消预售制度进行调研，但取消类的建议从未真正落地过。关于是否取消商品房预售制度，即便在住建部内部，意见亦不一致。支持者认为，商品房预售制引发虚假宣传等诸多弊端，亦为楼市加杠杆，应予以纠正；反对者认为，取消商品房预售制势必拉长开发周期，在短期内改变楼市供应生态，并有可能推高房价。

早在2010年，广西南宁就曾短暂取消预售，但很快没了下文。2014年的上海，2016年的深圳、南京、杭州以及苏州等地也都曾先后试水现房销售。

例如2016年8月，房地产最火爆之时，为了给土拍市场降温，南京推出现售制度。但现售制丝毫没有影响地产商的拍地热情。Wind数据显示，南京2016年与2017年推出的土地供应数量基本持平，分别为1569.13万平方米和1448万平方米，均居全国前列。

但现房销售从开发到建成，至少需要两年时间，意味着楼盘上市周期被拉长。有媒体统计，两年来，南京拍出67块现房销售地块，至今只有一幅上市销售。

另据新浪乐居数据，截止到2017年底，南京新房成交量为6.2万套，较之2016年的12.7万多套，大跌51.28%。

南京一位资深人士曾在2018年4月向南方周末记者描述过南京楼市的火爆。“只要不是冷门板块，南京开盘卖个80%-100%很正常”。

到了2018年7月份，南京国土局挂出5幅地块，出让规则再一次出现了重大调整。其中一条就是，现房销售政策在这一次土拍出让条件中取消了。

同样，杭州曾于2016年9月推出现房销售制度，后在2017年7月一次拍地时，去掉了现售要求。据中国指数研究院统计，取消现售时，杭州住宅库存仅有47288套，去化周期仅为4个月。

浙江中原地产首席分析师荆海燕曾向媒体分析，杭州悄悄取消现房销售限制，可以保证出让的项目及早入市，切实缓解当下的供需矛盾。

深圳也曾于2016年6月推出一块现售商住用地，最终由中国电力建设集团和中国金茂控股集团子公司广州方荣地产以82.8亿元投标价竞得，楼面价约5.68万元/平方米，远超该区域当时4.3万元/平方米的新房均价，是当年的深圳地王。此后，深圳再没有推出现售地块。

同策研究院总监张宏伟曾向媒体表示，调控房价关键是要看供应量，就算政府推出现售地块，供应量不够也不会有效果。

“在房地产上升周期，购房旺盛时，推现房销售是在压缩供给，推高房价。”平安证券首席经济学家张明对南方周末记者说。

中山的算盘

2018年9月10日，易居研究院副院长杨红旭在个人微博中发文：“中山，急跌。”配图里网友称，中山房价降温，“8月份开发区君华新城18000元/平方米的一手房，如今特价12000元/平方米都没有什么人买。”

楼市寒潮自2018年9月底开始，变得十分具象。由于楼盘降价，业主拉横幅抗议维权的活动，在杭州、南京、广州等多个城市上演。

位于珠江三角洲西部的中山一直是房价洼地。2015年，中山市平均房价为5925元/平方米，仅略高于大湾区最边缘地带的江门与肇庆，远低于周边的深圳、广州和东莞。2017年大湾区被写入政府工作报告，相关概念被炒得火热，多地楼市大涨，但中山仍然十分冷静。中山国土局数据显示，2018年以来，中山商品房备案均价徘徊在8000元上下。

此外，据合富辉煌中山公司监测数据显示，截至2018年9月30日，中山市尚有一手住宅库存9.12万套，按照2017年中山全年2.55万套的销售数据测算，现有存量去化还需三年半的时间。

海通证券在近期发布的一份报告中指出，预售制度调整将导致住房供应结构改变，对接下来两年的新增供应产生负面影响。虽然把周期拉长对未来长期供应影响不大，但短期内市场将面临供应骤减的问题，大概率会推高房价。

海通证券一位分析师还向南方周末记者表示，由于中山存量较多，短期不会出现供需过度失衡，也可利于降低空置率，一石二鸟。

之所以在广东范围内首选中山，多位采访对象分析认为，相比广州、佛山等地，中山作为广东一个三线城市，土地财政依存度不高，作为试点，推行阻力更小。

自媒体智谷趋势曾根据权威数据统计过各地土地财政依赖度，2015年至2017年，中山平均依赖度仅在30%左右。而佛山和广州是广东省内土地财政依赖度高的城市，分别为101%和68%，位列全国第四和第九。

2018年5月28日，中山推出首宗现售地块，经过200轮竞拍后被万科高溢价竞得，刷新中山单价地王纪录。此后，中山三个月内未再推出任何宅地。从9月18日起相继推出的15个地块中，已截止挂牌6宗，其中3宗宣告流拍，流拍率达50%。

不过2018年以来，不仅中山，多地流拍频现。中国指数研究院报告显示，2018年前7个月，全国流拍住宅土地共计137宗，占全部推出地块比例的4.7%；流拍的总规划建筑面积为1663万平方米，是2017年全年的1.2倍。

以南京为例，2018年上半年，南京土地成交金额减少了42.3亿元，下跌9.8%，创2016年以来每半年土地成交金额最低的一次。

2018年以来，更多城市也透露想要尝试现售制。4月底，福建省住建厅发出《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》，要求福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

2018年10月19日，合肥市房地产管理局亦出台《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。对于现房销售，要进一步消减备案材料，简化办理流程，缩短办理时限。